Kamienice na sprzedaż - gdzie jest ich najwięcej?

Rynek komercyjny może być szansą dla przedwojennych budynków mieszkalnych, które po wyremontowaniu upiększałyby ulice naszych miast. Niestety, mimo programów rewitalizacyjnych, widoki na to, że całe pierzeje zabytkowych kamienic doczekają się remontów w szybkim czasie, są bardzo słabe. Duże miasta zazwyczaj remontują po kilkanaście obiektów rocznie, tymczasem zasoby są rzędu kilku tysięcy. Wrocław, który ma w sumie około 6 tys. przedwojennych kamienic, z dużymi rejonami takiej zabudowy, takimi jak duża dzielnica Śródmieście, czy rejon Przedmieścia Oławskiego, w ciągu ostatnich 10 lat doczekał się remontów zaledwie ponad 140 budynków. Aktywiści wrocławscy obliczyli, że - by wyremontować wszystkie kamienice - w tym tempie potrzeba byłoby ponad 700 lat... Problemem nie tylko są niskie nakłady, ale też skomplikowana struktura własnościowa. W kamienicach są najczęściej wspólnoty mieszkaniowe i tylko część udziałów mają gminy. Nie mogą one pokrywać remontów za wszystkich, a mieszkańcy niekoniecznie chcą w nich partycypować.

Niewątpliwie widać duży wzrost zainteresowania deweloperów kamienicami, choć ciągle nie jest to skala, która mogłaby szybko odmienić wygląd dużych połaci takiej zabudowy. Mimo wszystko należy się cieszyć z tego, co jest. Deweloperzy, poszukujący atrakcyjnych działek w centrach miast, zdają sobie sprawę, że jest o nie trudno. Dlatego często decydują się na tereny zabudowane. Kamienice mają z kolei spory potencjał inwestycyjny. Po odnowieniu i dostosowaniu do nowych funkcjo mogą być nieruchomościami prestiżowymi z najwyższej półki. Doskonale nadają się np. na mieszkania o podwyższonym standardzie, hotele czy obiekty biurowe. Przykłady takich inwestycji znajdziemy w każdym z wiodących miast w Polsce. We Wrocławiu, który pod względem liczby kamienic przoduje w naszym kraju, wśród niedawnych inwestycji tego typu można wskazać choćby na kamienice przy ul. Piłsudskiego 89 -91, a więc w samym centrum miasta, tuż obok dworca Wrocław Główny, które zostały odnowione w wysokim standardzie pod mieszkania z wyższej półki.

Na mapie zasobów nieruchomości typu kamienice przodują takie ośrodki, jak Wrocław, Łódź, Kraków. W dalszej kolejności Warszawa, Poznań i Gdańsk. Sporo kamienic ma też Szczecin. Ile kosztują takie budynki mieszkalne? Oczywiście wiele zależy od standardu, jaki reprezentują oraz lokalizacji.

Zrujnowana, ale świetnie położona kamienica w centrum Wrocławia, na Wyspie Słodowej, została niedawno sprzedana przez gminę Wrocław za nieco ponad 9,5 mln zł. Z danych WGN wynika, że w największych miastach taki właśnie rząd wielkości dotyczy nieruchomości do remontu, ale o dużym potencjale inwestycyjnym. Ceny za kamienice po rewitalizacjach mogą być kilka razy wyższe, a stawki za naprawdę świetnie położone nieruchomości wynosić nawet 20 tys. zł/m kw.

Przykładem może być tu zabytkowa Kamienica pod Murzynkiem w centrum Gdańska,w której mieści się hotel. Obiekt o powierzchni nieco ponad 500 m kw. wyceniono na 14 mln zł, co daje stawkę rzędu ponad 27 tys. zł od metr kw.

We Wrocławiu za wyremontowaną w 2000 roku i w pełni wynajętą kamienicę na starówce trzeba będzie zapłacić 15 mln zł. Obiekt ma ponad 2000 m kw. Cena za metr wynosi ponad 7 tys. zł. Inna oferta z Wrocławia to 7 mln zł, za budynek w centrum, odremontowany w dobrym stanie technicznym - tu stawka za metr kwadratowy wynosi ponad 10 tys. zł.

Jeśli ktoś od rynku wrocławskiego woli malownicze kamieniczki z centrum Poznania, znajdzie tam bardzo ciekawe, i przystępne cenowo oferty. Za 500-metrową kamienicę na Starówce trzeba będzie zapłacić 3,5 mln zł, co daje niecałe 7000 zł/m kw.

Podobne stawki spotykamy także na innych lokalnych rynkach Jak więc widzimy - ceny za atrakcyjnie położone kamienice są zazwyczaj wyraźnie wyższe od średnich cenowych na lokalnym rynku mieszkaniowym. Nie powinno to dziwić, bowiem po realizacji projektu mieszkaniowego czy komercyjnego, wartość lokali w środku będzie z pewnością wyższa od stawki za metr w momencie kupna. Przykładowo: mieszkania w wyremontowanej zabytkowej kamienicy w ścisłym centrum Krakowa (ul. Sarego) kosztują od 10 400 zł/ m kw. podczas gdy średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Krakowie według NBP wynoszą 6300 zł.

Mieszkania w gruntownie wyremontowanej przedwojennej kamienicy na warszawskiej Woli zaczynają się od 10 500 zł za metr, a średnia ofertowa stawek w stolicy wg NBP wynosi aktualnie 7800 zł. Oczywiście nie tylko potencjalny wzrost wartości nieruchomości jest istotny, ale także potencjalny zysk z najmu. Stawki wynajmu lokali i mieszkań dobrze położonych, w atrakcyjnych budynkach pozostają znacznie wyższe niż wartości przeciętne dla danego miasta. Rentowność takich projektów na wynajem szacuje się od 5 do nawet 7-8 proc. rocznie.