Kto powinien zarabiać na wzroście wartości ziemi?

Tego można dowiedzieć się z książki Bretta Christophersa "The New Enclosure: The Appropriation of Public Land in Neoliberal Britain" ("Nowe ogradzanie: przejmowanie państwowej ziemi w neoliberalnej Wielkiej Brytanii).

Znany komentator ekonomiczny dziennika "Financial Times" Martin Wolf w swojej gazecie opisywał, że gdy w 1984 r. kupował dom w Londynie, to ziemia, na której stała nieruchomość, była wyceniana na 100 tys. funtów. W momencie pisania tekstu w 2010 r. szacował on wartość tego gruntu na milion funtów. "Cały ten wzrost wartości nie wynika w żaden sposób z moich starań" - komentował. I dodawał, że zysk ten jest nieopodatkowany, a on wbrew własnej woli stał się spekulantem na rynku nieruchomości.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Jak pisze dalej Wolf, problem nie polega tylko na tym, że system sprawia, iż niektórzy ludzie stają się bardzo bogaci, nie dając z siebie w zamian społeczeństwu czegoś co najmniej tak samo wartościowego. Jeżeli państwo nie opodatkowuje wzrostu wartości ziemi, to środki na funkcjonowanie musi pozyskiwać z innych źródeł, nakładając wyższe daniny na przykład na rzutkich przedsiębiorców, którzy tworzą firmy i dają pracę innym ludziom. Wolf nie jest odosobniony w swojej krytyce współczesnych gospodarek kapitalistycznych, w których rynek ziemi działa na podobnych zasadach, jak ten w Wielkiej Brytanii. Okazuje się, że uznani ekonomiści i to zarówno o prawicowych, jak i lewicowych poglądach mieli poważne wątpliwości, czy zarabianie na ziemi ma uzasadnienie.

W "Bogactwie narodów" uważany za ojca liberalizmu Adam Smith pisał: "Jak tylko ziemia jakiegoś państwa stanie się prywatną własnością, ziemianie, tak jak wszyscy inni ludzie, kochają zbierać to, czego nigdy nie zasiali i domagają się czynszu za to, co natura sama daje". Karol Marks rozwijał tę myśl i zastanawiał się, dlaczego kapitaliści pozwalają na prywatną własność ziemi?

Jednym z możliwych wyjaśnień, według Marksa, było to, że kapitaliści boją się ataków na każdą własność prywatną i wolą nie robić wyjątków dla ziemi. Inne jest takie, że kapitaliści sami stają się właścicielami ziemi. W 1909 r. legendarny brytyjski polityk Winston Churchill mówił w parlamencie: "Drogi i ulice są budowane, usługi świadczone coraz lepiej, elektryczne światła zmieniają noc w dzień, wodę sprowadzamy z gór odległych o setki mil. Każde z tych ulepszeń wynika z pracy i kosztów poniesionych przez płacących podatki. Do ani jednego z tych ulepszeń nie przyczynili się monopolistyczni właściciele ziemi. Mimo tego wartość ich ziemi dzięki każdemu z tych ulepszeń wzrosła (...)".

Autor zauważa, że Churchill był trochę niesprawiedliwy, ponieważ zdarzają się właściciele ziemi, którzy płacą za budowę infrastruktury. Warto zauważyć, że szybki wzrost ceny ziemi dotyczy prawie każdego, ponieważ cena gruntu stanowi coraz większą część cen mieszkań i domów. W Wielkiej Brytanii w latach 30. było to tylko średnio 2 proc., obecnie 70 proc. (dla porównania, obecnie w Warszawie ok. 20 proc. wartości mieszkania stanowi cena ziemi).

Wbrew pozorom wzrost wartości ziemi nie sprawia, że wszyscy się bogacą. Ci, którzy na początku wzrostów zgromadzili dużo ziemi, zyskują najwięcej i mają środki, by kupować grunty, domy i mieszkania od tych, którzy z różnych powodów ją sprzedają. I tak na przykład 432 osoby posiadają obecnie połowę ziemi w Szkocji.

Krytyka słynnej książki Thomasa Pickettiego "Kapitał XXI w." bardzo często sprowadza się do tego, że autor nie pokazał, którzy właściciele kapitału zyskują na rosnących w ostatnich dekadach nierównościach. Christophers zauważa, że lukę tę uzupełnia m.in. Gianni La Cava w tekście "Piketty’s Rising Share of Capital Income and the US Housing Market" ("Rosnący udział kapitału w dochodzie i amerykański rynek domów").

Stwierdza, że główne korzyści odnieśli nie właściciele aktywów finansowych, ale właściciele ziemi. Zwracał na to także uwagę słynny ekonomista Joseph Stiglitz. I dodawał, że szybki wzrost wartości ziemi wynika z ekspansji kredytowej. "Wzrost akcji kredytowej powoduje wzrost bogactwa za pośrednictwem wzrostu cen ziemi. (...) A ponieważ głównie zamożni posiadają ziemię, to cały wzrost zamożności trafia do nich". Autor pokazuje na wykresie (wykres. 1.2 w publikacji), jak w latach 1995-2016 wzrosła wartość różnych rodzajów majątku.

I faktycznie okazuje się, że praktycznie cały wzrost majątku wynika ze wzrostów cen nieruchomości, za które w większości odpowiadają rosnące ceny ziemi. Jest to złe z ekonomicznego punktu widzenia, ponieważ wzrost majątku obywateli nie przekłada się na wzrost możliwości produkcyjnych w kraju. Christophers podsumowuje, że u źródła nierówności majątkowych i dochodowych jest przejmowanie na własność ziemi przez osoby prywatne. Nasuwa się jednak pytanie: skoro obecny system handlu ziemią jest taki niedobry dla gospodarki, dlaczego nie jest zmieniany?

Darmowy program - rozlicz PIT 2020

Autor zauważa, że ludzie, którzy dysponują ziemią, są bardzo bogaci, a za pieniędzmi zwykle idą wpływy polityczne. Kiedy w 1875 r. dokonano spisu właścicieli ziemskich w Wielkiej Brytanii, to okazało się, że nie tylko własność ziemi jest skoncentrowana w rękach arystokracji, ale i prawie każdy ze stu największych właścicieli ziemskich był członkiem Izby Lordów.

W "The New Enclosure" zostały także opisane przebieg i skutki wielkiej prywatyzacji ziemi oraz domów i mieszkań (czyli pośrednio także ziemi, bo większą część ceny nieruchomości stanowi wartość ziemi, na której stoją) na wyspach po objęciu teki premiera przez Margaret Thatcher w 1979 r. I nie jest to pozytywna ocena. Autor książki zauważa, że choć w zamyśle sprzedaż domów przez państwo miała doprowadzić do tego, by ludzie stali się właścicielami swoich lokum, to w praktyce nieruchomości stopniowo przejmowane są przez osoby zamożne.

Na przykład w 2017 r. ponad 40 proc. wszystkich mieszkań sprzedanych przez państwo służyło zarobkowi na wynajmie. Brett Christophers zauważa, że możliwe jest zorganizowanie rynku ziemi w taki sposób, by wszyscy obywatele korzystali na wzroście jej wartości, a nie tylko garstka najbogatszych. Na przykład w Singapurze 90 proc. ziemi w kraju należy do rządu (rząd kupował grunty od lat 60.). Podobnie jest w stolicy Australii Canberze i szerzej w całym Australian Capital Territory.

Wreszcie problem częściowo rozwiązałoby wprowadzenie wysokiego podatku od wartości ziemi bez udogodnień. Chodzi o to, by wymusić na właścicielach inwestowanie w infrastrukturę i zniechęcić do trzymania ziemi odłogiem i zarabiania na wzroście jej wartości.

Bardzo polecam "The New Enclosure" Bretta Christophersa, bo choć autor skupia się na Wielkiej Brytanii, to wiele mechanizmów z rynku ziemi, które działają na Wyspach, jest obecnych także w naszym kraju. Warto zobaczyć, do czego prowadzi taka polityka, tak żebyśmy nie musieli się uczyć na swoich błędach. Nie jest to lektura "do poduszki", ale zawiera tyle ciekawych informacji, że warto jej poświęcić czas.

Aleksander Piński, autor recenzji książek i przeglądów najnowszych badań ekonomicznych