Krakowskie ceny mieszkań na sprzedaż - lato 2017

Kraków jest z pewnością jednym z najciekawszych rynków mieszkaniowych w naszym kraju. Wyróżnia się bogactwem oferty - zarówno jeśli chodzi o mieszkania nowe, jak i używane, w szeregu lokalizacji - od naprawdę prestiżowych w ścisłym centrum, po znacznie tańsze, lokalizacje peryferyjne. Stolica województwa małopolskiego to też jeden z najbardziej rozwiniętych rynków nieruchomości zabytkowych w naszym kraju.

Oblegana przez turystów starówka daje inwestorom szansę "ustrzelenia" bardzo atrakcyjnych nieruchomości, z dużym potencjałem - nie tylko mieszkaniowym, ale i w segmencie komercyjnym. Świetnie zlokalizowane nieruchomości w centrum są znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury, przez co jest to raczej bezpieczna lokata kapitału, która dzięki specyfice krakowskiego rynku, może generować atrakcyjne zyski.

Kraków to też jeden z najsilniejszych w Polsce rynków najmu. Wysoką koniunkturę na zapewnia duża liczba studentów, którzy stanowią bardzo istotną grupę klientów, ale także rosnącej liczby pracowników, w tym Ukraińców. Ponadto bardzo rozwinięta turystyka sprzyja działalności w zakresie wynajmu krótkookresowego.

Z danych WGN wynika, że przeciętne stawki miesięcznych czynszów najmu w Krakowie wynoszą około 35 zł za metr kwadratowy miesięcznie. W rejonach przylegających do starego miasta to samo mieszkanie będzie już kosztować 2200 - 2400 zł.

Z ostatnich danych Narodowego Banku Polskiego - za I kw. 2017 - wynika, że średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Krakowie wynoszą niecałe 6400 zł za metr kwadratowy. Wśród największych rynków, (poza Warszawą gdzie za 1 mkw. nowego mieszkania płaci się ponad 7500 zł), stawki na tym samym poziomie co krakowskie spotykamy jeszcze w Gdańsku. Nieco taniej jest natomiast w Poznaniu - 6260 zł/mkw I we Wrocławiu - 6100 zł/mkw.

Także krakowski rynek wtórny ustępuje cenowo tylko Warszawie. Średnie ceny mieszkań używanych w Krakowie wynoszą obecnie 6000 zł/mkw. To wyraźnie więcej niż na innych konkurencyjnych rynkach. We Wrocławiu za metr kwadratowy używanego mieszkania płaci się przeciętnie niecałe 5400 zł, w Poznaniu jest to niecałe 5100 zł, a w Gdańsku - 5800. Droższym rynkiem wtórnym od krakowskiego wśród miast wojewódzkich jest tylko Warszawa, gdzie metr kwadratowy mieszkania używanego kosztuje w transakcji 7300 zł.

Ceny nowych mieszkań w Krakowie, podobnie jak w innych wiodących ośrodkach są stabilne Od kilku lat obserwujemy na polskim rynku stabilizację cenową, która ma miejsce mimo świetnych danych dotyczących sprzedaży nowych lokali. Stawki na poziomie około 6400 zł prawie się nie zmieniają od III kw. 2015 roku.

Wg ostatniego raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich (za I kw. 2017) na rynku pierwotnym w Krakowie tylko 19 proc. nowych mieszkań spełnia wymogi programu. Na rynku wtórnym właściwie prawie nie da się znaleźć mieszkania, które kwalifikowałoby się do dopłat. Wg przywołanego raportu zaledwie 5 proc. mieszkań spełnia wymogi cenowe MDM. Chodzi o nieruchomości o najniższym standardzie, a więc przeznaczone do generalnego remontu, ewentualnie mieszkania na dalekich peryferiach.

Obecny limit cenowy dla mieszkań używanych w Krakowie wynosi zaledwie 4300 zł za metr kwadratowy. Na rynku pierwotnym kształtuje się on natomiast na poziomie 5260 zł.

Najdroższe jest ścisłe centrum miasta. Stare Miasto i Kazimierz - te dwie lokalizacje to poza Śródmieściem Warszawy najbardziej prestiżowe lokalizacje mieszkaniowe wśród wiodących miast w Polsce. Ceny nierzadko przekraczają tu 10 tys. zł/mkw. , a średni poziom wynosi około 8,5 tys. zł.

Za 100 - metrowy apartament na strzeżonym osiedlu na Śródmieściu Krakowa trzeba zapłacić 870 tys. zł. 30 - metrowa kawalerka w zabytkowej kamienicy na obrzeżach Kazimierza, zaledwie kilkaset metrów do ścisłego Starego Miasta została wyceniona na 314 tys. zł, co daje cenę metra przekraczającą 10 tys.

Wykończony w wysokim standardzie, 50 - metrowy lokal mieszczący się w zabytkowej kamienicy na Kazimierzu, z widokiem na panoramę Krakowa i Wawel zostało wycenione na 1,16 mln zł, co daje stawkę rzędu ponad 21 tysięcy złotych za metr kw.

Średnie stawki w przedziale 6000 - 6500 zł/mkw. spotykamy w promieniu nie większym niż 4 - 5 km od ścisłego centrum miasta. Klienci doceniają takie dzielnice jak Krowodrza, Prądnik Biały, Zwierzyniec, Dębniki, Bronowice.

Przeciętne ceny mieszkań w takich lokalizacjach kształtują się na poziomie około 6500, nieco lepsze oferty na poziomie 7000 zł/mkw. Kupujący cenią zwłaszcza te miejsca, które mogą pełnić funkcję swoistej oazy w mieście, czyli zapewniają względną ciszę i spokój, a jednocześnie nie są bardzo oddalone od ścisłego centrum i innych ważnych punktów.

Tylko w kilku lokalizacjach krakowskich spotyka się niektóre oferty w cenach poniżej 5000 zł/mkw. Chodzi oczywiście o dzielnice peryferyjne. Do najtańszych należą Nowa Huta, czy Bieńczyce.

Część klientów o niższej zdolności kredytowej jest skazana na poszukiwania w takich lokalizacjach, jednak warto również zaznaczyć, że te rejony miasta szybko się zmieniają i ich postrzeganie a tym samym ceny nieruchomości mogą z czasem rosnąć, analogicznie do tego samego zjawiska na warszawskiej Pradze - Północ.

Wśród tanich peryferii Krakowa znajdują się również Bieżanów - Prokocim, Pogórze Duchackie czy też Swoszowice - tu częściej spotkamy ceny przekraczające 5000 zł. Średnie stawki kształtują się na poziomie 5000 - 5200 zł/mkw.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN