Kupno mieszkania. Jakie prawa i obowiązki mają deweloperzy?

Umowa deweloperska w ostatnich latach jest zabezpieczona między innymi rachunkiem powierniczym. Jest to po prostu konto powiernicze w banku, na które wpłacane są pieniądze klienta na poczet budowanej nieruchomości. Ma ono na celu zapewnić bezpieczeństwo dla środków finansowych, które są wykorzystywane przez dewelopera w kolejnych etapach inwestycji. Jeżeli deweloperzy nie wywiążą się z zapisów zawartych w umowie bądź ogłoszą swoją upadłość, wtedy pieniądze wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy zostaną zwrócone ich właścicielowi.

Zanim zdecydujesz się na konto powiernicze w banku, warto wcześniej przyjrzeć się dwóm wersjom, dzięki czemu wybierzesz dla siebie najlepsze rozwiązanie. Rachunek powierniczy występować może jako:

- Otwarty rachunek powierniczy - jest to najczęściej wybierany mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wyróżnia się on tym, że Inspektor Nadzoru Budowlanego po każdym etapie sprawdza, czy umowa deweloperska jest w pełni realizowana. Jeżeli dojdzie do jakichkolwiek odstępstw od zapisów zawartych w umowie, wtedy możemy spodziewać się, że wypłata dalszych środków zostanie wstrzymana. Niestety tego typu rachunek nie jest zbyt bezpieczny, ponieważ prawo bankowe pozwala deweloperowi na korzystanie ze środków pieniężnych. Stwarza to ryzyko utraty pieniędzy, jeżeli deweloperzy ogłoszą upadłość. Dodatkową stratą jest budowana nieruchomość. Można jednak w umowie zabezpieczyć swoje finanse poprzez wykupienie dodatkowego ubezpieczenia bądź gwarancji, którą udziela bank. Sprawdź także zebrane w tym miejscu artykuły o kupnie mieszkania.

- Rachunek powierniczy zamknięty - tego typu konto powiernicze w banku jest bezpieczniejsze dla przyszłego właściciela nieruchomości, chociażby ze względu na to, że wypłata środków finansowych następuje dopiero po skończonej inwestycji. Jeżeli bank otrzyma odpis aktu notarialnego, wtedy firma deweloperska otrzyma swoje wynagrodzenie. Dla dewelopera jest jednak to spore utrudnienie, ponieważ inwestycja musi być prowadzona bez rzeczywistego wkładu finansowego ze strony klienta, czyli z własnego kapitału. Z drugiej jednak strony, rachunek powierniczy zamknięty korzystnie wpływa korzystnie na renomę firmy deweloperskiej.

Jeżeli zastanawiasz się nad tym, jaki mieszkaniowy rachunek powierniczy możesz wybrać, to warto wiedzieć, że ustawa przewiduje możliwość korzystania z dwóch kont jednocześnie. Ostatecznie jednak o takiej możliwości będzie informować umowa deweloperska. Należy także pamiętać o tym, że ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku. Zatem każda umowa deweloperska, która została podpisana przed tą datą, nie upoważnia nas do skorzystania z tej możliwości.

Sam wybór rachunku powierniczego nie jest jedynym aspektem zwiększającym bezpieczeństwo zakupu nieruchomości. Kolejną kwestią jest to, czy bank nie ogłosi swojej upadłości w czasie trwania inwestycji. Ponieważ w takiej sytuacji będziemy mogli liczyć na wypłatę 100 tysięcy euro, które zagwarantuje nam Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Dlatego specjaliści od spraw finansów polecają, aby nie deponować swoich oszczędności w banku, w którym zamierzamy otworzyć mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości, czy w umowie znajdują się zapisy, które spełniają prawo bankowe, a także czy deweloper odpowiednio wypełnia swoje obowiązki, warto odnieść się do paragrafów, które zawiera Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W przepisach znajdziemy między innymi oficjalną definicję, czym jest rachunek powierniczy. Mówi o tym dokładnie:

" Art. 3 pkt.7) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2016 r. poz. 1988, z późn. zm.¹) służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie;

8) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;"

Właśnie w tym miejscu doskonale widać, czym różni się rachunek powierniczy zamknięty od rachunku powierniczego otwartego. Na szczęście klienci mają możliwość skorzystania z dwóch typów kont powierniczych.

Ustawa dokładnie opisuje również, jakie obowiązki ma deweloper, a także kiedy następuje wypłata środków finansowych z konta powierniczego. Mówi o tym dokładnie Rozdział 2 oraz Rozdział 3. Na szczególną uwagę jednak zasługuje ten zapis:

"Art. 6. 1. W przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper niezwłocznie zakłada nowy rachunek powierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy.

2. Środki zgromadzone na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym są przekazywane przez bank, w którym dotychczas prowadzono taki rachunek, na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.

3. W przypadku niezłożenia przez dewelopera dyspozycji przelewu środków, o których mowa w ust. 2, na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku, w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy, bank zwraca środki znajdujące się na rachunku nabywcom.

4. W czasie obowiązywania umowy, o której mowa w art. 5 ust. 1, oraz w okresie, o którym mowa w ust. 3, umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy, z wyjątkiem oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości oprocentowania określony jest w tej umowie".

Z powyższego zapisu wynika, że bank, o którym mowa w umowie, nie musi być placówką ostatecznie wypłacającą środki deweloperowi. Ze względu na możliwość złożenia wypowiedzenia konto powiernicze w banku jest obarczone minimalnym ryzykiem niepowodzenia.