Kredyt na 2 proc. "nie zje" ofert mieszkań wystawionych na sprzedaż

Perspektywa taniego kredytu na pierwsze mieszkanie ożywiła rynek jeszcze zanim program wystartował. Jest wręcz pewne, że ustawa zostanie szybko uchwalona, by weszła w życie jeszcze przed wyborami.

Załapią się ci, którzy będą mieć zdolność kredytową i spełnią warunki programu. Już teraz na rynku zaczyna się lekka "gorączka", ale liczby nie potwierdzają, by była ona zasadna. 

Wpływ programu na popyt i sytuację na rynku będzie niewielki - uważają analitycy. Radzą nie przeceniać wpływu programu na wykupywanie mieszkań, nawet wówczas, gdyby tych, którzy skorzystają, było więcej niż zakłada rząd. Jak to wygląda na konkretnych liczbach?

- Dodatkowy popyt mieszkaniowy wygenerowany przez program Bezpieczny Kredyt 2 proc. będzie umiarkowany. Policzmy dlaczego. Średnia sprzedaż kredytów w ostatnich pięciu latach wynosiła blisko 220 tys. rocznie. Załóżmy, że do programu będzie kwalifikowało się około 30 tys. kredytów rocznie, a więc 13,6 proc. Ale nie wszystkie kredyty, które zakwalifikują się do programu należy traktować jako dodatkowy popyt. Część osób kupujących pierwsze mieszkanie i bez programu wzięłaby kredyt - stanowią oni bowiem najliczniejszą grupę popytu na rynku - wylicza Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz rynku nieruchomości w PKO BP.

- Pamiętajmy jednak, że oprócz popytu finansowanego kredytem, równolegle niemal równie silną grupę kupujących stanowią inwestorzy gotówkowi. Skala dodatkowego popytu wygenerowana przez program będzie stanowiła zatem niewielki ułamek całego popytu na rynku mieszkaniowym. Szacowałbym, że nie więcej niż 5 proc. - dodał. 

Wiele osób zadaje sobie pytanie czy po uruchomieniu tzw. Kredytu na 2 proc. ludzie rzucą się do biur sprzedaży deweloperów w obawie, że zabraknie mieszkań wystawionych na sprzedaż. Jak to wygląda w rzeczywistości, a nie w zasłyszanych informacjach "spod lady"?

- Na podstawie dostępnych statystyk i danych Otodom, JLL Poland, Rynek Pierwotny oraz szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii można oszacować czego prędzej zabraknie - budżetu na "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", czy podaży mieszkań. Według danych Otodom na 5 kwietnia 2023 mamy nieomal 200 tys. ofert mieszkań i domów z rynku pierwotnego i wtórnego, z czego ok. 140-150 tys. kwalifikujących się wartością do limitów kwotowych "BK2proc." (z zastrzeżeniem, że część tych ofert może się dublować) - wskazuje Jan Dziekoński, analityk i założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl.

- Zakładając utrzymanie rekordowo niskiej liczby wprowadzeń nowych mieszkań na rynek z pierwszego kwartału 2023 (6,8 tys. tylko w 6 największych miastach) da nam to dodatkowe ok. 35-40 tys. ofert (zakładamy, że tylko 80 proc. zmieści się w limitach cenowych). Łącznie podaż wyniesie więc co najmniej 175 tys. do końca 2024 r., do czego trzeba dodać jeszcze niewiadome (oferty deweloperskie spoza 6 największych miast i pewną liczbę nowych ofert z rynku wtórnego (szacunkowo może to być 50-100 tys.). Deweloperzy też nie zasypiają gruszek w popiele i widząc zwiększone zainteresowanie mieszkaniami i domami łaskawszym okiem patrzą na uruchamianie nowych projektów i z pierwszej ręki mamy sygnały o zwiększeniu aktywności, więc liczba wprowadzeń zapewne wzrośnie - wylicza. 

Jak przypomina nasz rozmówca, według OSR (Ocena Skutków Regulacji) ustawy i szacunków MRiT, do końca 2024 roku zostanie udzielonych ok. 50 tys. "kredytów na 2 proc.".  

- Według naszej bardziej agresywnej prognozy będzie ich 60-80 tys. To wynika z budżetu programu. Część z tych kredytów skonsumują osoby budujące indywidualnie domy na działkach zakupionych w poprzednich latach, co też jest objęte programem i nie będzie stanowiło konkurencji o ofertę z rynku pierwotnego i wtórnego. W analogicznym programie "Rodzina na Swoim" stanowiły one ponad udzielonych 18 proc. kredytów z dofinansowaniem. Jeśli je odliczymy, to popyt wyniesie nie więcej niż 65 tysięcy kredytów - szacuje Dziekoński.

Jego zdaniem, przyjmując tylko w miarę przewidywalne liczby, daje nam to przewagę dzisiejszej podaży nad potencjalnym popytem o 110-130 proc. (przyjmując, że będzie więcej BK2 proc. niż MRiT szacowało w OSR), a do końca 2024 r. przewaga podaży wyniesie ok. 170 proc - ostrożnie zakładając, że deweloperzy nie podejmą się zwiększenia produkcji mieszkań w obliczu zwiększonego popytu.

Szef działu analiz PKO BP Wojciech Matysiak uważa, że nawet jeśli w wyniku ożywienia na całym rynku podaż zostałaby skonsumowana, to taka sytuacja będzie krótkotrwała, a jej wpływ na ceny zdecydowanie łagodniejszy niż w poprzednich cyklach koniunkturalnych.

- Biorąc pod uwagę, że dodatkowy popyt wygenerowany przez program wyniesie zaledwie kilka procent, z czego tylko część trafi na rynek pierwotny (szacuję, że około 20 proc. z wyżej wymienionych 5 proc., a więc około 1 proc. popytu, którego nie byłoby bez programu), trudno oczekiwać istotnego wpływu na sprzedaż deweloperską - argumentuje.

Jego zdaniem również wpływ programu na ceny będzie niewielki, a dużo większe znaczenie będą miały inne czynniki, zarówno popytowe jak i podażowe. 

- Warto zwrócić uwagę, że deweloperzy już teraz, przed wejściem w życie programu, obserwują wyraźne ożywienie rynku - przez ostatnie pół roku liczba sprzedanych mieszkań rośnie. Jest to związane z zatrzymaniem wzrostów cen mieszkań przy jednocześnie wciąż silnym wzroście dochodów ludności, zakończeniem cyklu podwyżek stóp procentowych oraz pojawieniem się oczekiwań na obniżki. Inwestorzy szacują zatem, że rynek mieszkaniowy wychodzi z fazy recesji i wkracza w fazę ożywienia. Z drugiej strony od roku silnie spada liczba nowo rozpoczynanych inwestycji, co ograniczy przyszłą podaż - ocenia Matysiak. 

- Można zatem oczekiwać, że po zaabsorbowaniu obecnych nadwyżek oferty, faktycznie dojdzie do sytuacji, gdy deweloperzy nie nadążą z produkcją, a ceny wzrosną. W porównaniu do poprzedniego cyklu koniunkturalnego zwraca jednak uwagę fakt, że deweloperzy obecnie dysponują istotną nadwyżką pozwoleń na budowę, a więc reakcja podaży na powrót popytu powinna być krótsza, a reakcja cen łagodniejsza - dodaje. 

Analitycy radzą zachować zimną krew i nie dać się "wkręcić".

- Walka owszem jest konieczna, ale nie o same nieruchomości, a o kredyty BK2 proc. Jeśli jesteśmy np. inwestorem mieszkaniowym lub niekoniecznie będziemy w gronie beneficjentów programu BK2 proc. (ze względu na kryteria lub charakter nieruchomości), to radzimy zachować zimną krew, nie poddawać się FOMO (z ang. Fear of missing out oznacza lęk przed wypadnięciem z obiegu) i spokojnie realizować swoje plany i cele zakupowe oraz szanse, które ten program generuje. Podobnie było przy "Rodzinie na Swoim", w trakcie jego funkcjonowania rynkowe zamieszanie skupiało się na specyficznych nieruchomościach - a w pozostałych segmentach rynku sytuacja popytowa i cenowa była zgoła inna - podsumowuje Jan Dziekoński.

Monika Krześniak-Sajewicz