Jaki zbiornik wodny zablokuje naszą budowę?

Zgodnie z art. 17 ust. 7 oraz art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody z 16 kwietnia 2004 r. na obszarze uznanym za park krajobrazowy, a także na obszarach chronionego krajobrazu, może zostać wprowadzony zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych (usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodno-prawnym, o którym mowa w art. 122 ust. 1 pkt 1 prawa wodnego) z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.

Wszelkie dodatkowe rozporządzenia w sprawie lokalizacji nowych obiektów budowlanych, czyli ich minimalnej odległości od zbiornika wodnego, będą zawarte także w uchwałach podejmowanych przez odpowiednie organy administracji publicznej w sprawie obszaru chronionego.

W przytoczonych powyżej przesłankach ustawodawca posługuje się pojęciem "innych zbiorników wodnych". Niestety nie jest ono doprecyzowane - nie zostały podane konkrety dotyczące pochodzenia, typu czy wielkości danego zbiornika wodnego, którego sąsiedztwo zablokuje możliwość zabudowy. W praktyce za takie uznawane są inne niż jeziora zbiorniki, zarówno sztuczne (przykładowo staw rekreacyjny) jak i te naturalne. Kluczowe dla całej sprawy jest także podejście organów do całej kwestii. Ważne, by on sam ustalił, czy zbiornik ma podlegać szczególnej ochronie, czy też nie i wtedy zadecydować o zablokowaniu planowanej w sąsiedztwie inwestycji (dla przykładu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura akt: II OSK 172/14). Warto pamiętać także, że w sytuacji, gdy dojdzie do sporu z organem warto powołać się na ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którą każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, oczywiście w granicach określonych ustawą, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym, lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy, dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości - radzi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Jak wynika z przywołanej powyżej ustawy ograniczenia w zabudowie wynikają bezpośrednio z treści uchwalonego dla danego terenu aktu planistycznego. W konsekwencji, jeśli jeszcze jesteśmy na etapie poszukiwania działki pod inwestycję czy pod budowę indywidualną, a w sąsiedztwie interesującej nas nieruchomości znajduje się zbiornik wodny, warto sprawdzić jakie ograniczenia będą przewidziane treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego oraz otrzymania z niego wypisów i wyrysów w celu sprawdzenia, jakie możliwe ograniczenia przewiduje rada gminy co do danej działki - w tym przypadku, w jakiej odległości od zbiornika wodnego może powstać nowy obiekt budowlany. Podobnie jest z warunkami zabudowy. O ich wydanie może wystąpić każdy - do ich uzyskania wcale nie jest potrzebne posiadanie prawa własności do danej nieruchomości. Sprawdzenie planu, lub w przypadku jego braku uzyskanie warunków zabudowy, jest niezawodnym sposobem by przekonać się, czy zamierzenie inwestycyjne będzie możliwe do zrealizowana właśnie w obrębie danej nieruchomości. Warto także pamiętać, że w sytuacji, gdy występujemy o warunki zabudowy, w przypadku lokalizacji danej nieruchomości w obszarze krajobrazu chronionego, może okazać się konieczne przeprowadzenie konsultacji i uzgodnień z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska, co może przyczynić się do powstania znacznych opóźnień w całym procesie budowlanym.