Kto dokonuje napraw w mieszkaniu?
Źródłem wielu konfliktów pomiędzy lokatorem a właścicielem jest kwestia finansowania określonych prac w mieszkaniu będącym przedmiotem najmu. Obowiązki w tym zakresie regulować może umowa. W braku takich ustaleń zastosowanie znajdują odpowiednie przepisy prawa. Inaczej jednak wygląda to w ustawie o ochronie praw lokatorów, a inaczej w Kodeksie cywilnym.
Szczegółowo…
Najczęściej najem lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów… Akt ten zawiera bardzo szczegółowy katalog praw i obowiązków właścicieli mieszkań oraz najemców. Ma on zastosowanie do stosunków najmu lokali mieszkalnych, o ile strony inaczej nie postanowią w umowie. Tego rodzaju dowolność nie istnieje jednak w przypadku najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, gdzie takie odstępstwa od przewidzianego ustawą rozkładu praw i obowiązków stron nie są możliwe.
(…) bądź tylko ogólnie
Inaczej jest w przypadku:
- oddania do używania lokalu mieszkalnego, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (tzw. najem okazjonalny) albo
- gdy strony umowy najmu mieszkania zadecydują, że do ich praw i obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu w stanie niepogorszonym oraz naprawami zastosowanie będą miały przepisy Kodeksu cywilnego.
Wówczas jednak strony winny mieć świadomość, że regulacje kodeksowe są w tym względzie dość skąpe i ogólne. Stanowią, iż wynajmujący zobowiązany jest do dokonania lub pokrycia napraw koniecznych, czyli takich, bez których rzecz nie nadawałaby się do umówionego użytku. Najemca powinien niezwłocznie powiadomić wynajmującego o zaistniałej potrzebie dokonania napraw i wyznaczyć mu odpowiedni termin na ich wykonanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu może samodzielnie dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, wynajmującego nie obciążają natomiast drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania rzeczy (które obowiązany jest ponosić najemca). Nie musi on też przywracać stanu poprzedniego najętej rzeczy, jeśli została ona zniszczona z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności.
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Obowiązki właścicieli
Jak już wspomniano, ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje obowiązki właściciela (wynajmującego) i lokatora (najemcy) w sposób dużo bardziej precyzyjny. Do powinności właściciela budynku należy zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Musi on także utrzymywać w należytym stanie oraz dokonywać napraw budynku oraz jego otoczenia czy też pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców. Najemca ma jednak obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.
Powyższe obowiązki nie dotyczą osób, które wynajmują poszczególne mieszkanie czy mieszkania, lecz nie są właścicielem budynku. Wynajmujący lokal ma obowiązek dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w szczególności:
- napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej i ciepłej wody) - bez armatury i wyposażenia,
- napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
- wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Poza tym wynajmujący, który oddaje mieszkanie w najem po poprzednim najemcy, ma obowiązek wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Nie może unikać tych nakładów twierdząc, że odpowiedzialność za dewastację mieszkania ponosi poprzedni lokator, od którego może on przecież dochodzić naprawienia szkody.
Przed wydaniem lokalu najemcy strony winny sporządzić protokół określający stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Dokument ten stanowić będzie podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Naprawy obciążające najemcę
Na najemcy ciąży przede wszystkim obowiązek utrzymywania lokalu oraz pomieszczeń, które ma prawo używać, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Powinien on również dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. klatki schodowe, korytarze, windy).
Przepisy w sposób bardzo szczegółowy określają, co najemca ma obowiązek naprawiać oraz konserwować (m.in. podłogi, posadzki, płytki ścienne, okna i drzwi), a co również wymieniać (m.in. wbudowane meble, kuchnie, podgrzewacze wody, wanny, umywalki, baterie, inne urządzenia sanitarne, osprzęt i zabezpieczenia elektryczne z wyłączeniem jednak wymiany przewodów). Na najemcy spoczywa też obowiązek malowania, tapetowania, naprawy tynków i sufitów.
Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim napraw. Powinien też zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy (np. wanien, brodzików, zlewozmywaków i umywalek, baterii). Jeżeli jednak najemca dokona wymiany któregoś z tych elementów, wówczas może żądać od wynajmującego zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości, biorąc pod uwagę stan z chwili objęcia lokalu oraz z chwili jego opróżnienia.
Najemca, który ma zamiar dokonać ulepszeń, powinien uzyskać na nie zgodę wynajmującego wyrażoną w pisemnej umowie określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów... (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.),
- ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 621 z dnia 2009-12-21