Kupując mieszkanie pamiętaj o umowie przedwstępnej
Znalezienie klienta na dom lub mieszkanie nie jest równoznaczne z finalizacją transakcji. Właściwą umowę sprzedaży nieruchomości często poprzedzić musi podpisanie tzw. umowy przedwstępnej. Brzmienie jej nazwy może sugerować coś tymczasowego i ogólnego. Tymczasem w rzeczywistości jest to bardzo ważny dokument, a zapisy w nim zawarte obowiązywać będą także przy podpisywaniu ostatecznej umowy, tzw. przyrzeczonej.
Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy transakcji nie można sfinalizować natychmiast. Przykładowo wtedy, gdy sprzedający jest w stanie opuścić mieszkanie dopiero za jakiś czas, lub kiedy kupujący zamierza nabyć nieruchomość na kredyt i musi poczekać na jego przyznanie. W umowie takiej obie strony zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu przeszkód. Można się wprawdzie z umowy przedwstępnej wycofać, jednak wiąże się to ze stratą wpłacanego przy podpisywaniu umowy zadatku (w przypadku kupującego) lub wypłaceniem jego podwójnej wartości (jeśli ze sprzedaży zrezygnuje sprzedający). Zadatek ten, jeśli sprzedaż ostatecznie dojdzie do skutku, zostaje wliczony na poczet ceny domu lub mieszkania.
- Umowa przedwstępna - jak twierdzi Wojciech Walasik ze szczecińskiej agencji Bonus Nieruchomości - jest najważniejszym elementem w procesie sprzedaży i zakupu nieruchomości. To w niej strony ustalają wszystko to, co ma się zdarzyć przy sprzedaży. Umowa sprzedaży jest najczęściej tylko potwierdzeniem, że założone uzgodnienia się wypełniły. Dlatego właśnie tak dużą wagę należy przyłożyć do odpowiedniego skonstruowania umowy przedwstępnej.
Nie musi ona być podpisana u notariusza. Banki udzielające kredytu honorują cywilno-prawną umowę przedwstępną. Jest ona jednak dość skomplikowana, dlatego jej treść warto skonsultować z prawnikiem lub doświadczonym pośrednikiem. Klienci biura obrotu nieruchomościami mogą liczyć na przygotowanie takiej umowy nieodpłatnie, w ramach świadczonej usługi.
Przygotowując umowę samodzielnie należy pamiętać o dokładnym określeniu stron i przedmiotu sprzedaży. Jeśli sprzedajemy mieszkanie wraz z piwnicą lub miejscem garażowym - powinniśmy zaznaczyć to w umowie. Jeśli dom wraz z działką - także należy dokładnie określić ich dane. Drugim ważnym elementem, którego nie może zabraknąć w umowie przedwstępnej jest określona cena wraz z terminem i sposobem zapłaty. Termin wydania nieruchomości w posiadanie jest trzecim niezbędnym fragmentem umowy. Należy także wymienić dokumenty, które strony sobie okazują i ująć wszystkie dodatkowe ustalenia oraz warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy. Od ubiegającego się o kredyt klienta bank może zażądać także określenia stanu, w jakim mieszkanie ma być przekazane.
- Nie ma dwóch takich samych umów. Każda powinna być przygotowywana indywidualnie. Niedopuszczalne i grożące poważnymi problemami jest ściąganie jakiegoś druku z Internetu, który wypełnia się odręcznie w wykropkowanych miejscach. Strony sporządzając sobie umowę samodzielnie, bez pomocy fachowca lub wykorzystując ściągnięty z sieci druczek nie biorą pod uwagę specyficznych uwarunkowań dotyczących ich transakcji - przestrzega Wojciech Walasik. Podpowiada, by mimo braku takiego obowiązku, także umowę przedwstępną podpisać u notariusza, co w razie ewentualnych sporów ułatwia dochodzenie praw przed sądem.
- Największym problemem, który może wynikać ze źle skonstruowanej umowy może być brak lub opóźnienie w zapłacie za mieszkanie. Często może to nie być sam problem zapisów w umowie, a błędne jej przygotowanie. Strony nie mając świadomości jakie ustalenia należy podjąć, lub na co zwrócić uwagę, gdy nagle u notariusza okazuje się, że pieniądze za mieszkanie będą, ale za kilka dni, że przenoszą własność bez pieniędzy, że pojawia się rozmowa o świadectwie charakterystyki energetycznej itp. - dodaje.
Jarosław Krawczyk
Otodom
