Łatwo wyrzucisz zalegającego z czynszem
W przypadku najmu lokali mieszkalnych w ramach tzw. najmu okazjonalnego, jeżeli chce się skorzystać z udogodnień (prostsze wyrzucenie najemcy w razie np. zalegania z czynszem), trzeba zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe podlega obostrzeniom mającym na celu zapewnienie najemcom bezpiecznego i stałego miejsca zamieszkania. Wielu z tych obostrzeń można jednak uniknąć, zawierając tzw. umowę najmu okazjonalnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa wyżej lub lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym jako pierwotny lokal zastępczy, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie dysponenta tego lokalu.
W przypadku niedopełnienia tego obowiązku właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ww. należności właściciela.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Aktualne wynagrodzenie minimalne znaleźć można tutaj.
W przypadku najmu lokali mieszkalnych w ramach tzw. najmu okazjonalnego, jeżeli chce się skorzystać z udogodnień (prostsze wyrzucenie najemcy w razie np. zalegania z czynszem), trzeba zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Dzięki zgłoszeniu umowy w urzędzie skarbowym inaczej odbywać się będzie ewentualne egzekucja - usunięcie nieuczciwego najemcy z lokalu. Zazwyczaj wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.
Nie zrobi tego jednak, gdy zostanie zawarta umowa najmu okazjonalnego, zgłoszona w urzędzie skarbowym, bo w ramach tej umowy najemca składa oświadczenie, że ma dokąd pójść w razie egzekucji. Na dodatek do eksmisji nie potrzeba wyroku sądu, a jedynie nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu notarialnemu najemcy o poddaniu się egzekucji.
Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Może to być pieczęć z biura podawczego albo w przypadku wysyłki pocztą może to być kopia zgłoszenia potwierdzona przez urząd skarbowy (niewielka opłata skarbowa). Urząd wydaje kopie w ciągu kilku dni, czasem od ręki.
Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu ww. terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym było oświadczenie najemcy.
Do wniosku załącza się:
• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym w odpowiednim terminie.
Artur M. Brzeziński, doradca podatkowy
