Kupujesz mieszkanie? Musisz o tym pamiętać!

Każdy klient wystawiający do sprzedaży swoje mieszkania dąży do osiągnięcia jak najwyższej ceny. Zwykle sprzedaż mieszkania obarczona jest nadmiernym sentymentem, przekonaniem o wyjątkowości swoich czterech kątów. Z tego powodu najczęściej pierwsza cena ofertowa może mieć niewiele wspólnego z końcowymi cenami transakcyjnymi. Klienci w ciągu ekspozycji oferty na rynku nieraz kilkukrotnie obniżają cenę nieruchomości. Dlatego do większości cen widocznych na portalach należy podchodzić jak do cen wyjściowych, pamiętając, że jest w nich zawarty margines na negocjacje.

Oczywiście zdarzają się przypadki, że wskutek pewnych walorów mieszkania, kwota uzyskana ze sprzedaży jest wyższa niż ofertowa, ale są to wyjątki. Według obserwacji Metrohouse w końcowych negocjacjach, w zależności od stopnia zainteresowania ofertą można utargować od 2 do 4 proc. To tylko średni pułap negocjacji. Zdarzają się też sytuacje, kiedy wartość procentowa negocjacji jest znacznie wyższa. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań o nietypowym rozkładzie, metrażu (duże powierzchnie) lub niesprzyjającej lokalizacji. Zwykle też ok. 20 proc. ofert sprzedaje się w cenach ofertowych, bez najmniejszych negocjacji.

Mieszkania na rynku wtórnym to zarówno lokale o wysokim standardzie, jak i do kompleksowego remontu. Podstawowym błędem nabywców jest niedoszacowanie nakładów remontowych niezbędnych do realizacji przed przeprowadzką do mieszkania. Początkowo atrakcyjna cena zachęca do podjęcia rozmów na temat ewentualnego zakupu. Zapominamy jednak o sporządzeniu dokładnego kosztorysu remontowego. Po jego analizie może okazać się, że początkowo atrakcyjna cena zakupu to tylko początek lawiny wydatków na lokal. Na rynku jest coraz więcej firm specjalizujących się w inspekcji nieruchomości przed zakupem. To niewielki wydatek, ale pozwalający nam dokładnie oszacować całościowe koszty.

Kupując mieszkania z drugiej ręki należy zwrócić szczególną uwagę na stan prawny. Mieszkania będące przedmiotem sprzedaży mają niejednokrotnie złożoną sytuację prawną, która uniemożliwia przeprowadzenie transakcji w krótkim okresie czasu. Pośrednicy z Metrohouse przypominają, że nie każde mieszkanie będzie też właściwym zabezpieczeniem dla banków, które np. nie udzielą kredytu na lokal, gdy działka posiada nieuregulowany stan prawny. Jest to dość powszechna sytuacja w polskich blokowiskach. Klasyką jest obciążona hipoteka, która jest pokłosiem udzielonego na zakup nieruchomości kredytu. Jeżeli też zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup takiego mieszkania, transakcja wymaga nieco cierpliwości, ponieważ procedury mogą się nieco przesunąć w czasie.

Najlepszy przegląd lokalnego rynku nieruchomości mają pośrednicy. Agenci nieruchomości mają też dostęp do ofert przygotowywanych do sprzedaży wcześniej niż osoby spoza branży. Jest to szczególnie ważne ze względu na dynamikę rynku. Pośrednik zadba również o bezpieczeństwo transakcji, a także pozwoli na zaoszczędzenie czasu. Dodatkowym plusem jest to, że podczas wizyty w agencji nieruchomości można skorzystać z usługi profesjonalnego eksperta kredytowego, który najczęściej współpracuje z największymi instytucjami finansującymi zakup nieruchomości. Aby wybrać solidnego agenta, warto zaufać rekomendacjom bliskich, czy znajomych.

Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym? Musisz zaakceptować styl i sposób aranżacji i wykończenia wnętrz przez obecnych sprzedających. Należy też pamiętać, że wśród mieszkań z drugiej ręki nie ma mieszkań idealnych. Określenie "do wprowadzenia" nie oznacza wcale, że stan lokalu umożliwia wejście i zamieszkanie w nim zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

Zawsze jest coś do zrobienia. Przy lokalach w bardzo dobrym stanie prace remontowe ograniczane są tylko do odmalowania ścian, jednak zwykle przy bardziej wnikliwej inspekcji okaże się, że lista poprawek staje się znacznie dłuższa. Wszakże lokale z rynku wtórnego były normalnie eksploatowane i nie mogą dziwić wyraźne ślady zużycia.

Deweloperzy prawie zawsze w cenie ofertowej zawierają pewien margines podlegający negocjacjom. Ile można utargować? Tu nie ma oczywiście reguły. To zależy od całego szeregu czynników: etapu inwestycji, jej atrakcyjności, lokalizacji, czy wreszcie stanu koniunktury rynkowej. Poza tym zawsze część mieszkań deweloperskich wyróżnia pod różnymi względami się na plus, a część na minus. I w przypadku tych ostatnich zawsze wynegocjować da się więcej.

Ważny jest też etap inwestycji. Na samym początku, na etapie tzw. dziury w ziemi, ceny transakcyjne zazwyczaj są najniższe. W trakcie tzw. przedsprzedaży deweloper w stosunkowo krótkim czasie musi bowiem zakontraktować określoną ilość lokali w celu uwiarygodnienia inwestycji przed bankiem ją kredytującym. Dlatego pierwszą pulę mieszkań wystawia po cenach, które na kolejnych etapach inwestycji zazwyczaj nie są już osiągalne. Poza tym utrwaloną już tradycją działalności deweloperów mieszkaniowych są organizowane przez nich promocje. Polegają one nie tylko na okresowych upustach cenowych wybranych lokali, ale też na szeregu innych atrakcjach sprzedażowych, mających wymierny charakter finansowy dla potencjalnych klientów. Dlatego decydując się na mieszkanie z pierwszej ręki, warto na deweloperskie promocje zapolować.

Z kolei jednym z poważniejszych mankamentów mieszkaniowego rynku pierwotnego jest konieczność zawierania absolutnej większości transakcji na wczesnych etapach budowy. Zmusza to nabywców nowych mieszkań do kupowania przysłowiowego "kota w worku". W trakcie boomu, w przypadku około 80 proc. transakcji klienci deweloperskich biur sprzedaży dokonują ich na podstawie wizualizacji, makiet, planów czy wreszcie własnej wyobraźni i intuicji.

Nabywane mieszkania bowiem zazwyczaj jeszcze nie istnieją, a co gorsza, od momentu podpisania umowy do wybudowania wymarzonego lokum trzeba czasem czekać nawet do dwóch lat. Kupujący nie są więc w stanie w pełni ocenić walorów lokum, jego funkcjonalności, rozkładu, klimatu, doświetlenia, głośności czy panoramy z okien.

Co więcej, kupno mieszkania na wczesnym etapie budowy jest istotnie bardziej ryzykowne niż mieszkania już wybudowanego i oddanego do użytkowania. Na szczęście już od 6-ciu lat klienci deweloperskich biur sprzedaży są wystarczająco skutecznie chronieni zapisami ustawy deweloperskiej. Ta ostatnia jednak nigdy nie daje 100-proc. pewności i gwarancji, o czym koniecznie powinien pamiętać każdy amator lokum z pierwszej ręki.

Studiując cenniki mieszkań na rynku pierwotnym zawsze należy uwzględniać stan deweloperski oferowanych lokali. Oznacza to, że cena ofertowa nie uwzględnia wykończenia mieszkania, którego koszt zawsze stanowi spory wydatek. Na dziś dzień znakomita większość deweloperów oferuje pakiety wykończenia oferowanych przez siebie mieszkań w różnych standardach, a wiec i cenach. Z wykończeniem nowego "M" nie ma wiec dziś problemu i nie należy martwić się kłopotem podejmowania prac na własną rękę. Jednak z drugiej strony ogromną korzyścią wynikającą ze stanu deweloperskiego jest możliwość wykończenia i aranżacji wymarzonego lokum dokładnie według własnego gustu, upodobań, indywidualnego stylu czy ulubionej kolorystyki. Ma to nieoceniony wręcz wpływ na komfort zamieszkiwania i satysfakcję z posiadania własnego "M".

Wybór nowego mieszkania ma jednak cały szereg plusów, które trudno przecenić, a o których trudno mówić w przypadku rynku wtórnego. Po pierwsze nie obowiązuje tu podatek PCC w wysokości 2 proc. wartości mieszkania, płatny przez nabywcę przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności. Dzięki temu kupujący może sporo zaoszczędzić, przeznaczając środki choćby na część kosztów wykończenia. Po drugie nowy lokal nabyty od dewelopera objęty jest 5-letnią rękojmią, która w tym okresie eliminuje ryzyko ponoszenia przez nabywcę kosztów ewentualnych awarii, remontów czy niedoróbek. I wreszcie powstające dziś deweloperskie osiedla mieszkaniowe wyróżnia zaawansowana nowoczesność, funkcjonalność i atrakcyjność architektoniczna. Z roku na rok poprawia się też ich energooszczędność, co ma wymierny wpływ na środowisko i portfele mieszkańców.

Mimo wszystko przed nabyciem mieszkania od dewelopera należy zawsze jak najstaranniej sprawdzić zarówno jego samego jak i oferowaną przez niego inwestycję, a także jej otoczenie. Szczególnie przydatnym w tym przypadku instrumentem jest prospekt informacyjny. Ten obowiązkowo sporządzany i udostępniany przez dewelopera dokument zawiera wszelkie niezbędne informacje i dane dotyczące zarówno jego samego jak i przedmiotowej inwestycji. Dokładne przestudiowanie prospektu znakomicie pomoże podjąć ostateczną decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania bez zbędnego ryzyka popełnienia błędu wyboru.

Marcin Jańczuk, agencja Metrohouse

Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl