Łatwiej kupić pierwsze "M" niż zamienić na większe

Posiadasz mieszkanie i planujesz je zamienić na większe? Jeśli potrzebny jest ci do tego kredyt hipoteczny, zachowanie poprzedniej nieruchomości może okazać się trudne, nawet jeśli po przeprowadzce planujesz je wynająć. Przy określaniu zdolności kredytowej bank chętniej uwzględni koszty związane z posiadaniem dotychczasowego lokalu, niż potencjalne przyszłe przychody przysparzane przez lokatorów. Na rynku jest jednak wyjątek.

Getin Bank jest w stanie, podczas badania zdolności kredytowej klienta, wziąć pod uwagę przyszłe dochody z najmu mieszkania obecnie zajmowanego przez właściciela. Oczywiście będzie to możliwe, gdy nowy kredyt jest zaciągany, aby nabyć kolejne mieszkanie, a poprzednie po przeprowadzce trafi na rynek najmu. W beczce miodu jest jednak łyżka dziegciu. Bank do badania zdolności kredytowej przyjmie 70 proc., a nie cały potencjalny dochód z najmu. Jak może to wpłynąć na zdolność kredytową?

Przyjmijmy, że właściciel posiada w stolicy dwupokojowe mieszkanie o wartości 350 tys. zł. Uwzględniając wszystkie koszty, podatki i okresy niewynajęcia, można przyjąć, że możliwy do osiągnięcia dochód z wynajmu takiej nieruchomości sięgnie 1250 zł miesięcznie. Do badania zdolności kredytowej bank przyjmie 70 proc. tej kwoty, czyli 875 zł. Do tego dochodzą obostrzenia rekomendacji T, która ogranicza wysokość rat kredytów do maksymalnie 65 proc. dochodów netto kredytobiorcy. W efekcie z tytułu posiadania mieszkania, które ma zostać przeznaczone na wynajem, można obsługiwać kredyt o racie wyższej o 568,75 zł. Gdyby dług miał zostać zaciągnięty na 30 lat, a oprocentowanie kredytu wynosiło tyle, ile w maju przeciętna na rynku, a więc 5,69 proc., to możliwe byłoby zaciągnięcie kredytu wyższego o około 98 tys. zł.

Większość banków nie pozwala jednak na uwzględnienie potencjalnych dochodów w analizie zdolności kredytowej. Jeśli kredytobiorca chciałby, aby zyski z najmu obecnie zajmowanego lokalu podwyższały mu zdolność kredytową, musiałby się legitymować przychodami uzyskiwanymi z tego tytułu. Jedynym rozwiązaniem byłoby więc wynajęcie posiadanego obecne mieszkania przed wystąpieniem o kredyt na kolejne mieszkanie. Wydaje się to jednak nazbyt karkołomnym rozwiązaniem, aby było powszechnie praktykowane. Aby podwyższyć obecnie posiadaną zdolność kredytową należałoby bowiem wynająć posiadany lokal i na przykład zamieszkać u rodziny lub przyjaciół. Okres takiej przeprowadzki jest kolejną barierą. Aby bowiem bank uwzględnił dochody osiągane z wynajmowania lokalu, trzeba je osiągać minimum trzy miesiące w przypadku Banku Pocztowego i pół roku w eurobanku i mBanku. W BZ WBK nie ma wymaganego minimalnego okresu, ale z drugiej strony dochód musi być wykazany w rocznej deklaracji PIT. Nie sposób też nie wspomnieć, że zyski z najmu muszą być osiągane legalnie. Nie można więc wynajmować mieszkania "na czarno".

W większości badanych banków dochód z najmu musi być osiągany przez ostatnich 12 miesięcy, aby został uznany za dochód kredytobiorcy. Taka sytuacja ma miejsce aż w 14 na 20 instytucji. Najbardziej konserwatywny w tym względzie jest bank Nordea. W nim to należy osiągać dochód z najmu przez ostatnie 24 miesiące. Dodatkowo bank sprawdzi, czy w tym okresie najemca płacił czynsz regularnie.

Ponadto większość banków chciałaby, aby kredytobiorca posiadał aktualną umowę najmu. Polbank w standardowych warunkach wymaga, aby była ona bezterminowa, ale skory jest od tego warunku odstąpić. W Banku Pocztowym, Citi Handlowym i eurobanku umowa ma obowiązywać przez odpowiednio sześć, dziewięć i dwanaście miesięcy, a w BNP Paribas Fortis - poprzednie trzy miesiące. Aktualnej umowy nie będzie natomiast wymagał Bank DnB NORD i Raiffeisen Bank.

Bartosz Turek, Magdalena Piórkowska

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL