Kiedy wynajem nieruchomości podlega VAT?
Wynajem nieruchomości stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W zależności od tego czy przedmiotem wynajmu będzie lokal użytkowy czy mieszkalny może on korzystać ze zwolnienia od VAT lub podlegać opodatkowaniu 22% stawką VAT.
Najem jako działalność gospodarcza
Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o VAT (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zwrócić należy uwagę, że zakres pojęcia działalności gospodarczej zdefiniowanego w ustawie o VAT jest szerszy i wykracza poza zakres tego pojęcia zdefiniowany w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej.
Oznacza to, że do opodatkowania podatkiem VAT nie jest konieczne prowadzenie przez podatnika działalności gospodarczej rozumianej formalnie, np. jako zarejestrowanej. Dlatego też podmiot wynajmując lokal, wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Stawka VAT
Zasadniczo wynajem podlega opodatkowaniu 22% stawką VAT. Wyjątkiem jest tu wynajem i dzierżawa nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek. Usługi te bowiem, jako wymienione w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT objęte są zwolnieniem z opodatkowania VAT.
Zwolnienie podmiotowe
Zwrócić należy uwagę, że podmiot wynajmujący lokale użytkowe ma prawo skorzystać ze zwolnienia podmiotowego od VAT przysługującego drobnym przedsiębiorcom. Drobnym przedsiębiorcom jest podatnik, u którego wartość sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym limitu obrotów określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 50.000 zł. Niezwykle istotne jest przy tym, że obliczając ten limit bierze się pod uwagę tylko sprzedaż co do zasady opodatkowaną, pomijając sprzedaż zwolnioną od VAT. W limicie obrotów nie uwzględnia się również sprzedaży używanych przez podatnika środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
W związku z tym świadczący usługi najmu lokalu użytkowego na rzecz innego podmiotu nie staje się od razu podatnikiem VAT, jednak ciąży na nim obowiązek prowadzenia uproszczonej ewidencji sprzedaży dla celów VAT (art. 109 ust. 1 ustawy o VAT). Dopiero w chwili gdy w ciągu roku uzyskane przez niego obroty z tytułu najmu przekroczą określoną wcześniej kwotę, nie może on korzystać ze zwolnienia podmiotowego, co powoduje, że automatycznie stanie się podatnikiem VAT. Ciąży zatem na nim obowiązek zarejestrowania się dla potrzeb tego podatku (na druku VAT-R) i rozliczania go na zasadach określonych ustawą.
Obowiązek podatkowy
Przy wynajmie nieruchomości należy zwrócić uwagę na prawidłowe określenie momentu powstania obowiązku podatkowego. Jest to bardzo ważne, bowiem obowiązek podatkowy wiąże się z ujęciem VAT należnego zarówno w ewidencji sprzedaży, jak i w deklaracji VAT składanej za dany okres rozliczeniowy.
Generalnie obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi. Natomiast jeżeli transakcja dokumentowana jest fakturą VAT - z chwilą jej wystawienia, nie później jednak niż w siódmym dniu od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. Jednak usługi najmu (dzierżawy) świadczone przez podatników VAT zostały potraktowane przez ustawodawcę w sposób szczególny. Bowiem w tym przypadku obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT). Również otrzymanie części zapłaty spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.
Przy dokumentowaniu usługi wynajmu nieruchomości należy wziąć pod uwagę zapisy § 15 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie m.in. wystawiania faktur (Dz. U. nr 95, poz. 798 ze zm.). W przepisie tym zastrzeżono, że w przypadku świadczenia m.in. usług najmu fakturę wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego. Natomiast najwcześniejszy termin wystawienia faktury VAT dla udokumentowania tych czynności został ustalony na 30. dzień przed powstaniem obowiązku podatkowego.
autor: Aleksandra Węgielska
Gazeta Podatkowa Nr 504 z dnia 2008-11-06