"Kredyt na 2 proc." nie rozwiązuje problemu braku dostępności mieszkań

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Nowy program, którego elementem jest "kredyt na 2 proc." ma pełną nazwę "Program Pierwsze Mieszkanie - pomocna dłoń państwa". Komu tak naprawdę rząd chce pomóc za pieniądze z podatków, czyli kto na tym najbardziej skorzysta?

Jan Dziekoński, założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl: - Na pewno skorzystają banki, bo zwiększą sprzedaż kredytów i będą miały przez 10 lat zagwarantowaną część przychodów; deweloperzy, bo sprzedadzą dzięki temu więcej mieszkań niż sprzedaliby bez dopłat, oraz ci kredytobiorcy, którzy załapią się na program, bo dostaną darmowy pieniądz - ale ich tak dużo nie będzie, bo ministerstwo samo szacuje efekty na ok. 40-60 tys. kredytów rocznie. Co za tym idzie zostanie też wsparty rynek budowlany. Ten program w zaprezentowanym kształcie zrealizuje efekt stymulacji sektora nieruchomościowego, tylko pytanie czy to jest optymalne wydatkowanie pieniędzy i rozwiązuje to kluczowy problem na rynku nieruchomości - niską dostępność mieszkań (niezależnie czy do kupna czy na wynajem) dla szerokiego społeczeństwa. Ten program tego nie osiągnie.

Dziś kluczowy jest problem braku dostępu do kredytów hipotecznych ze względu na utratę zdolności kredytowej. Czy ten program, w obecnych warunkach. jest próbą realnego rozwiązania problemu?

- Trzeba zastrzec, że opieramy się na prezentacji z głównymi założeniami, bo dokładnych zapisów projektu ustawy nie ma. Według dzisiejszych regulacji program ten pozostałby elitarny, ponieważ banki do kalkulacji zdolności i tak powinny brać standardowe warunki oprocentowania - a co więcej, przy racie malejącej, jaka w tym programie ma obowiązywać, zdolność kredytowa kredytobiorców byłaby niska - program nie zwiększyłby dostępności kredytów, a po prostu motywowałby niezdecydowanych, ale zamożnych do zainwestowania w pierwszą nieruchomość.

- Natomiast moja teza jest taka, że Komisja Nadzoru Finansowego może wykonać krok w stronę zmodyfikowania regulacji i rekomendacji dotyczących badania zdolności kredytowej. Przyjmując, że skoro kredytobiorca przez 10 pierwszych lat ma zagwarantowaną spłatę części odsetek, to do liczenia zdolności kredytowej bank będzie mógł przyjąć obniżone oprocentowanie w tym okresie, a dla kolejnych lat i dla kwoty pozostałej do spłaty będzie przyjmować już rynkowe oprocentowanie z dodatkowym buforem - ale w międzyczasie kredytobiorca spłaci niemałą część kredytu (od 33 proc. do 50 proc. zależnie od okresu kredytowania) i rata po okresie 10 lat będzie tak niska, jak ta po dopłacie.

- Wówczas okazałoby się, że zdolność kredytowa byłaby zdecydowanie wyższa. Prywatny podmiot finansowy tak by patrzył na ten produkt finansowy. Dlatego dużo zależy od tego jak podejdzie do tematu KNF.

Czy timing czyli moment zaproponowania takiego kredytu z dopłatą do oprocentowania jest dobry czy spóźniony?  Pamiętając, że na razie jest to propozycja, więc na wejście w życie ustawy skoro nie ma nawet projektu - trzeba będzie jeszcze długo poczekać.

- W obecnym kształcie propozycji ten program ma raczej stymulować budownictwo i stabilizować rynek nieruchomości, tak jak to miało miejsce w latach 2009-2012 kiedy program "Rodziny na swoim" działał najskuteczniej. Oba programy mają bardzo podobną konstrukcję, choć tamten miał ostrzejsze kryteria co do wieku kredytobiorcy, metrażu nabywanego lokalu i jego ceny, ale efekt mógłby być podobny.

- Dzięki "Rodzinie na swoim" przez 2-3 lata ceny na rynku nieruchomości były podtrzymywane mimo ogólnego spadku aktywności rynkowej, a program generował 40-50 tys. transakcji rocznie - z czego poniżej połowy dotyczyło rynku pierwotnego, co faktycznie w jakimś stopniu stymulowało rynek budowlany.

- W tym kontekście można powiedzieć, że Bezpieczny Kredyt jest spóźniony o niemal rok - bo prace nad nim powinny ruszyć w momencie rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych, podobnie jak projekt kredytu bez wkładu własnego też był spóźniony przynajmniej o rok - na marginesie rekomendacja nadzoru podwyższająca bufor na ryzyko stopy procentowej, uwzględniany przy obliczaniu zdolności kredytowej, również została za późno wprowadzona.

Z drugiej strony, może ten timing nie jest taki zły, jeśli są obawy, że wysoka inflacja będzie jeszcze długo nam towarzyszyła i wraz z nią wysokie stopy, a wcale nie jest powiedziane, że na pewno nie będzie kolejnych podwyżek. Być może jest to przygotowanie na jeszcze trudniejszą sytuację na rynku nieruchomości niż teraz. Trzeba tylko pamiętać, że sam program będzie proinflacyjny i może owe wyższe stopy procentowe podtrzymywać.

Czy pana zdaniem główne warunki tego programu są zbyt liberalne czy zbyt rygorystyczne? Czy któreś z głównych założeń powinno być zmienione?

- Kluczową luką obecnej propozycji jest dość rzadkie sito kryteriów - brak jest limitu dochodów, brak limitu metrażu nabywanego mieszkania, czy limitu ceny za metr kwadratowy - dość dziurawy jest też warunek braku posiadania mieszkania. W praktyce z tego programu może skorzystać nawet starsza osoba, która ma pokaźny majątek i dochody oraz posiada liczne nieruchomości - jeśli tylko wejdzie w związek małżeński już po ich nabyciu, to się zakwalifikuje poprzez małżonka, który żadnej nieruchomości nie posiadał. A przecież fakt nieposiadania mieszkania nie determinuje trudnej sytuacji życiowej, czy potrzeby wsparcia w zakresie nabycia pierwszej nieruchomości.

- Teoretycznie można też z pomocą programu kupić mieszkanie, które następnie będzie wynajmować np. studentom. Podatnik dopłaci do kredytu, a zyski ponad nisko oprocentowany kredyt będzie czerpać beneficjent programu. Ten program powinien wykluczać możliwość wynajmowania mieszkania kupowanego za preferencyjny kredyt, a w programie nie ma warunku mówiącego, że to kredytobiorca musi mieszkać w tym mieszkaniu. Inaczej może dochodzić do pewnych nadużyć taniego finansowania.

A który element jest najlepszy w tym programie?

- Bardzo dobrym elementem tego programu jest Konto Mieszkaniowe, które zdecydowanie mniej przykuwa uwagę publiczną, ale jeśli zostanie wdrożone to zostanie z nami na lata. Zachęca do długoterminowego oszczędzania, uczy planowania, pozwala na wspieranie dzieci także osobom posiadającym mieszkania. To realny kapitał na przyszłość.

Kredyt z dopłatami może wzmocnić główny, jeśli nie jedyny na razie filar rynku mieszkaniowego czyli kupno mieszkań na własność. A drugiego filara - czyli stabilnego najmu cały czas nie mamy. Czy rząd powinien iść w kierunku, by wzmocnić tę drugą nogę dla równowagi?

- Dobrze byłoby, żeby rząd teraz zastanowił się nad luką, która powstała między budownictwem społecznym (inicjatywami TBS/SIM, czy też SAN) a kupowaniem za kredyt na własność. Chodzi o ludzi, którzy nie kwalifikują się na te pierwsze, bo mają zbyt duże dochody, a jednocześnie nie mają wystarczająco wysokich zarobków by wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową.

A problem narasta, bo okazuje się, że na komercyjny najem też ich już nie stać. Z relacji kilku profesjonalnych zarządzających mieszkaniami na wynajem dochodzą słuchy, że w Warszawie Polacy zniknęli z rynku najmu - nie ma ich wśród szukających mieszkania na wynajem. Ci, którzy mieszkali z rodzicami nie wyprowadzą się, bo jest za drogo, rodziny mieszkające w ciasnym mieszkaniu z dziećmi - podobnie zacisną zęby, młodzi, pracujący już ludzie dzielący "po studencku" jedno mieszkanie - tak samo nie wynajmą indywidualnie mieszkania, bo ich nie stać. W stolicy obecnie wynajmują mieszkania już tylko cudzoziemcy, którzy są do tego zmuszeni.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz

Zobacz również: