Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Prowizja pośrednika

Wiele osób szukając mieszkania korzysta z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wysokość prowizji pośrednika nie jest regulowana żadnymi przepisami. Określają ją strony w zawartej umowie. Jej wysokość można negocjować z pośrednikiem - trzeba to jednak zrobić zanim podpisze się z nim umowę. Prowizja określana jest jako wskazany w umowie procent ceny nieruchomości, z reguły waha się w granicach od 1,5 do 3%.

Taksa za sporządzenie aktu notarialnego

Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To z kolei oznacza, że trzeba będzie zapłacić notariuszowi wynagrodzenie - tzw. taksę notarialną. Przepisy określają maksymalną wysokość taksy notarialnej. W praktyce notariusze naliczają klientom taksę w wysokości maksymalnej. Nie ma jednak przeszkód, aby przed wybraniem kancelarii notarialnej spróbować wynegocjować niższą taksę. Z reguły strony ustalają w umowie, że koszty jej zawarcia ponosi kupujący i to on uiszcza taksę notarialną i inne opłaty pobierane przez notariusza.

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej (patrz: ramka). Przy umowie sprzedaży mieszkania, co do zasady, jest to jego wartość podana przez strony umowy. Maksymalna wysokość taksy wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. nr 148, poz. 1564 ze zm.).

Przykład

Maksymalna wysokość taksy notarialnej przy umowie sprzedaży mieszkania za 300.000 zł wynosi netto 1.970 zł. Podatek VAT od taksy (22%) to 433,40 zł. Łącznie maksymalna taksa notarialna z podatkiem VAT wyniesie 2.403,40 zł.

Część osób decyduje się na zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Nie ma oczywiście obowiązku zawierania umów przedwstępnych, tym bardziej nie ma wymogu zawierania ich w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego lepiej jednak zabezpiecza interesy obu stron. Jeśli któraś ze stron po zawarciu takiej umowy rozmyśli się i odmówi zawarcia umowy ostatecznej, druga strona będzie mogła wyegzekwować jej zawarcie na drodze sądowej. Z uwagi na pojawiające się rozbieżności interpretacyjne najlepiej przed zawarciem umowy przedwstępnej ustalić z notariuszem, czy od umowy przedwstępnej pobiera połowę taksy maksymalnej, czy opłatę w pełnej wysokości. Z reguły pobierana jest połowa opłaty od umowy przedwstępnej, a następnie przy zawieraniu umowy przyrzeczonej także taksa w wysokości połowy stawki maksymalnej.

Wypisy aktów notarialnych

Trzeba także zapłacić taksę notarialną za wypisy aktów notarialnych w wysokości 6 zł (plus 22% VAT) za każdą rozpoczętą stronę. Konkretna wysokość opłaty będzie więc uzależniona od objętości umowy, która z reguły nie przekracza kilkunastu stron. Przy umowie sprzedaży nieruchomości notariusz sporządza sześć wypisów. Taksa notarialna za same wypisy może więc wynieść kilkaset złotych.

Wpisy do księgi wieczystej

U notariusza trzeba też będzie zapłacić opłatę sądową za wpis nowego właściciela w księdze wieczystej. Wynosi ona 200 zł. Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej i trzeba to dopiero zrobić (tak jest w przypadku mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym), należy dodatkowo zapłacić opłatę sądową w wysokości 60 zł od wniosku o założenie księgi wieczystej. Wynika to z art. 42 i 44 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 167, poz. 1398 ze zm.).

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym (od dewelopera) zapłacimy w jego cenie podatek VAT. Nie musimy wtedy dodatkowo płacić podatku od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym konieczne będzie zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w tym zakresie ciąży na kupującym. Stawka podatku wynosi 2% rynkowej wartości nieruchomości. Wynika to z ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 ze zm.). Podatek pobiera notariusz.

Hipoteka, prowizja za udzielenie kredytu

Większość nieruchomości finansowanych jest poprzez zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką na nabytej nieruchomości.

W terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki na rzecz banku kredytobiorca musi złożyć w urzędzie skarbowym deklarację oraz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Stawka podatku przy hipotece zwykłej (na zabezpieczenie wierzytelności istniejących) wynosi 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast przy hipotece kaucyjnej (zabezpieczającej wierzytelności o wysokości nieustalonej) podatek wynosi 19 zł.

Hipoteka powstaje z chwilą wpisu w księdze wieczystej. Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki to 200 zł. Jeśli bank wymaga ustanowienia zarówno hipoteki zwykłej, jak i kaucyjnej, trzeba będzie zapłacić łącznie 400 zł.

Bank może też żądać prowizji od udzielenia kredytu. Jej wysokość wynosi w granicach 1-2% kwoty kredytu. Niektóre banki nie pobierają prowizji, w innych jej wysokość można negocjować. Część banków dolicza prowizję do kwoty udzielonego kredytu.