Ta zima kiedyś musi minąć - tak zatytułowany jest najnowszy raport Centrum Analiz PKO BP dotyczący sytuacji na rynku mieszkaniowym. To odniesienie do małej liczby transakcji w ostatnich kwartałach oraz niemal zamrożonego rynku kredytów hipotecznych.
Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021 roku, w 2022 nastąpił spadek ich liczby nawet o 75 proc. r/r. W ujęciu kwartalnym najgłębszy spadek wystąpił w trzecim kwartale 2022, ale wyniki czwartego kwartału mogą zapowiadać zmianę trendu (liczba transakcji była o 29 proc. większa wobec 3 kw.22).
Jak to się przełożyło na ceny mieszkań?
W czwartym kwartale ubiegłego roku na rynku pierwotnym ceny transakcyjne mieszkań rosły coraz wolniej. Przykładowo w Warszawie ceny wzrosły o 5,3 proc. r/r (vs 11,2 proc. r/r w 3kw. 22), w pozostałych 6 największych miastach wzrost nie przekraczał 1,5 proc. r/r. W odniesieniu do trzeciego kwartału 22 ceny na ogół były zbliżone lub nieco spadły. Na rynku wtórnym wzrost cen r/r spowolnił do jednocyfrowego, a wobec 3 kwartału 22 przeważały niewielkie spadki. Jak zaznaczają analitycy PKO BP, mała liczba transakcji utrudnia ocenę trendów.
Zwracali na to uwagę też eksperci RynekPierwotny.pl w odniesieniu do cen w stolicy, w której ostatnio na średnią cenę metra kwadratowego podniosło wprowadzenie przez jednego dewelopera na rynek kilkuset drogich mieszkań w wysokim standardzie.
Czego można się spodziewać w kolejnych miesiącach?
"Mamy silny trend spadkowy liczby mieszkań w toku budowy, a jest to skutek malejącej od czterech kwartałów liczby mieszkań rozpoczynanych. Zmalała też łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich czterech kwartałach" - zwracają uwagę analitycy PKO BP.
Jak to się odbije na cenach?
"Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań pozostaną stabilne w perspektywie roku (1kw. 23-4 kw.23), choć w pierwszym półroczu 2023 ceny będą niższe niż w pierwszym półroczu 2022 - przewidują autorzy raportu. Uzasadniają, że przesłankami tendencji spadkowych cen są m.in. zapaść popytu kredytowego na mieszkania na skutek wysokich stóp procentowych i restrykcyjnych regulacji ostrożnościowych; realny spadek dochodów ludności; nadpodaż mieszkań w sytuacji dużej liczby projektów rozpoczętych jeszcze w okresie boomu, a finalizowanych już w pierwszym półroczu 2023, wolniejszy wzrost kosztów budowy oraz wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie" - argumentują.
Deweloperzy potrafią sterować podażą
Jednocześnie zaznaczają, że z drugiej strony spadek cen mieszkań będzie hamowany przez: doświadczenie deweloperów i ich umiejętności zarządzania projektami i sprzedażą, wysokie stawki wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem, zwiększenie dostępności cenowej mieszkań poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań, powolną odbudowę akcji kredytowej (stopniowa poprawa zdolności kredytowej dzięki złagodzeniu bufora na ryzyko stopy procentowej przy okresowo stałym oprocentowaniu i wzrostowi wynagrodzeń, lekki spadek WIBOR); wprowadzanie do oferty mieszkań z okresu już wysokich kosztów budowy oraz stopniowe ujawnianie się popytu uchodźców z Ukrainy.
Na rynek wpłynie też wprowadzenie zapowiedzianego przez rząd programu dopłat do rat kredytu na pierwsze mieszkanie. Ma on zacząć działać od lipca.
"Do momentu wejścia w życie regulacja osłabi popyt kredytowy (potencjalni kredytobiorcy wstrzymają się z decyzjami), co przy sporej nadpodaży mieszkań zwiększa presję na tendencje spadkowe cen. Po uruchomieniu programu zainteresowanie nim może wzmocnić popyt, przy malejącej podaży (od 1 kw.22 mniej rozpoczętych budów) i ożywi to trendy wzrostowe cen mieszkań" - przewidują analitycy PKO BP.
Choć minister rozwoju Waldemar Buda uspokaja, że Kredyt 2 proc. nie powinien istotnie wpłynąć na ceny mieszkań, to nie wszyscy podzielają taką ocenę.
Specjaliści portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl uważają, że "Bezpieczny Kredyt 2 proc." zrobi na rynku furorę, ale to skutkować może wzrostem cen mieszkań. Zwłaszcza tam, gdzie są one jeszcze stosunkowo tanie.
- Do biur sprzedaży firm deweloperskich wracają na razie głównie ci, którzy wstrzymali się z decyzją o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Oczywiście, mówimy tu o osobach, które chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe sprzedając poprzednie lokum, a więc nie łapią się na "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". Obawa przed wzrostem cen wywołanym przez nowy rządowy program dopingująco może działać także na posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych, którzy inwestują w mieszkania na wynajem. Poza tym takie osoby szukają często lokali gotowych lub znajdujących się w ostatnim stadium budowy. Wzrost popytu spowodowany rządowym programem może dodatkowo ograniczyć ofertę wspomnianych mieszkań - komentuje Marek Wielgo.
Według Narodowego Banku Polskiego, program Bezpieczny Kredyt 2 proc. grozi nawet wzrostem cen metrażu i pogorszeniem dostępności mieszkań dla mniej zamożnych Polek i Polaków. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl oceniają, że podwyżki odczują przede wszystkim kupujący mieszkania za kredyt w miejscowościach okalających największe metropolie.
Monika Krześniak-Sajewicz
