Jakich formalności trzeba dopełnić przy remoncie lub przebudowie domu?
Mieszkając w starym domu, często chcemy doprowadzić do jego rozbudowy lub całkowitej przebudowy. Warto dowiedzieć się, czy tego typu działania będą obarczone staraniami o pozwolenia na budowę. W jakich sytuacjach będziemy zobowiązani wykonać projekty domów, a kiedy w zupełności wystarczy samo zgłoszenie?
Co prawo budowlane mówi na temat przebudowy lub rozbudowy domu?
Według ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane:
"2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonanie robót budowlanych, polegających na:
1) remoncie istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów zabytkowych, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych albo zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub powodzią, a także nie wpływa na zmianę wyglądu w odniesieniu do otaczającej zabudowy na terenie miast,
2) instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń reklamowych wykonywanych na istniejących obiektach budowlanych, z wyjątkiem reklam świetlnych,"
"Art. 31. 1. Pozwolenia nie wymaga rozbiórka:
1) budynków i budowli - nie będących obiektami zabytkowymi - o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości, (...)
2. Rozbiórka obiektów budowlanych, o których mowa w ust. 1 pkt 1, wymaga uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi, w którym należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania tych robót. Przepis art. 30 ust. 2 stosuje się odpowiednio. (...)
4. Właściwy organ może żądać, ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia, przedstawienia danych o obiekcie budowlanym lub dotyczących prowadzenia robót rozbiórkowych. (..)
Art. 40. Organ, który wydał decyzję, określoną w art. 28 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane."
W Polsce istnieje pewien stereotyp, iż Polacy często biorą urlopy wypoczynkowe, które wykorzystują na remont domu. Malowanie ścian, wymiana kafelek, mebli, a czasem nawet wymiana okien. Nikomu nigdy nie przychodzi do głowy, żeby ubiegać się o pozwolenia lub zgłaszać remontowe prace w starostwie. Czy rzeczywiście poważniejsze prace nie będą nas zobowiązywać do przestrzegania prawa budowlanego i dopełnienia wszystkich formalności?
Prace remontowe wymagające dokonania zgłoszenia to:
- wymiana grzejników,
- modernizacja lub naprawa kotłowni,
- tynkowanie oraz ocieplanie ścian wewnętrznych,
- malowanie i ocieplanie elewacji,
- wymiana okien dachowych w tym samym miejscu,
- wymiana pokrycia dachowego.
Prace remontowe, przy których należy posiadać pozwolenie na budowę:
- wymiana okien o innych rozmiarach niż dotychczasowe,
- ocieplenie elewacji budynku wyższego niż 12 m,
- wymiana lub montaż instalacji gazowej.
Jeżeli chciałbyś się dowiedzieć, jak uzyskać pozwolenie na budowę, zapoznaj się z tymi artykułami.
Często budowa domu jednorodzinnego obejmuje późniejszą adaptację poddasza. Jeżeli chcemy po pewnym czasie w takim budynku lub w starym domu przejść do urządzania strychu, to warto dowiedzieć się, czy w tym celu potrzebujemy pozwolenia.
Jeżeli do dyspozycji mamy stary dom, czy też nowy budynek, w każdej sytuacji adaptacja poddasza jest jak najbardziej możliwa. Jednak nie powinniśmy podejmować żadnych prac remontowych bądź związanych z przebudową, zanim nie będą nam znane warunki techniczne budynku.
Chcąc zaadaptować poddasze jako przestrzeń pod zamieszkanie, powinniśmy koniecznie sprawdzić jego wysokość. Odpowiednie warunki techniczne wskazują, że pomieszczenia na poddaszu nie mogą być niższe, niż 2 metry. Dodatkowo należy sprawdzić stan techniczny połaci dachowej. Zadaszenie powinno wykazywać się idealną izolacją termiczną, a także izolacją przeciwwilgociową i przeciwdeszczową. Kolejne warunki techniczne, jakie należy jeszcze spełnić, to zorientowanie się, czy na kondygnację poddasza można poprowadzić wszelkie potrzebne media.
Chcąc zmienić sposób użytkowania poddasza, w zupełności wystarczy zgłosić takie prace w starostwie. Natomiast zgodnie z prawem budowlanym, wszelka przebudowa starego domu na poddaszu, która będzie wiązać się z konkretnymi pracami budowlanymi wymaga pozwolenia na budowę. Do takich prac zalicza się między innymi wstawienie nowego okna w połaci dachowej, z naruszeniem jego konstrukcji. Jeżeli chcielibyśmy całkowicie wymienić więźbę dachową lub ją wzmocnić, to także wymagane jest pozwolenie na budowę.
Zrozumienie pojęcia, czym jest przebudowa domu, wcale nie jest taką łatwą sprawą. W tym przypadku należy się odnieść do ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, które mówi:
"Art. 3 Ilekroć w ustawie jest mowa o:
(...)
Ust. 7a) przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;".
Zatem możemy rozumieć, że przebudowa starego domu lub nowego budynku dzieje się na podstawie bryły już istniejącej. Zachowując te same wymiary budynku, w tym również kubaturę.
Większość prac budowlanych, jakie zawiera w sobie przebudowa domu, może być wykonana na samo zgłoszenie. Do takich budynków zaliczają się domy jednorodzinne, które zgodnie z prawem budowlanym, zostały zbudowane w oparciu o zgłoszenie. Przebudowa starego domu obejmuje wtedy takie prace jak wykonanie nowych otworów drzwiowych i okiennych, otworów wentylacyjnych i poprowadzenie do nich przewodów.
Przebudowa domu polegająca na wyburzaniu lub wybudowaniu nowych ścianek działowych, również będzie odbywać się na podstawie zgłoszenia. Identycznie postępować będziemy, gdy zechcemy przerobić piwnicę lub poddasze na cele mieszkaniowe, ale bez konieczności przebudowy tego miejsca.
