Kiedy możemy zaskarżyć plan miejscowy?

Zdarza się często, że nowo uchwalony plan miejscowy skutkuje dużymi ograniczeniami dla właścicieli nieruchomości. Jeśli do tego dojdzie warto pamiętać, że w określonych okolicznościach można wnieść skargę do sądu administracyjnego i zażądać stwierdzenia nieważności planu, lub też wystąpić do gminy z roszczeniami odszkodowawczymi - mówi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić w konsekwencji podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych.

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym (lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy) dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości.

Dokument ten informuje zatem o przeznaczeniu danego terenu oraz określa możliwe sposoby jego zagospodarowania. W ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu.

Jak widać znaczenie planu miejscowego dla procesu inwestycyjnego jest ogromne. Warto wiedzieć zatem jak, zgodnie z prawem, powinna wyglądać poprawnie przeprowadzona procedura zmierzająca do jego uchwalenia. Podjęte niezgodnie z ustawą działania gminy mogą bowiem stanowić przesłankę do unieważnienia planu - informuje Bartłomiej Kuźniar.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ma w obowiązku ogłoszenie tego faktu - w prasie, przez obwieszczenie lub ogólnie mówiąc w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, np. poprzez umieszczenie informacji na stronie Biuletynu Informacji Publicznej.

Wójt, burmistrz albo prezydent musi przy tym, co do zasady, określić formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Wszystkie wnioski muszą zostać rozpatrzone przez pracownika gminy, jednak nie wszystkie postulaty i opinie trafią do projektu planu. Idąc dalej, organ ma w obowiązku ogłoszenie o planowanym wyłożeniu planu do wglądu publicznego na co najmniej 7 dni przed planowanym dniem jego okazania.

Projekt ten wykłada (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) do wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusje? publiczna? nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto z jakiś względów kwestionuje ustalenia ustanowione w projekcie planu. Istotą dyskusji publicznej jest wysondowanie poglądów i stanowisk reprezentowanych przez uczestniczące w niej określone grupy społeczne - wspólnoty samorządowe lub zainteresowanych sprawą osób i środowisk.

Dyskusja ta ma charakter jedynie opiniodawczy, co oznacza, że jej wynik nie może być uważany za obligatoryjny i wiążący dla organów gminy. Jeśli jednak dyskusja nie będzie w ogóle przeprowadzona, lub też dojdzie do zaniechań w obowiązku odpowiednich obwieszczeń, takie procedery w sposób bezpośredni naruszają prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej - zwłaszcza prawa skarżących - gwarantowanych im przez wspomnianą już ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 28 ust. 1 ustawy).

A zatem jeśli przykładowo: wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie ogłosił, że podjęte są prace nad uchwaleniem planu, projekt planu miejscowego nie został wyłożony do wglądu, nie odbędzie się prawidłowo przeprowadzona dyskusja publiczna nad projektem planu zagospodarowania przestrzennego to należy liczyć się z możliwością unieważnienia tego aktu przez sąd z powodu jawnego naruszenia trybu jego sporządzania - podkreśla Bartłomiej Kuźniar.

Jednym z najczęściej popełnianych błędów przy uchwalaniu nowych planów miejscowych jest brak zgodności pomiędzy częścią tekstową a częścią graficzną planu. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym część graficzna stanowi załącznik do planu miejscowego, a sytuacja, w której uda się wykazać sprzeczność pomiędzy tekstem aktu prawa miejscowego a rysunkiem skutkować będzie unieważnieniem planu - mówi Bartłomiej Kuźniar.

Idąc dalej, warto pamiętać, że zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych. Oznacza to, że wszelkie treści zawarte w planie, które nie będą zgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium, będą możliwe do podważenia, w konsekwencji można wystąpić nawet o unieważnienie planu. Co do zasady, plan nie może być sprzeczny ze studium, może jedynie doprecyzowywać niektóre jego aspekty.

Zgodnie z art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każda osoba, której interes prawny lub uprawnienie z jakichkolwiek względów zostały naruszone poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej (a więc przykładowo uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) może - ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia - zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Warto mieć na uwadze, że w orzecznictwie naruszenie interesu prawnego wiąże się z sytuacją, gdy decyzja organu narusza przepisy jakiejś ustawy (przykładowo zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny) lub też sprzeciwia się zasadzie współżycia społecznego. Jeśli zatem decyzja rady nakłada na inwestora ograniczenia, które wcześniej nie wynikały bezpośrednio z regulacji ustawowych, zakłada się, że decyzja gminy naruszyła interes prawny właściciela nieruchomości - mówi Bartłomiej Kuźniar.

Przy składaniu skargi do sądu administracyjnego inwestor musi wykazać, że jego interes prawny naruszony został w sposób bezpośredni i realny. Chodzi o to, by rzeczowo uargumentować stopnień ingerencji decyzji w sytuację inwestora. Przykładowo - jeśli gmina uchwala w drodze decyzji nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, bez podania żadnego uzasadnienia, działka inwestora pozbawiona zostaje możliwości zabudowy, to właściciel ma pełne prawo do zaskarżenia uchwały gminy.

Bartłomiej Kuźniar

koordynator projektów inwestycyjnych Saveinvest