Kredyt mieszkaniowy z gwarancją wkładu będzie droższy

Dotychczasowe rządowe programy mieszkaniowe okazały się niewypałami. Luka mieszkaniowa wciąż jest duża i wciąż pod tym względem jesteśmy w ogonie Europy.  Gigantyczny popyt napędzał ceny i  mieszkania sprzedają się na pniu, także dlatego, że w ostatnich kwartałach były przez indywidualnych inwestorów traktowane jako dochodowa inwestycja.

Rząd wprowadza program, który teoretycznie miał zwiększyć dostępność mieszkań.

W ramach Polskiego Ładu wchodzi w życie ustawa (podpisana już przez prezydenta), która ma umożliwić zaciągnięcie kredytu hipotecznego osobom, które nie mają wkładu własnego. Eksperci uważają jednak, że ten program nie rozwiązuje kluczowego problemu, bo nie  zwiększa podaży mieszkań, więc ceny nadal będą rosły,  a do tego kredyty udzielone w tym programie będą dużo droższe i nawet jeśli urodzi się dziecko to dopłata państwa zostanie "zjedzona" przez wyższą marżę.

- Gwarancja wkładu własnego dla potencjalnych kredytobiorców może - jak szacuje rząd - zwiększyć liczbę sięgających po kredyt o 80 tys. rocznie. W takie liczby nie wierzę, ale każdy wzrost popytu na malejącą liczbę nowo uruchamianych inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów skutek może mieć tylko jeden. Dalszy wzrost cen - komentuje Jacek Furga,  przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich  i współautor raportu AMRON.

Eksperci AMRON podkreślają, że deweloperzy sygnalizujący coraz trudniejszy dostęp do nowych gruntów pod inwestycje rozpoczęli w trzecim kwartale 2021 roku budowę o 15 proc.  mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, plasowała się praktycznie na poziomie sprzed roku. W tym samym czasie deweloperzy uzyskali o 8 proc. mniej pozwoleń budowlanych niż w poprzednim kwartale.

Ustawa wprowadza maksymalne limity ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

- Program kredytów z gwarancją wkładu własnego w dużych miastach, a więc tu gdzie jest największe zapotrzebowanie, w ogóle nie zadziała, bo nie ma mieszkań mieszczących się w ustawowych limitach ceny za metr kwadratowy.  Ten program może jedynie mieć działanie "antymigracyjne" czyli skłonić młodych ludzi do tego, by nie wyjeżdżali do dużych miast, ale zostawali w swoich mniejszych miejscowościach, bo tu będą w stanie załapać się na kredyt bez wkładu własnego - mówi Tomasz Narkun, analityk branży deweloperskiej.

Dodatkowo dla banków pożyczanie na mieszkanie osobie, która nie uzbierała nawet 10 proc. wkładu własnego jest dużo bardziej ryzykowne niż przy standardowym kredycie hipotecznym.

- Taki kredyt będzie miał wyższą marżę, a ze względu na brak wkładu własnego, jego wysokość będzie wyższa, co  zwiększy wysokość miesięcznych obciążeń. Otwarcie się na klientów ze zwiększonym ryzykiem, bo mówimy o osobach, które nie zdołały zaoszczędzić własnych pieniędzy będzie z konieczności ostrożne - tłumaczy  Jacek Furga.

Tomasz Narkun na podstawie już przeprowadzonych rozmów z bankowcami szacuje, że marża dla takich kredytów (marża jest składnikiem oprocentowania)  będzie o 0,4 pkt proc. wyższa, czyli o tyle będzie droższy kredyt. - Trzeba też pamiętać, że gwarancja wkładu oznacza tylko tyle, że można wziąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, ale państwo nie wpłaca tego wkładu za kredytobiorcę,  jak to się niektórym wydaje - mówi  Narkun.

To oznacza wyższe raty i co za tym idzie wyższy całkowity koszt kredytu. Według najnowszych danych ZBP średnia  marża kredytu z 25-proc. wkładem własnym, udzielonego na 25 lat i na 300 tys. zł  wyniosła w trzecim kwartale 2,22 proc.

Zgodnie z ustawą o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym państwo za pośrednictwem BGK będzie gwarantować do 20 proc. wkładu, ale jeśli w rodzinie urodzi się drugie dziecko BGK jednorazowo spłaci 20 tys. zł i 60 tys. zł gdy urodzi się trzecie lub kolejne.

- Tyle tylko, że kredyt z gwarancją wkładu własnego będzie dużo droższy niż gdyby wkład był wpłacony, więc kwota 20 tys. zł takiej dopłaty w przypadku urodzenia drugiego dziecka zostanie "zjedzona"  właśnie dlatego, że ten kredyt jest obarczony wyższą marżą, czyli w praktyce taka rodzina odda te 20 tys. bankowi w podwyższonych ratach kredytu   - zwraca uwagę Tomasz Narkun.

Podkreśla jednocześnie, że do tego by zwiększyć dostępność i podaż mieszkań potrzebne jest uwolnienie podaży gruntów i  przyspieszenie procedur wydawania pozwoleń na budowę oraz pozwoleń na zmiany planów miejscowych.

Jego zdaniem rosnące ceny materiałów nie pozwolą na wyhamowanie cen, a mogą nawet spowodować zastój na rynku.

- W budownictwie idzie kryzys inflacyjny. W przyszłym roku czeka nas silny wzrost kosztów budowy, bo co widzieliśmy w tym roku,  to był dopiero wstęp do podwyżek. Już mam sygnały, że aluminium czy cement zdrożeją o około  30 proc., a stal, której ceny po wcześniejszych podwyżkach lekko spadły, znowu pójdzie w górę. Szybki wzrost materiałów budowlanych może spowodować sytuację, w której deweloperzy czasowo wstrzymają inwestycje, które mieli rozpocząć - ostrzega ekspert.

Monika Krześniak-Sajewicz