Księgi wieczyste - Sąd Najwyższy rozwiewa wątpliwości

Podstawowym aktem prawnym regulującym ustrój oraz zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ich fundamentalną zasadą jest jawność, co oznacza z jednej strony możliwość wzięcia odpisu księgi przez każdego, bez konieczności uzasadniania swej woli czy potrzeby, a z drugiej strony powoduje, iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Z zasadą jawności ksiąg wieczystych powiązane są ściśle domniemania prawne, takie jak:

• zgodność wpisu prawa w księdze wieczystej z rzeczywiście istniejącym stanem faktycznym;
• nieistnienie prawa wykreślonego;
• niemożność powoływania się na domniemanie prawa wynikającego z posiadania przeciwko domniemaniu istnienia prawa wpisanego do księgi wieczystej.

Najważniejszym domniemaniem jest tzw. "rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych", według której w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 ustawy).

W księdze wieczystej przede wszystkim wpisywane są prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości, a zatem: własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebności, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, hipoteka. Ponadto, do księgi wieczystej mogą być również wpisane prawa osobiste i roszczenia, a w szczególności:

1. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
2. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych;
3. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
4. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
5. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych;
6. prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, a czynności związane w prowadzeniem ksiąg, jak np. dokonywanie wpisów, leżą w obowiązkach sędziów i referendarzy sądowych. Co do zasady, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, w tym również w odniesieniu do nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, drugi - obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, trzeci - przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, a czwarty - przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych wzorów obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej.

W dniu 16.12.2009 r. Sąd Najwyższy podjął istotną dla postępowania wieczysto-księgowego uchwałę i to w powiększonym, siedmioosobowym składzie. Uchwała została podjęta na pytanie Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego, który zwrócił się do Izby Cywilnej SN o rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego:

Czy przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej decydujące znaczenie ma zgodnie z art. 316 par. 1 Kodeksu postępowania cywilnego stan rzeczy z chwili orzekania, czy też - wobec szczególnego charakteru postępowania o wpis w księdze wieczystej - należy na podstawie art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w związku z art. 192 pkt 3 K.p.c., art. 13 par. 2 K.p.c. i art. 626⁶ par. 1 K.p.c. uznać, że decyduje stan rzeczy z chwili złożenia wniosku?

Pytanie stało się zasadne wobec wskazanych przez Prezesa rozbieżności w dotychczasowym orzecznictwie samego Sądu Najwyższego.

W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę, która brzmi: Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu. Sąd Najwyższy postanowił nadać uchwale moc zasady prawnej, co oznacza, iż ma ona moc wiążącą dla wszystkich składów sądzących Sądu Najwyższego. Inne sądy w Polsce nie są co prawda związane zasadami prawnymi SN, jednak w praktyce orzekanie sprzeczne z zasadą prawną Sądu Najwyższego raczej się nie zdarza.

Powyższa uchwała Sądu Najwyższego ma niebagatelne znaczenie praktyczne. Dotychczas bowiem nie było jednoznacznego rozstrzygnięcia, jaki stan rzeczy ma brać sąd przy dokonywaniu wpisu. Wprawdzie, zgodnie z przepisem art. 626⁶ K.p.c. o kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu, zaś wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, będą uważane za złożone równocześnie. Tym niemniej uważano, iż wobec braku odmiennej regulacji zastosowanie znajduje również przepis art. 316 par. 1 K.p.c., zgodnie z którym po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. W szczególności zasądzeniu roszczenia nie stoi na przeszkodzie okoliczność, że stało się ono wymagalne w toku sprawy.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego znajdziemy różne stanowiska. Tytułem przykładu, w postanowieniu z dnia 13.12.2001 r. SN stwierdził, że wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego na podstawie wniosku wcześniejszego niż wniosek o wpis hipoteki przymusowej czyni wadliwym wpis tej hipoteki (sygn. akt IV CKN 369/2001). Podobne stanowisko znajdziemy również w uchwale SN z 30.05.1994 r. (sygn. akt III CZP 72/94). Rozstrzygnięcie to i taka linia orzecznicza była korzystna dla nabywców nieruchomości, gdyż jeśli nawet nabyli oni nieruchomość, co do której był złożony wniosek o wpis np. hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności dotychczasowego właściciela, lecz wpis dokonany nie został, to sąd wieczysto-księgowy nie powinien wydać postanowienia o wpisie hipoteki. W momencie bowiem orzekania (wydawania tego postanowienia) nieruchomość należałaby już do innej osoby, której wniosek byłby złożony później.

Istnieją jednak orzeczenia, które prezentują odmienny pogląd. Przykładowo w uchwale z dnia 29.04.2008 r. SN stwierdził, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i wpisanie w księdze nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie wniosku o jej wpis wcześniej złożonego (sygn. akt III CZP 17/08). Podobne stanowisko wynika z postanowienia z 2.12.1997 r. (sygn. akt II CKN 484/97), w którym SN stwierdził, że podstawa wpisu musi istnieć już w momencie złożenia wniosku o wpis. Ta linia orzecznicza chroni z kolei wierzycieli właściciela zabezpieczanej nieruchomości przed możliwością tzw. "ucieczki z majątkiem". Niezależnie bowiem od zmiany osoby właściciela po złożeniu wniosku o wpis hipoteki, a przed faktycznym wpisaniem zabezpieczenia, hipoteka powinna zostać na nieruchomości wpisana zgodnie z kolejnością złożenia wniosków, czyli też zgodnie z kolejnością zdarzeń prawnych mających miejsce w odniesieniu do danej nieruchomości.

Uchwała siedmioosobowego składu sędziów Sądu Najwyższego z 16.12.2009 r. jednoznacznie opowiedziała się za drugim z powyższych rozwiązań. Tym samym sędziowie przychylili się do zdania pytającego Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego, który wskazując oba rozwiązania, podał liczne argumenty przemawiające za przyjęciem stanowiska wyrażonego w uchwale.

Magdalena Sierny

radca prawny Kancelaria Prawna IURICO

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dn. 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dn. 16.12.2009 r. - sygn. akt III CZP 80/09.
3. Ustawa z dn. 29.08.1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych - tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919.
4. Ustawa z dn. 13.07.2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 2000 r. Nr 74, poz. 855.
5. Ustawa z dn. 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.