Koła ratunkowe dla właścicieli kredytów mieszkaniowych
Właściciele kredytów mieszkaniowych, którzy wpadli w tarapaty finansowe mogą skorzystać co najmniej z trzech kół ratunkowych. Ważne jednak, aby nie zwlekać z prośbą o pomoc, bo opieszałość oznacza rezygnację ze wsparcia radzi głowny analityk HRE Investments Bartosz Turek.
Pierwszą ulgą dla osób, które na zakup mieszkania zadłużyły się w rodzimej walucie, było obniżenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Takie cięcia w ciągu najpóźniej kilku miesięcy przekładają się na obniżkę oprocentowania kredytów. Opóźnienie to wynika z działających w bankach mechanizmów aktualizacji oprocentowania hipotek.
Już samo marcowe cięcie podstawowej stopy o 50 punktów bazowych oznacza dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe, spadek odsetek o około 1,6-1,7 miliardów złotych w skali roku. Kwota wydaje się ogromna, choć trzeba mieć świadomość, że po rozłożeniu jej na miesiące i ponad 1,8 mln złotowych kredytów mieszkaniowych otrzymujemy comiesięczną ulgę na przeciętnym poziomie 70-80 złotych.
Niby niewiele, ale wszystko wskazuje na to, że marcowa obniżka stóp procentowych nie jest ostatnią w tym roku. Tak przynajmniej wynika z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową. Wynika z nich, że już w trakcie wakacji podstawowa stopa procentowa może już wynieść 0,5% (po marcowym cięciu było to 1%). Gracze rynkowi nie mają przy tym pewności czy w drugiej połowie roku nie byłoby zasadne jeszcze jedno cięcie stóp. Z aktualnych kontraktów terminowych możemy więc wyczytać w bieżącym roku oczekiwanie nawet 2-3 kolejnych decyzji o cięciu stóp procentowych (o 25 punktów każda).
To oznaczałoby dla przeciętnego kredytobiorcy spadek odsetek od kredytu hipotecznego w rodzimej walucie łącznie nawet o 140 - 190 złotych miesięcznie. Zanim jednak zaczniemy cieszyć się ze zbliżających się oszczędności warto pamiętać, że są to tylko przewidywania ekonomistów i graczy rynkowych. Te mogą, ale nie muszą zostać zrealizowane.
A co jeśli taka pomoc jest niewystarczająca lub nie posiadamy kredytu złotowego tylko nasz dług jest walutowy? W tym przypadku niestety rata nie tylko nie spadła po decyzjach rodzimej RPP, ale nawet wzrosła o lekko licząc 5-10% ze względu na wzrost kursów głównych walut. Takim kredytobiorcom banki oferują wakacje kredytowe trwające od 3 do 6 miesięcy.
Prosząc o wakacje kredytowe de facto prosimy bank, aby przez kilka miesięcy nie płacić raty (lub jej części). Banki jednak tego długu nie zapomną. W efekcie korzystając z tej chwilowej ulgi musimy się liczyć z tym, że nasza rata wzrośnie. Jeśli nawet po wakacjach kredytowych nasza rata nie będzie wyższa, to i tak wydłuży nam się okres kredytowania, a więc w sumie za kredyt zapłacimy więcej.
Typów wakacji kredytowych jest kilka. Wbrew pozorom to z jakim będziemy mieli do czynienia ma spore znaczenie dla tego jak dużo zapłacimy za udzielone nam wakacje kredytowe. Z szacunków HRE Investments wynika, że może to kosztować od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych w przypadku 25-letniego długu w rodzimej walucie zaciągniętego na kwotę 300 tys. złotych w 2010 roku.
Jeśli dla kogoś wakacje kredytowe nie są w aktualnej sytuacji wystarczającą pomocą, jest jeszcze jedno rozwiązanie - fundusz wsparcia kredytobiorców. Jego poprawiona wersja działa zaledwie od stycznia 2020 r. Jest to rozwiązanie dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji. Takie osoby mogą dostać pożyczkę na spłatę kredytu hipotecznego. Nie jest to jednak leczenie dżumy cholerą. Pożyczka ta jest nieoprocentowana, a poprawnie spłacana będzie częściowo umorzona.
Spójrzmy na szczegóły. Przez 3 lata możemy dostawać do 2 tys. zł miesięcznie na spłatę rat. Po tym czasie mamy 2 lata na złapanie "finansowego oddechu", a dopiero potem następuje spłata. Rata ma być 4 razy niższa niż to co dostawaliśmy w ramach pożyczki. Jeśli więc dostawaliśmy co miesiąc po 2 tys. złotych, to zwracać będziemy po 500 złotych miesięcznie i tak przez 12 lat (144 miesiące). W ustawie jest jednak zapis, że jeśli będziemy sumiennie oddawać pieniądze, to ostatnie 44 raty zostaną umorzone. W sumie więc z funduszu dostać możemy maksymalnie 72 tysiące złotych (3 lata po 2 tys. zł miesięcznie), a oddać będziemy mogli wtedy tylko 50 tysięcy (100 rat po 500 złotych).
1.Przynajmniej jeden z kredytobiorców (np. mąż lub żona) straci pracę,
2.Rata przekracza połowę dochodu gospodarstwa,
3.Dochód po potrąceniu raty nie przekracza:
a. 1402 złote w przypadku singli,
b. 1056 złotych na osobę w przypadku wieloosobowych gospodarstw domowych.
Niestety są też warunki ograniczające. Z możliwości skorzystania ze wsparcia nie można skorzystać jeśli ma się (lub miało w ostatnich 6 miesiącach) więcej niż jedno mieszkanie lub dom, utrata pracy wynika ze zwolnienia bez wypowiedzenia z winy pracownika, albo pracownik sam złożył wypowiedzenie, nie można korzystać ze wsparcia dłużej niż 36 miesięcy. Fundusz nie pomoże nam też w sytuacji gdy zbyt długo zwlekaliśmy z prośbą o pomoc i umowa kredytu została już wypowiedziana, oraz wtedy gdy jest się w trakcie otrzymywania świadczenia z tytułu ubezpieczenia od utraty pracy.
Te wszystkie mechanizmy wydają się wystarczająco sprawne, aby osoby, które zadłużyły się w celu zakupu mieszkania poradziły sobie zarówno z przejściowymi jak i poważniejszymi problemami finansowymi. W tym kontekście ważna jest też ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku.
Nakazuje ona bankom umożliwienie restrukturyzacji zadłużenia poprzez wydłużenie okresu spłaty, czy okresowe zawieszenie części lub całości rat. To wszystko jest ważne nie tylko z punktu widzenia pojedynczych gospodarstw domowych, ale też z punktu widzenia stabilności rynku nieruchomości, któremu nie powinna zagrażać fala przejęć nieruchomości przez banki kredytujące nabywców mieszkań.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
