Jakie grunty na celowniku?

Tym bardziej dziwi, że Ministerstwo Skarbu Państwa, w którego gestii jest sprawowanie nadzoru nad majątkiem państwowym, nie jest w stanie podać danych dotyczących gruntów z zasobu Skarbu Państwa sprzedanych lub wydzierżawionych w ub.r.

Na nasze pytania uzyskaliśmy odpowiedź, że MSP nie prowadzi tego typu ewidencji. Z kolei o atmosferze panującej wśród inwestorów, prawdopodobnie związanej z ostatnim zamieszaniem wokół CBA i mrągowskich gruntów, może świadczyć fakt, że wypowiedzi na temat komercyjnego zagospodarowania nieruchomości państwowych odmówili nam przedstawiciele wszystkich największych firm zajmujących się tego typu przedsięwzięciami, do których zwróciliśmy się z pytaniami.

Bezpośrednim gospodarowaniem terenami Skarbu Państwa zajmują się agencje państwowe, starostowie oraz, w zakresie gruntów prywatyzowanych lub likwidowanych przedsiębiorstw, MSP. Wśród państwowych agend aktywne są zwłaszcza Agencja Mienia Wojskowego i Agencja Nieruchomości Rolnych. Wielu chętnych znajdują także grunty należące do państwowych PKP i PKS.

Agencja Mienia Wojskowego posiada obecnie grunty o powierzchni około 9 733 ha oraz 3 tysiące budynków o powierzchni użytkowej 1 120 tys. mkw. Trudno podać ich wartość, ponieważ dla większości z tych terenów dopiero są przygotowywane studia zagospodarowania przestrzennego, w wielu przypadkach wyjaśniane są sprawy własności prawnej. AMW poinformowała nas, że w 2006 roku sprzedała 678, 5 ha gruntu oraz 660 budynków o pow. użytkowej 262, 3 tys. mkw. W formie dzierżawy lub najmu oddano 464, 9 ha terenu oraz budynki i pomieszczenia o powierzchni użytkowej 4,8 tys. mkw. Przychody AMW ze sprzedaży nieruchomości w trybie przetargowym oraz w formie bezprzetargowej w 2006 roku wyniosły 199,9 mln zł, natomiast najem i dzierżawa przyniosły agencji blisko 2 mln złotych.

Chyba najbardziej nagłośnioną nieruchomością AMW w ostatnim czasie jest teren w Nowym Mieście nad Pilicą, osobiście namaszczony przez premiera na "polskie Hollywood". Tymczasem nieruchomość ta przygotowywana była już do zbycia przez Agencję Mienia Wojskowego. Na prośbę lokalnych samorządowców, AMW wycofała grunt z przetargu, tłumacząc, że jest ustawowo zobowiązana do najbardziej korzystnego zagospodarowywania przekazywanych jej powojskowych terenów. Jednocześnie rozpoczęto negocjacje z władzami województwa mazowieckiego w sprawie sprzedaży lotniska. Można się zastanawiać, czy warunki zaproponowane przez samorząd będą konkurencyjne w porównaniu do np. ceny wynegocjowanej w przetargu, ale z priorytetami kulturotwórczymi nie należy dyskutować - przecież budujemy drugie Hollywood (a może raczej Pollywood).

AMW wyraźnie lepiej czuje się natomiast w skórze pośrednika na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dzięki zarządzaniu sporymi terenami położonymi w pobliżu lub w obrębie dużych miast, może nie tylko uzyskiwać całkiem przyzwoite ceny, ale i przyczyniać się do poprawy bilansu lokalowego IV RP. W ostatnim czasie kilka sporych transakcji przeprowadzono zwłaszcza na terenie Gdańska, gdzie np. Grupa Inwestycyjna Hossa zapłaciła ponad 70 mln zł za grunty byłych koszar o pow. 20 ha pod budowę wielofunkcyjnego kompleksu mieszkalno-hotelowego. Swoje trzy grosze dołożyła także firma Longbridge Estate, która na terenie o powierzchni 1 ha w tzw. Dolnym Mieście zamierza wybudować osiedle apartamentowe.

Szczere pole w kręgu podejrzeń

Zainteresowaniem inwestorów cieszą się również tereny zarządzane przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Nagłośniona sprawa działki w okolicach Mrągowa, która przyczyniła się do dymisji premiera Leppera, należała kiedyś właśnie do jednego z oddziałów ANR. Sprzedana przed kilku laty z pakietem blisko 300 ha, zmieniała kilkakrotnie właścicieli, aby w końcu odegrać rolę gruntu pod... kryzys rządowy.

Można spodziewać się, że afera działkowa wpłynie na ostrożniejsze podejście inwestorów do nabywania terenów ANR, na razie w pierwszym półroczu 2007 r. Agencja sprzedała prawie 57 tys. ha gruntów, głównie w województwach warmińsko-mazurskim, zachodniopomorskim i dolnośląskim. Obecnie w zasobie własności rolnej Skarbu Państwa znajduje się prawie 2 mln 550 tys. ha, w tym w dzierżawie pozostaje prawie 1 mln 900 tys. ha.

W 2006 roku Agencja sprzedała 107 tys. ha gruntów. Średnia cena transakcyjna nieruchomości rolnych w II kwartale 2007 r. wyniosła 9 174 zł za 1 ha. Co prawda w większości wartość komercyjna tych terenów wzrasta dopiero po ich odrolnieniu, jednak i na przysłowiowych szczerych polach można starać się o lokalizację sporych inwestycji.

Przykładem jest chociażby kompleks logistyczny niemieckiej sieci Kaufland, który powstanie na 12 ha w Ujeździe koło Opola, zakupionych właśnie od ANR. Również w okolicach Opola holenderska firma De Laeck Reale Estate kupiła za 15,5 mln zł od Agencji 12-hektarowy teren z przeznaczeniem pod osiedle mieszkaniowe z 1,6 tys. lokali.

Jedna z największych inwestycji przemysłowych w ostatnim czasie - budowa kompleksu produkcyjnego Michelin w Olsztynie - także ma zahaczyć o grunty znajdujące się w gestii ANR.

Domy przy torach

Tereny o największym potencjale komercyjnym posiada jednak PKP, co zresztą przekłada się na realizowane na gruntach pokolejowych projekty oraz zainteresowanie nimi inwestorów. W większości są to bowiem działki położone przy dworcach, w samym centrum miast, gdzie ceny nieruchomości osiągają już poziom europejski.

Obecnie w gestii PKP jest 93 tysiące działek gruntowych o ogólnej powierzchni 109 tys. ha oraz ponad 43 tysiące budynków o ogólnej powierzchni użytkowej 6 mln mkw. Warto zauważyć, że w dużej części budynki te są albo w stanie muzealnym, albo wręcz nadają się do rozbiórki, działki z kolei szpecą śródmieścia polskich miast, pragnących odgrywać przecież role metropolii europejskich. Wystarczy dodać, że spośród 3,2 tys. budynków dworcowych zarządzanych przez PKP tylko 1,7 tys. nadaje się do obsługi podróżnych.

Część z tych nadających się przechodzi modernizacje, część wystawiana jest na sprzedaż lub dzierżawę, w kilku przypadkach poszukiwani są inwestorzy zewnętrzni, którzy w zamian za zgodę na lokalizacje przedsięwzięć komercyjnych wyremontują lub wręcz wybudują od podstaw nowe obiekty (np. w Katowicach, Warszawie czy Poznaniu). Wiele firm obecnych na polskim rynku inwestycyjnym specjalizuje się w tego typu projektach, np. niemiecki koncern ECE Projektmanagement. Firma ta prowadzi inwestycję w Krakowie, starała się m.in. o udział w projektach w Poznaniu i Katowicach. W tym drugim przypadku o przebudowę rywalizują również Keyinvest i TriGranit.

Wspominając o komercjalizacji terenów PKP, nie sposób pominąć jednej z największych klap inwestycyjnych na gruntach kolejowego przewoźnika, czyli zagospodarowania warszawskiego Dworca Głównego. Spółka Polma, która od 1997 r. dzierżawiła nieruchomość, przez prawie 10 lat nie rozpoczęła inwestycji.

A plany zapierały dech w piersi - kompleks o nazwie Galeria Warszawa Główna miał mieć powierzchnię 180 tys. mkw., na której uruchomione miały być centrum handlowo-usługowe ze 150 sklepami, dwa hipermarkety, 18-kondygnacyjny biurowiec, multikino oraz parking na 2 tys. pojazdów. Z zapowiedzi nic nie wyszło, PKP w końcu wypowiedziała umowę dzierżawy, a o inwestycji wspomina się obecnie jedynie w kontekście kolejnych interesów związanych z nazwiskami udziałowców spółki - Zbigniewa Komorowskiego, prezesa Bakomy oraz Marka Mikuśkiewicza, właściciela firmy handlowej MarcPol.

Być może w uniknięciu tego typu wpadek pomoże PKP grono doradców, od jakiegoś czasu w projektach zagospodarowania nieruchomości spółka korzysta bowiem z pomocy największych firm działających w tym sektorze - Cushman & Wakefield, EC Harris, CB Richard Ellis oraz Vertano. Poszukiwania inwestorów do przebudowy dworców w kilku miastach Polski nabrały więc w ostatnim czasie tempa. A PKP rozpoczęły również przygotowania do zagospodarowania nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe.

Wspólne przedsięwzięcie z PKO Inwestycje ma objąć grunty w Warszawie, Gdańsku, Łodzi, Wrocławiu oraz Poznaniu. PKO Inwestycje ma zapewnić finansowanie oraz obsługę procesu związanego ze sprzedażą lokali. Doświadczenie developera we współpracy z zewnętrznymi partnerami przy realizacji inwestycji mieszkaniowych (m.in. z Dom Development przy osiedlu Marina Mokotów czy z Prokom Investment przy kompleksie Wilanów) sprawia, że projekty te wydają się bardziej realne niż współpraca z Polmą.

Polska B na fali

Z budowlanej hossy korzystają także PKS-y, które również mogą pochwalić się posiadaniem atrakcyjnych działek w centrach miast. Może są to tereny trochę skromniejsze niż w przypadku PKP, jednak PKS-y obecne są w wielu mniejszych aglomeracjach, do których kolejowy przewoźnik nie dotarł. A właśnie Polska B i C znalazła się w ostatnim czasie na celowniku inwestorów komercyjnych, zwłaszcza sieci handlowych.

Duże miasta powoli nasycają się inwestycjami handlowymi, w mniejszych jest wciąż sporo klientów do zagospodarowania. Takie sieci, jak brytyjskie Tesco, niemieckie Lidl, Plus Discount czy portugalska Biedronka, są ostatnio wyjątkowo aktywne w miejscowościach 50-100-tysięcznych. A dworce PKS najczęściej zlokalizowane są w nich w bardzo atrakcyjnych miejscach, żeby wspomnieć chociażby najświeższą inwestycję Biedronki w Rybniku.

Tereny przewoźników samochodowych są także miejscem inwestycji porównywalnych skalą z największymi przedsięwzięciami komercyjnymi. Dwa najnowsze przykłady - wspomniana już niemiecka firma ECE Projektmanagement zaoferowała 30 mln zł za możliwość inwestowania na gruntach poznańskiego PKS, a tarnowski przewoźnik zapowiedział inwestycję w wielofunkcyjny kompleks za 350 mln zł. ECE w Poznaniu planuje budowę centrum handlowo-usługowego o powierzchni 42 tys. mkw. oraz nowego dworca autobusowego.

Koszt inwestycji szacowany jest na 120 mln euro. Natomiast tarnowska spółka, która zamierza sfinansować przedsięwzięcie bez udziału inwestora zewnętrznego, chce uruchomić kompleks o powierzchni 125 tys. mkw., w którym znajdą się m.in. galeria handlowa, hotel, część biurowa i multipleks.

Kontrowersje wokół prywatyzacji państwowych przedsiębiorstw są jednym z nośniejszych haseł wyborczych, komercjalizacja gruntów Skarbu Państwa na razie nie jest podnoszona jako argument w politycznej grze, pozostając raczej domeną kłótni na szczeblu lokalnym. Ostatnie zawirowania wokół odrolnienia terenów w okolicach Mrągowa mogą jednak zmienić tę sytuację. Prywatyzację na razie zahamowano, komercjalizację można wstrzymać.

Jarosław Maślanek