Kupujesz garaż? O tym musisz pamiętać

Mając na oku garaż na sprzedaż, klient powinien najpierw upewnić się, co dokładnie kupuje: sam garaż czy budynek wraz z gruntem. W tym pierwszym przypadku działka, na której garaż stoi, najprawdopodobniej jest dzierżawiona. Przed zakupem warto dowiedzieć się, do kiedy umowa dzierżawy obowiązuje oraz jakie wiążą się z nią opłaty. Jeśli grunt jest dzierżawiony od gminy lub miasta, trzeba też upewnić się, jakie są plany wydzierżawiającego względem tego terenu po wygaśnięciu umowy dzierżawy. Może się bowiem okazać, że miasto czy gmina zamierza wkrótce rozpocząć na danym obszarze np. budowę nowego osiedla.

Zajrzenie do ksiąg wieczystych to krok, którego nie można pominąć przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości. Jeśli garaż stanowi osobną nieruchomość, najprawdopodobniej ma własną księgę wieczystą, której numer klient powinien uzyskać od sprzedającego. Jeśli takiej osobnej księgi nie ma, potrzebny będzie numer księgi wieczystej działki, na której stoi garaż. Dostęp do ksiąg można uzyskać na stworzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Na portalu tym można też wyszukiwać nieruchomości po adresie działki. Można też udać się do odpowiedniego sądu rejonowego i poprosić o bezpłatny wgląd do ksiąg.

Najważniejsze informacje, które trzeba sprawdzić, to kwestia własności działki lub garażu. Jeśli w dziale II księgi widnieje nazwisko inne niż sprzedającego, klient będzie musiał tę sprawę wyjaśnić. Najlepiej zażądać od sprzedającego dokumentów potwierdzających to, że rzeczywiście ma on prawo sprzedawać tę nieruchomość. W dalszej kolejności klient musi przejrzeć uważnie dział III pod kątem ewentualnych roszczeń osób trzecich do garażu czy działki z garażem. Wreszcie trzeba sprawdzić dział IV - może się w nim bowiem znaleźć zapis o obciążającej nieruchomość hipotece.

Przed zakupem garażu koniecznie trzeba też upewnić się, czy wybudowano go zgodnie z prawem. W przypadku garaży, zwłaszcza popularnych "blaszaków", budynek często stanowi niestety samowolę budowlaną. Kupno takiego garażu to dla klienta duże ryzyko - jeśli nieżyczliwy sąsiad zgłosi budynek do inspektora nadzoru budowlanego, nowy właściciel może zostać zmuszony do rozbiórki garażu na własny koszt.

Aby sprawdzić legalność garażu, wystarczy udać się do wydziału geodezji w Urzędzie Miasta czy Gminy z numerem działki, na której postawiono budynek. Tam za kilka złotych klient może uzyskać kopię fragmentu mapy zasadniczej i sprawdzić, czy garaż postawiono zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli planu miejscowego brak, należy zapytać urzędnika o to, czy wydano zgodę na budowę garażu na tym terenie. Brak takiej zgody oznacza, że budynek znajduje się na działce nielegalnie.

Jeżeli garaż jest na stałe związany z gruntem, kupujący musi po zakupie zapłacić podatek od nieruchomości. To, czy dany garaż jest związany z gruntem, czy nie, często stanowi kwestię sporną. W większości przypadków tylko lekkie, nieocieplone garaże blaszane uznawane są przez urzędników za niezwiązane z gruntem i zwolnione z podatku. Są jednak i takie gminy, w których nawet takie ruchome konstrukcje traktowane są jako nieruchomości. W razie wątpliwości warto zasięgnąć informacji w Urzędzie Gminy lub Urzędzie Miasta.

Garaż jako osobna nieruchomość oznacza niestety konieczność zapłacenia 10-krotnie wyższego podatku niż w przypadku garażu stanowiącego prawnie część mieszkania lub domu. W roku 2017 maksymalna stawka podatku od takiej nieruchomości wynosiła 7,63 zł/m2. Dla porównania stawka za garaże czy miejsca parkingowe przypisane do mieszkania wynosiła zaledwie 0,75 zł/m2.