Jakie mieszkanie najlepiej kupić na wynajem?

Decydując się na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych musimy rozważyć kilka czynników, takich jak wielkość mieszkania, lokalizacja, wiek budynku czy długofalowe plany zagospodarowania terenu. Wszystkie one będą wpływały zarówno na cenę wynajmu, liczbę zainteresowanych, jak również na wartość nieruchomości w przyszłości. Decyzja powinna być uzależniona nie tylko od możliwości finansowych i bieżącej sytuacji, ale również (a może nawet zwłaszcza) od perspektyw, jakie dana opcja nam otwiera.

Obliczając różne możliwości, jakie niesie za sobą inwestycja należy również wziąć pod uwagę różne czynniki gospodarcze, takie jak zmiany cen mieszkań na lokalnym rynku, inflację oraz własne bezpieczeństwo finansowe. Przy obliczaniu różnych wariantów inwestycji najlepiej skorzystać z dedykowanego narzędzia internetowego, takiego jak oferuje serwis internetowy zysker.pl. Znajdziesz tam prostą aplikację, która pokaże, ile może być warta twoja inwestycja za 20 lat.

Sprawdźmy jednak, jakie czynniki wpływają na zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Lokalizację rozpatrujemy zawsze w dwóch wymiarach - miejscowości oraz dzielnicy (czy osiedla). Pierwszy wymiar zwykle jest prosty - zdecydowana większość mieszkań pod inwestycję kupowana blisko stałego miejsca zamieszkania. Pozostałe to zwykle inwestycje w kurortach turystycznych (Zakopane, mieszkania nad morzem) lub wyjątkowe okazje (możliwość nabycia mieszkania na bardzo atrakcyjnych warunkach). Generalnie jednak lepiej zdecydować się na nieruchomość blisko własnego miejsca zamieszkania. Usuwa to konieczność uciążliwych podróży i daje lepszą kontrolę nad tym, co dzieje się z naszą inwestycją.

Lokalizację można rozpatrywać również pod kątem duża aglomeracja - mała miejscowość. Tu zdecydowanie lepszy jest wybór dużego miasta - najlepiej będącego centrum biznesowym, administracyjnym i akademickim. Najbardziej atrakcyjnymi rynkami wynajmu są Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk czy Poznań. Przeprowadza się do nich coraz więcej ludzi, zwłaszcza młodych, którzy cenią mobilność i elastyczność, jaką daje wynajem. Nie chcą wiązać się z jednym miejscem poprzez zakup mieszkania i wieloletni kredyt hipoteczny.

Duże miasta to również dziesiątki, czy setki tysięcy studentów, z których tylko część znajduje lokum w akademikach. Pozostali ruszają na przełomie sierpnia i września na poszukiwanie mieszkania, często wynajmowanego tylko na 9-10 miesięcy. Są to klienci zainteresowani raczej tańszymi lokalami lub wspólnym wynajmem w wiele osób. W dużych miastach (zwłaszcza w Warszawie) pojawiają się również pracownicy z zagranicy - najczęściej są to wysoko postawieni managerowie zagranicznych korporacji, którzy przyjeżdżają do Warszawy jako zarządcy oddziałów zagranicznych spółek. Są to klienci lokali z segmentu premium - apartamentów w wysokim standardzie i w atrakcyjnych lokalizacjach.

Po wyborze miasta zastanówmy się nad konkretną dzielnicą, osiedlem czy nawet ulicą. Aby dokonać świadomego wyboru, zastanówmy się w pierwszej kolejności, komu chcemy wynajmować mieszkanie. Jeżeli będziemy celować w rodziny z dziećmi (które zwykle wynajmują mieszkanie na dłużej niż rok), szukajmy lokali w spokojnych dzielnicach na obrzeżach miast. Ważniejsze od szybkiego dojazdu do pracy będą takie rzeczy jak przedszkola, szkoły, parki, okoliczne place zabaw czy centrum handlowe z kinem. Jeżeli celujemy w studentów lub młodych, pracujących ludzi, szukajmy raczej mieszkań w centrum, z rozwiniętą komunikacją miejską, bliskością centrów biurowych i rozrywkowych.

Bardzo ważne, poza sprawdzeniem stanu bieżącej infrastruktury, są również plany jej rozwoju. Mieszkanie jest inwestycją długoterminową, zwykle obliczoną na 20 czy 30 lat. Dlatego, jeżeli za 10 czy 15 lat pod nasz blok zostanie podciągnięta nowa linia metra, tramwaju czy kolei, jego wartość bardzo mocno wzrośnie. Na przykład dziś na obrzeżach warszawskiego Bemowa i Targówka można kupić nowe mieszkania po 7 tys. zł za metr kwadratowy. Za kilkanaście lat zostanie tam podciągnięta II linia metra i mieszkania będą miały wartość podobną do dzisiejszego Ursynowa (średnio około 9000 - 10 000 zł/m2).

Rozwój infrastruktury komunikacyjnej to również potencjalne zagrożenia. Jeżeli 50 metrów od okien naszego domu planowana jest trzypasmowa droga szybkiego ruchu, hałas, spaliny i sam okres budowy może skutecznie odstraszyć atrakcyjnych najemców. Analogicznie zgoda na bardzo wysokie budynki lub budownictwo przemysłowe w okolicy. Dlatego warto sprawdzić długoterminowe plany zagospodarowania okolicy naszej inwestycji. Nie patrzmy tylko na plany inwestycyjne miasta - często teren przeznaczony pod nową drogę rezerwuje się kilkadziesiąt lat przed rozpoczęciem budowy.

Drugim bardzo ważnym czynnikiem przy zakupie mieszkania pod inwestycję jest jego wielkość. Nie zawsze najlepszym rozwiązaniem jest dopasowanie wielkości mieszkania do naszych możliwości finansowych. Często lepiej kupić dwa niewielkie mieszkania, zamiast jednego dużego. I odwrotnie - czasem warto wstrzymać się chwilę z zakupem i zainwestować w większe mieszkanie, które będzie łatwiej wynająć. Wielkość mieszkania należy też dopasować do potencjalnych klientów, wśród których będziemy szukać najemców.

W zdecydowanej większości przypadków najlepszymi mieszkaniami na wynajem są te dwu- i trzypokojowe. Tego typu nieruchomości mają najlepszy stosunek ceny wynajmu do kosztów zakupu. Są to również lokale, które można najłatwiej sprzedać, jeżeli zaistnieje konieczność wyjścia z inwestycji. Mieszkania dwupokojowe są idealne dla singli oraz rodzin bezdzietnych. Trzypokojowe są dobrym rozwiązaniem dla rodzin 2+1, 2+2 a nawet 2+3. Oczywiście dla wielu singli, czy małych rodzin bardziej atrakcyjna będzie tania kawalerka, ale generalny popyt na tego typu mieszkania jest niższy.

Trzy pokoje będą również idealnym rozwiązaniem dla studentów. Wynajem jednego pokoju w miastach akademickich kosztuje dziś od 600 do nawet 1000 zł. Mając do dyspozycji trzy takie pokoje możemy wynegocjować naprawdę atrakcyjną łączną cenę najmu. Pamiętajmy jednak, że bardzo ważny dla studentów będzie rozkład mieszkania. Aneks kuchenny czy pokoje przechodnie często dyskwalifikują mieszkanie, gdyż jeden domownik będzie musiał korzystać z przestrzeni zajmowanych przez innego. Idealne rozwiązanie praktycznie w każdym przypadku to osobna kuchnia i trzy pokoje dostępne ze wspólnego korytarza. Zaletą będzie też łazienka oddzielona od toalety.

Dlaczego nie zalecamy kawalerek ani mieszkań większych niż 3 pokoje? Kawalerki ciężko wynająć za dobre pieniądze, które mogłyby pokryć na przykład koszt kredytu. Koszty zakupu kawalerki nie różnią się aż tak dużo od mieszkania dwupokojowego (kawalerka będzie miała 32-35 m2, a niewielkie mieszkanie dwupokojowe zajmie 42-45 m2), ale ich funkcjonalność jest zupełnie inna - dwa osobne pokoje zawsze przekładają się korzystnie na cenę najmu, wyższą o przynajmniej 40 proc. (na przykład odnowiona kawalerka w centrum Warszawy miasta to 1200-1300 zł, a analogiczne mieszkanie dwupokojowe wiąże się z kosztem przynajmniej 1800 zł). Mieszkania 4-pokojowe i większe są natomiast trudne do wynajęcia. Koszt ich wynajmu znacząco przekracza 3000 zł i klienci, którzy mogą sobie na taki lokal pozwolić wolą zwykle kupić mieszkanie na własność.

Bardzo małe i bardzo duże mieszkania mają jeszcze jedną wadę - popyt na nie jest zawsze zdecydowanie mniejszy niż na lokale dwu- i trzypokojowe. A to oznacza większe problemy ze sprzedażą w momencie, gdy postanowilibyśmy wyjść z inwestycji. Jeżeli zostalibyśmy zmuszeni do pilnej sprzedaży lokalu, moglibyśmy zostać zmuszeni do sprzedaży z bardzo dużym rabatem. Dlatego znacznie lepiej kupić dwa małe mieszkania dwupokojowe, niż jedno czteropokojowe. Zyski z wynajmu i możliwości ewentualnego spieniężenia będą dużo większe, a koszt inwestycji niewiele większy. Do tego dwa mieszkania to również większe bezpieczeństwo w zakresie przestojów w wynajmie czy ewentualnych zdarzeń losowych (pożar, wybuch itd.).

Wiek budynku trzeba wziąć pod uwagę, zwłaszcza gdy planujemy inwestycję nie na 5, ale na 30 lat. Budynki, które jeszcze dzisiaj trzyma się całkiem dobrze za 30 lat może być ruiną, a jego wartość gwałtownie spadnie. Ewentualnie w tzw. międzyczasie właściciele nieruchomości będą musieli finansować duże inwestycje poprawiające jego stan. Tak może być na przykład w przypadku przedwojennych kamienic. Tego typu budynki są zwykle doskonale zlokalizowane, często zachwycają architekturą i rozwiązaniami funkcjonalnymi, ale ich kondycja pozostawia wiele do życzenia. Z dużym prawdopodobieństwem możemy stwierdzić, że przez najbliższe 30 lat niezbędne będą znaczące wydatki na generalny remont.

Mało atrakcyjną opcją są również bloki z tzw. wielkiej płyty, budowane w Polsce od lat 60-tych do 80-tych. Te konstrukcje były zwykle obliczone na maksymalnie 50 lat. Oczywiście po odpowiedniej konserwacji większość z tych bloków wytrzyma jeszcze kilkadziesiąt lat, ale rozważając inwestycję w długim okresie czasu warto pomyśleć, ile będzie warte takie mieszkanie za 20 czy 30 lat. Oczywiście tego typu bloki są zwykle doskonale zlokalizowane, z bardzo łatwym dostępem do infrastruktury, sklepów czy punktów usługowych. Minusem jest zwykle permanentny niedobór miejsc parkingowych.

W tej sytuacji, jeżeli myślimy o długoletniej inwestycji, najlepszym rozwiązaniem będą bloki pochodzące już z XXI wieku. Oczywiście przed zakupem warto zweryfikować jakość wykonania, czy poprzednie inwestycje danego dewelopera. Część z nich wykonuje swoje inwestycje solidnie, ale niestety znajdziemy również takich oszczędzających na materiałach czy jakości usług. Dlatego warto przed zakupem mieszkania porozmawiać z innymi mieszkańcami osiedla, a w nowych inwestycjach skorzystać z doradztwa fachowca. Pieniądze, które wydamy na jego usługę być może pozwolą nam uniknąć problemów za kilka(naście) lat.

Na koniec stawiamy oczywiste pytanie - jakie mieszkanie jest idealne na wynajem? Takie, które zagwarantuje nam dobrą stopę zwrotu z inwestycji - atrakcyjny czynsz, brak problemów ze znalezieniem nowych najemców i stały wzrost wartości nieruchomości.

W takim kontekście idealną inwestycją będzie mieszkanie w dużym mieście. Może być to mieszkanie w centrum miasta lub dobrze skomunikowane z centrum miasta (droższa opcja) lub mieszkanie, które za 5, 10 czy 20 lat będzie bardzo dobrze skomunikowane (na przykład planowana jest tam linia metra, tramwaju czy duża arteria miejska). Druga opcja jest zdecydowanie tańsza w zakupie, czynsz w takim miejscu również będzie przez pierwsze lata niższy, ale po zakończeniu inwestycji infrastrukturalnych wartość nieruchomości gwałtownie wzrośnie.

Mieszkanie powinno mieć dwa lub trzy pokoje. Takie lokale cieszą się największym wzięciem zarówno na rynku wynajmu, jak również wśród kupujących mieszkania (co przekłada się na możliwość łatwego, szybkiego i korzystnego spieniężenia inwestycji). Większe mieszkania trudniej wynająć i sprzedać, a ceny wynajmu kawalerek są z punktu widzenia wynajmującego mało atrakcyjne.

W końcu jeżeli liczymy na długoterminową inwestycję, zainwestujmy w lokal na stosunkowo nowym osiedlu, w budynku, który przez najbliższe 10-20 lat nie będzie wymagał kapitalnego remontu. W przeciwnym razie może okazać się, że weszliśmy w inwestycję, która generuje mnóstwo nieprzewidzianych wcześniej kosztów.