Jak uzyskać odszkodowanie za utratę wartości działki?

- W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego - wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar. Poza tym w dokumencie tym określa się sposoby ich zagospodarowania i zabudowy. Podobnym aktem, często mylonym z planem miejscowym, jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ono jednak, w odróżnieniu od planu miejscowego, nie jest aktem prawa miejscowego. Poza tym wiąże wyłącznie organy gminy i to przy sporządzaniu planów miejscowych, zawiera pewne ogólne wytyczne, dotyczące polityki przestrzennej gminy, a nie konkretne wytyczne, tak jak plan miejscowy.

Zmiana lub uchylenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może skutkować przyznaniem właścicielowi odszkodowania. Otrzyma je wtedy, gdy modyfikacja wskazanych dokumentów spowoduje utratę wartości jego nieruchomości.

Jak wskazano w art. 36 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może (...) żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części". Poza tym, z roszczeniem o odszkodowanie mogą wystąpić osoby, które sprzedają lub sprzedały nieruchomość niekorzystnie z uwagi na zmianę lub uchylenie planu miejscowego. Mają na to 5 lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany. Warunkiem przyznania świadczenia jest jednak nieskorzystanie z wcześniej wymienionych możliwości uzyskania odszkodowania.

Kwoty odszkodowań są bardzo zróżnicowane. Wiele zależy od wielkości nieruchomości, a także jak bardzo zmodyfikowany został plan miejscowy. Jeżeli dotychczas działka stanowiła grunt z przeznaczeniem mieszkaniowym, a po zmianie stała się drogą lub ziemią rolną, to z pewnością odszkodowanie będzie duże. Niekiedy przyznawane świadczenia sięgają kwoty kilku, a nawet kilkunastu milionów złotych. Oczywiście gminy nie chcą wypłacać należnych pieniędzy i sprawa najczęściej kończy się w sądzie. Bartłomiej Kuźniar - Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. twierdzi, że "warto jednak podjąć to ryzyko, szczególnie teraz, gdy orzecznictwo w miarę się ustabilizowało i obrano wspólny front w zakresie orzekania o odszkodowaniach".

Kiedyś zasadniczym elementem ustalenia kwoty należnego właścicielowi odszkodowania, było sporządzenie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego stosownego operatu szacunkowego. Przyjmowano bowiem, że odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia, uchylenia lub zmiany planu miejscowego odpowiada spadkowi wartości nieruchomości, który jest obiektywny, a zatem ustalony w profesjonalnej opinii. Teraz do sprawy podchodzi się nieco inaczej. Sądy skupiają się raczej na rzeczywiście poniesionej szkodzie. Bierze się zatem pod uwagę z jednej strony kwotę sprzedaży nieruchomości. Z drugiej natomiast wartość, wynikającą z planu miejscowego, obowiązującą w chwili tego zbycia.

- W celu uzyskania należnego świadczenia należy złożyć stosowny wniosek w urzędzie gminy. Organ powinien w jakiś sposób zareagować w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Jeżeli organ nie spełni naszych oczekiwań, pozostaje jeszcze droga sądowa - podsumowuje Bartłomiej Kuźniar.