Kiedy Polska dogoni europejskie standardy mieszkaniowe

Liczba mieszkań na 1 tys. mieszkańców w Polsce - pomimo wzrostu w ostatnich latach - wciąż jest znacznie niższa w porównaniu ze średnią UE - u nas to 391 mieszkań, a w Unii średnio 489. W efekcie mamy taką sytuację, że odsetek populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi u nas aż 39 proc., podczas gdy średnio w Unii to zaledwie 16 proc.

Prawie 4 mln nowych mieszkań jest potrzebne do osiągnięcia średniego poziomu europejskiego - to podstawowe dane obrazujące sytuację mieszkaniową w Polsce, które przytaczają analitycy Banku Pekao - autorzy raportu "Rynek mieszkaniowy w czasach wirusa".

Jak będzie wyglądać sytuacja na rynku w dobie koronawirusa i walki z jego gospodarczymi skutkami? Dotychczasowe sygnały z rynku budowlanego sugerują umiarkowany, ale jednak zauważalny wpływ pandemii na liczbę nowych projektów mieszkaniowych.

Analitycy Pekao zwracają uwagę, że sektor budowlany nie odczuł mocno skutków pandemii i lockdownu, a po odmrożeniu wystąpił efekt odroczonej podaży. W okresie styczeń-sierpień liczba mieszkań oddanych do użytku była o ponad 5 proc. wyższa niż przed rokiem, ale już wydanych pozwoleń w tym okresie na nowe projekty było mniej.

Z przeprowadzonej analizy można wyciągnąć wniosek, że spowolnienie będzie przejściowe, a najwięksi gracze na rynku deweloperskim nadal notują niezłe marże i są dobrze przygotowani na przetrwanie okresu przejściowego.

- Z czasem coraz większy wpływ zacznie odgrywać trudne otoczenie makro, a deweloperzy będą ze znacznie większą ostrożną podchodzić do rozpoczynania nowych projektów. Tę tezę potwierdzają sygnały ze strony liczby nowych pozwoleń. Wprawdzie tu czerwiec przyniósł skokowy wzrost (efekt odblokowania urzędów po lockdownie), ale ciągle jesteśmy na minusie, a w lipcu i sierpniu dynamika ponownie wyraźnie osłabła względem bardzo silnego czerwca - piszą w raporcie analitycy Banku Pekao.

Ich zdaniem, w najbliższym czasie popyt nie powróci do rekordowego poziomu z lat 2017-2019 - w związku z tym można się spodziewać ponownego wzrostu nawisu ofertowego.  Jednak czarny scenariusz załamania na rynku się oddalił.

Dodatkowo można się spodziewać, że ta chwilowa zadyszka wyjdzie wszystkim na zdrowe, bo rynek był już przegrzany.

Zdaniem ekspertów Pekao wybuch epidemii i kryzysu prawdopodobnie spowoduje wyhamowanie lub lekki spadek cen mieszkań, choć nie będzie to znacząca korekta (przy założeniu bazowego scenariusza dla gospodarki).

- Biorąc pod uwagę ostatnie trendy, wyhamowanie wzrostu cen może się jawić jako względnie pożądane "schłodzenie" coraz bardziej rozgrzanego rynku - czytamy w raporcie Pekao.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

W trudnym otoczeniu makro deweloperzy będą zmuszeni do większego dopasowywania oferty do możliwości kupujących, co będzie działało hamująco na finalne ceny transakcyjne. Świadczy o tym choćby fakt, że ceny transakcyjne rosły nieco wolniej niż ceny ofertowe. To pokazuje, że deweloperzy chcieli wykorzystać sytuację rynkową do jeszcze silniejszego wzrostu cen, ale częściowo jednak spotykało się to z oporem kupujących, a w efekcie rosły oferowane rabaty. 

Perspektywy segmentu mieszkaniowego zależą w dużej mierze od tego, co wydarzy się na rynkach pracy kilku największych aglomeracji. Tymczasem ich mieszkańcy w większym stopniu zależni są od zatrudnienia w silnie dotkniętych kryzysem handlu i usługach.

Na to nakłada się zaostrzenie polityki kredytowej przez banki po wybuchu pandemii i ograniczona dostępność kredytów, a tylko niektóre banki trochę poluzowały ją po tym, jak gospodarka złapała oddech (m.in. obniżając z powrotem wymagany wkład własny).

Z drugiej strony mieszkania są atrakcyjną formą inwestycji w czasie kryzysu (szczególnie biorąc pod uwagę cięcie stóp procentowych do niemal zerowych poziomów).

Jak będzie więc będzie wyglądała sytuacja na rynku w najbliższych kilku latach?

W scenariuszu bazowym, w 2020-2021 będzie wyraźny, choć mimo wszystko umiarkowany spadek sprzedaży. W przyszłym roku będzie on przechodził w stagnację, a w optymistycznym wariancie w lekki wzrost. Natomiast w średnim horyzoncie, czyli w kolejnych dwóch latach, jeśli banki złagodzą politykę kredytową, co dodatkowo zwiększy siłę nabywczą kupujących, a z okazji zakupowych na rynku mieszkaniowym skorzystają inwestorzy, popyt się odbuduje, ale napotka na bariery podażowe (efekt spadku liczby budów w dwóch poprzednich latach).

Jeśli chodzi o ceny mieszkań, to zdaniem analityków Pekao w najbliższym czasie mogą spaść o kilka procent, ale w latach 2022-2024 znowu zaczną rosnąć.  Dużo zależy od ogłoszonego niedawno rządowego programu mieszkaniowego, który na razie jest jednak w fazie zaprezentowanego pakietu projektów ustaw. Wcześniejsze programy okazały się niewypałami.

Monika Krześniak-Sajewicz