Kto odpowiada za stan obiektu z ustanowioną służebnością?

Co do zasady wyróżniane są dwa typy służebności - służebność osobista oraz służebność gruntowa. Tą interesującą nas szczególnie, czyli służebność gruntową, definiuje art. 285 Kodeksu Cywilnego, według którego nieruchomość może zostać obciążona na rzecz właściciela innej, sąsiadującej z nią, nieruchomości (która zyskuje wtedy tytuł nieruchomości władnącej) prawem nadającym właścicielowi nieruchomości władnącej pozwolenie na korzystanie z nieruchomości obciążonej w ściśle doprecyzowanym i oznaczonym zakresie. Należy pamiętać, że w świetle prawa służebność gruntowa ma na celu wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej wyodrębnionej, oznaczonej części.

W momencie zaistnienia problemów z dostępem do drogi publicznej, w sytuacji, gdy utrudniony jest dostęp do działki, ponieważ nie ma ona bezpośredniego połączenia z drogą publiczną, właściciel takiej działki lub jej użytkownik wieczysty może domagać się ustanowienia tzw. drogi koniecznej od właścicieli gruntów sąsiednich. Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez ustanowienie właśnie służebności drogowej. Ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na działce sąsiedniej, to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku - przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonym paśmie nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Właściciel nieruchomości (jeśli dana nieruchomość jest objęta przedmiotem współwłasności wniosek mogą złożyć wszyscy współwłaściciele, jeden lub niektórzy z nich) ma prawo wystąpić z roszczeniem o ustanowienie na jego rzecz drogi koniecznej w sytuacji, gdy nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej lub może również wystąpić z żądaniem o nadanie służebności przechodu i przejazdu w sytuacji, gdy ma on dostęp do drogi publicznej, ale z jakiś względów wydaje się mu on być nieodpowiedni. O fakcie, czy istniejący dostęp do nieruchomości może zostać uznany za odpowiedni, decydują zawsze wszystkie okoliczności konkretnej sprawy. Każdy przypadek jest inny, dlatego ciężko mówić o jednoznacznych wytycznych dotyczących tej materii. Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl zwraca naszą uwagę na inny aspekt kwestii służebności - jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyne z nią połączenie wieść będzie przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł niczego wybudować na takim terenie.

Art. 145 k. c. dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej. Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeśli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Jeśli sprawa musi trafić na wokandę przedsiębiorca zobowiązany jest udać się do sądu właściwego dla położenia nieruchomości. W przypadku, gdy jest ona usytuowana w ramach kilku okręgów sądowych - inwestor dowolnie wybiera sąd. Co istotne, sąd w żadnym razie nie jest zobowiązany treścią zgłoszonego wniosku i sam może przeprowadzić drogę w sposób inny, niż zażądał tego wnioskodawca. Nawet w przypadku, gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzić będzie ustanowiona droga sprzeda ją, i tak osoba na której rzecz droga została ustanowiona, zachowa swoje prawo do korzystania z przejazdu przez nią. Oczywiście właściciel obciążonej służebnością nieruchomości ma prawo domagać się wynagrodzenia z tego tytułu. Jeśli nie zostało ono rozstrzygnięte odgórnie, a sąsiedzi nie są w stanie porozumieć się co do jego wysokości, właściciel obciążonej nieruchomości może dochodzić swojej należności na drodze sądowej. Z takim żądaniem może wystąpić w ciągu 10 lat od momentu ustanowienia służebności. Wynagrodzenie takie może mieć formę jednorazową, albo być wypłacane cyklicznie. Można przy tym, w obawie przed zmniejszeniem się wartości pieniądza, ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny - radzi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Służebność gruntowa powstaje na drodze zawarcia umowy ustanowienia służebności pomiędzy właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej lub, w przypadku braku porozumienia tych dwóch podmiotów, na skutek orzecznictwa sądowego. Aby dokonać ustanowienia służebności gruntowej należy wyodrębnić część nieruchomości sąsiedniej, która może posłużyć do wykonywania służebności w taki sposób, by z jednej strony możliwie nie utrudniała ona korzystania z nieruchomości obciążonej (co dyktuje art. 288 kodeksu cywilnego), z drugiej zaś zwiększała użyteczność całej nieruchomości władnącej lub jakiejś jej części.

Pozostaje zatem odpowiedzieć na bardzo istotne pytanie: kto i w jaki sposób, w świetle prawa, odpowiada za utrzymanie w odpowiednim stanie obiektu obciążonego służebnością tak, by móc z niego bezproblemowo korzystać? Co zrobić w sytuacji, gdy wydzielona z nieruchomości obciążonej część na której ustanowiona ma zostać służebność nie spełnia oczekiwań, nie jest odpowiednio przystosowana do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej? Taką sytuację najlepiej będzie rozważyć na przykładzie drogi. Jeśli droga konieczna jest w złym stanie, np. jest dziurawa lub nie został wylany na nią asfalt, skutkuje to niemożnością odpowiedniego z niej korzystania, odpowiedniej jej eksploatacji, a w konsekwencji, wykonywanie ustanowionej służebności drogowej jest bardzo utrudnione lub zupełnie niemożliwe. Rozwiązanie tego problem przynosi art. 289 k. c., zgodnie z którym obowiązek utrzymywania (w domyśle: w odpowiednim stanie) urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właśnie właściciela nieruchomości władnącej. Niestety w tych przesłankach nie zawiera się doprecyzowany zakres tego obowiązku - przy wyjaśnianiu tej kwestii trzeba sięgnąć do odpowiednich orzecznictw sądowych, które akurat w tej materii pozostają jednolite. Wyroki sądowe jednoznacznie wskazują, że ustanowiony prawnie obowiązek utrzymywania urządzeń i obiektów niezbędnych do wykonywania służebności drogi koniecznej obejmuje swoim zakresem, w braku odmiennej umowy, zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są takie potrzebne, jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do wymaganego sposobu korzystania z drogi. Można zatem wnioskować, że zakres takiego obowiązku obejmie tylko takie prace, które dotyczyć będą bezpośrednio i wyłącznie urządzenia służącego do wykonywania służebności i nie będą przy tym utrudniały korzystania z samej nieruchomości obciążonej. Ponadto cel prac jakie musi wykonać właściciel nieruchomości obciążonej przy konserwacji lub poprawianiu jakości obiektu ze służebnością, musi pokrywać się z celem samej ustanowionej służebności - czyli w praktyce musi prowadzić do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej (lub też jej oznaczonej części). Przykładowo, właściciel na rzecz którego ustanowiona została służebność nie może oczekiwać na przyzwolenie, by prace podejmowane były ze względów estetycznych - jeśli np. nie podobają mu się drzewa rosnące przy drodze koniecznej nie może dokonać ich usunięcia, chyba, że drzewa bezpośrednio wpływają na sposób użytkowania drogi, a nie tylko godzą w jego poczucie estetyki.

Zgodnie z art. 287 k.c. zarówno zakres służebności gruntowej, jak i sposób jej wykonywania oznacza się, w przypadku braku innych danych, według zasad współżycia społecznego, przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. W praktyce, wyjaśnia Robert Tomaszewski, sprowadza się to do brania pod uwagę szczególnych i konkretnych okoliczności, przykładowo poziomu ingerencji ustanowionej służebności w nieruchomość obciążoną lub sprawdzenie, czy wprowadzenie służebność nie naruszy prawa własności. Nie istnieje zatem jedna formuła pozwalająca na określenie jaki zakres czynności będzie wymagany w każdym wypadku. Wszystko zależy od konkretnych potrzeb, przede wszystkim właściciela nieruchomości władnącej. To od jego rozpoznania zależeć będzie, czy droga konieczna (szczególnie jej stan techniczny) spełnia wymogi dotyczące służebności drogowej. Musi mieć przy tym jednak świadomość obowiązujących, i wytyczonych prawem własności nieruchomości obciążonej, granic i limitów własnej ingerencji.