Luksus w cenie

Villa Monaco przy ulicy Zbyszka Cybulskiego na warszawskim Mokotowie jest sześciopiętrowym apartamentowcem, z rozbudowanym obszarem wspólnym dla jego mieszkańców: strefą fitness, sauną, klubem, basenem. Cena 1 mkw. waha się tu (26 - 45 tys. zł) w zależności od standardu i powierzchni lokalu; około 500 mkw. ma największy. Kiedy kilka lat temu deweloper zaczynał przyjmować rezerwacje, prasa pisała, że właścicielami superluksusowych mieszkań mieli zostać m.in. tenor José Carreras, córka Jana Kulczyka Dominika Lubomirska i Sandra Walter. Stawki w Villi Monaco jednak nie są najwyższe na rynku.

W Opera Residence w centrum Warszawy za 1 mkw. luksusowego mieszkania już w 2004 r. trzeba było zapłacić od 35 do 50 tys. złotych. Budynek, jak na położenie w śródmieściu, jest wyjątkowo kameralny: mieści zaledwie 30 apartamentów na siedmiu piętrach. Mieszkańcy mogą korzystać z oranżerii, dwóch saun i basenu. Dostępu do obiektu całą dobę broni konsjerż, który pełni także rolę pomocnika od spraw wszelakich, włącznie z rezerwacją biletów.

Oba apartamentowce znajdują się na czele stawki "Top 10" najlepszych lokali w Warszawie, przygotowanej przez Noble Bank (usługi private banking). - Pierwszy z budynków leży tuż przy parku ze stawem, drugi w sąsiedztwie Ogrodu Saskiego i Opery Narodowej - opisuje Marcin Grudzień z zespołu ds. nieruchomości tego banku. - Mają nie tylko doskonałą lokalizację. Istotne jest także to, że atrakcyjnego widoku z okna nie zasłoni żaden budynek, bo po prostu nie ma dla niego miejsca. W znacznym stopniu to właśnie położenie podbija ceny metra kwadratowego mieszkań.

Pośrednicy oferujący najdroższe apartamenty na rynku muszą być przygotowani na długą listę zastrzeżeń stawianych przez majętnych klientów. Nabywcę potrafi zniechęcić zbyt małe lub za duże nasłonecznienie, to co widzi za oknem, nadmierny hałas w okolicy albo brak odpowiedniej infrastruktury w sąsiedztwie. Inne cechy luksusowych domów nie różnią się już tak bardzo w ofertach - tak pod względem powierzchni lokali, jak i usług dodatkowych proponowanych przez deweloperów (sauna, basen, klub fitness czy ekskluzywne sklepy). Potwierdza to Marcin Grudzień:- Cały rynek prestiżowych inwestycji w Warszawie coraz bardziej odpowiada światowym standardom.Rzeczywiście, najlepsze nieruchomości zostały zaprojektowane przez architektów o światowej renomie, mają wykończenia z materiałów najwyższej klasy i duże powierzchnie wspólne.

Właśnie tymi walorami górują apartamentowce przez duże A nad budynkami o "zaledwie" podwyższonym standardzie. I za to klienci gotowi są płacić horrendalne stawki. W Polsce jest to nawet trzy razy więcej niż kwota, jaką trzeba wyłożyć za średnią cenę metra kwadratowego mieszkań na lokalnym rynku. Za granicą będzie to pięciokrotność, zaś gdy szybko rośnie grupa milionerów - nawet dziesięć razy więcej, jak w Hongkongu, Moskwie czy Kijowie.Do ceny dochodzi niewątpliwie ekstramarża za poczucie nabywcy, że ma rzecz unikatową. I choć wtedy nieruchomość jest często zbyt droga w porównaniu z realną wartością gruntów oraz materiałów, nikt raczej się nie targuje.

- Nawet jeżeli inwestor kieruje się snobizmem oraz chęcią pokazania otoczeniu, że stać go na najdroższe towary dostępne na rynku, nie zmienia to sedna sprawy - zauważa Robert Chojnacki, prezes zarządu firmy doradztwa inwestycyjnego i finansowego redNet Property Group. - Akceptowana jest każda cena apartamentów i są one kupowane bez względu na zmiany w rynkowej koniunkturze.To właśnie wpisuje się w paradoks Veblena: rosnący popyt na dobra luksusowe mimo wzrostu ich cen. Na rynku nieruchomości już od wielu miesięcy wieje chłodem - ceny mieszkań i gruntów stoją w miejscu lub w mniej atrakcyjnych lokalizacjach wręcz spadają. Teoretycznie w pierwszej kolejności korekta powinna dotknąć najdroższych lokali. Tymczasem apartamentowce są niewzruszone i nie poddają się rynkowym trendom..

Możliwe, że obecna sytuacja wynika z tego, iż w Polsce przez ostatnich 50 lat nikt nie budował luksusowych mieszkań. Dopiero pod koniec ubiegłej dekady powstały w Warszawie pierwsze budynki o standardzie przewyższającym segment popularny, zarówno pod względem użytych materiałów, wykończenia, jak i cen. Pomysł ten powielony został w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. Były to jednak dopiero pierwsze kroki na rynku najdroższych nieruchomości. Jak ocenia Robert Chojnacki, wiele z budynków mających w nazwie "apartament" lub "rezydencja" w rzeczywistości zasługuje jedynie na miano mieszkań o podwyższonym standardzie. Pewnie dlatego jest gorącym zwolennikiem upowszechnienia definicji "prawdziwego" apartamentu, a nawet przyznawania specjalnego certyfikatu (redNet wydał ich kilkanaście). Zgodnie z forsowanymi przez jego firmę kryteriami, luksusowy obiekt musi spełniać ściśle określone parametry: posiadać instalację klimatyzacyjną, zabezpieczenie przed hałasem, minimalną powierzchnię użytkową i określoną wysokość pomieszczeń. Równie ważne są standardy funkcjonalne. Certyfikacja nie jest sztuką dla sztuki, lecz próbą odsiewania ziarna lepszego od gorszego, a czasami od plew.

- Nadużywanie pojęcia "apartament" to częsta praktyka wykorzystywana do windowania ceny mieszkań albo chwyt marketingowy dewelopera - twierdzi Robert Chojnacki. - Dzięki certyfikatom klient nie zgubi się w ofertach.Pomoc jest potrzebna nawet mimo niewielkiej podaży. W bieżącym obrocie na rynku wtórnym dostępnych jest w całym kraju zaledwie 40 - 50 apartamentów. Liczbę "prawdziwych" apartamentowców szacuje się na tyle samo.- Gdy tworzyliśmy ranking najlepszych lokalizacji w Warszawie, nie mieliśmy kłopotu z wyborem tylko pierwszych pięciu obiektów o najwyższym światowym standardzie - zauważa Marcin Grudzień. - Wskazanie kolejnej piątki wymagało już głębszego zastanowienia, a dalszej dziesiątki - dokładnego sprawdzania cech obiektu.

W niektórych największych miastach w ogóle nie ma apartamentowców, są tylko luksusowe budynki z pojedynczymi mieszkaniami o wyższym standardzie. W dodatku wiele z tych lokali i tak nie miałoby szans na certyfikat redNet Property Group, gdyż na przykład ich powierzchnia jest mniejsza niż 100 mkw., a wysokość pomieszczeń nie przekracza trzech metrów. Sytuację tę jednak może dość szybko zmienić popyt na najdroższe mieszkania.- W Krakowie lada dzień zostanie oddamy do użytku apartamentowiec Ludwinów, pierwszy tego typu w mieście - zachwala Jacek Makowicz, wiceprezes Budostalu 3, właściciela nieruchomości. - Jego ogromnym atutem będzie położenie naprzeciw Wawelu oraz połączenie ciszy i spokoju z dogodnością mieszkania w samym centrum miasta.Imponujący jest zaplanowany obszar tego osiedla, ponieważ razem z terenami zielonymi zajmie kilkuhektarowy kwartał położony pomiędzy Wisłą a ulicami Wilga i Ludwinowska. Łącznie powstaną tam 194 luksusowe mieszkania, z czego 120 to będą apartamenty mające od 100 do 270 mkw. powierzchni.

Apartamentowców nie ma także Poznań, a w ofercie są jedynie pojedyncze luksusowe mieszkania. Zatem i tutaj deweloperzy bez trudu znajdują nabywców na najdroższe mieszkania. - Zainteresowanie lokalami w powstającej Elite Garbary Residence przeszło nasze najśmielsze oczekiwania - przyznaje Radosław Stankiewicz z agencji ARW Image, odpowiadający za PR obiektu. - Bez żadnej kampanii już mamy rezerwację kilkunastu apartamentów. Niemniej to dopiero początek zmian na rynku ekskluzywnych nieruchomości. Wkrótce w największych miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Sopot, Gdynia) nastąpi wysyp apartamentów i apartamentowców. Te pierwsze znajdują się już w ofercie wielu deweloperów, którzy wznoszą budynki o podwyższonym standardzie, a w każdym z nich przewidziano od trzech do sześciu luksusowych mieszkań. Jednak to tylko uwertura do kolejnej fali podaży w ciągu dwóch lat, kiedy będą oddawane do użytku apartamenty w wieżowcach.

W Warszawie trwa budowa rezydencji Złota 44 według projektu Daniela Libeskinda (zwycięzcy koncepcji zagospodarowania pustki po zburzonym nowojorskim World Trade Center); wysokość 192 m, 45 pięter i aż 251 apartamentów. W Gdyni przy Nabrzeżu Prezydenta wyrasta budynek Sea Towers, który w nocy żeglarze będą lepiej widzieli niż latarnię morską na Helu. Chętni znajdą w nim 264 mieszkania, a w cenie od 17,5 do 23 tys. zł za metr 43 apartamenty. Pod względem wysokości wszystkie te obiekty przebije wrocławska Sky Tower (258 m wysokości, 844 mieszkania, 35 apartamentów - od 100 do 232 mkw. powierzchni).

BOOM nie oznacza jednak, że dojdzie do spadków cen w tym segmencie. - Podaż apartamentów wciąż jest mała, a popyt duży, więc większa oferta znajdzie nabywców - ocenia Marcin Grudzień. - Tylko że gdyby później takie mieszkania szybko trafiły na rynek wtórny, ich właściciele mogą nie odzyskać wyłożonego na nie kapitału. Robert Chojnacki uważa wręcz, że ceny naszych apartamentów nie wyczerpały potencjału wzrostu. Tym bardziej że na zachodzie Europy za mieszkania z podobną lokalizacją płaci się nawet trzykrotnie więcej.

Dlatego segment apartamentów ma bardzo dobre perspektywy rozwoju w Polsce - w opinii redNet Property Group - zarówno z punktu widzenia deweloperów planujących ich budowę, jak i inwestorów zainteresowanych korzystnym lokowaniem swoich środków. Robert Chojnacki podkreśla jednocześnie, że w obecnej sytuacji rynkowej nie opłaca się inwestować w apartamenty w celu czerpania zysków z wynajmu. Zbyt mało jest bowiem najemców na tak drogie mieszkania. Warto natomiast kupować je dla siebie, licząc na dalszy wzrost ich wartości, podobnie jak każdego dobra luksusowego. Szczególnie opłacalne są inwestycje w niedoszacowane lokale, z nieudanym rozkładem, z drobnymi mankamentami, które można samemu usunąć i stworzyć oryginalną aranżację. Z tego punktu widzenia bardzo atrakcyjne są penthousy z dużymi tarasami. Jeżeli komuś nie jest niezbędny 80-metrowy taras i na jego połowie zrobi ogród zimowy, zbuduje basen albo powiększy powierzchnię mieszkania, to niemal automatycznie może ono zyskać na wartości nawet kilkaset tysięcy złotych.

Także analitycy Noble Banku oceniają, że przed apartamentami obiecująca przyszłość. Na rosnące zainteresowanie nimi wpływa też... odległość i bezpieczeństwo. Zatłoczone drogi oraz korki na nich sprawiają, że dwu- lub trzykrotnie droższe pozamiejskie wille są porzucane na rzecz luksusowego mieszkania w centrum, gdzie w dodatku można pozostać osobą anonimową. Aż 90 proc. apartamentów z najwyższej półki jest kupowanych właśnie z tego powodu, szacują eksperci Noble Banku.

- Szczególnie tym, którzy mają portfel pełen akcji wysoce ryzykownych spółek giełdowych, rekomendujemy inwestowanie w apartamenty - stwierdza Marcin Grudzień. - Mimo że mają niską płynność, zapewniają bezpieczny wzrost wartości w ciągu kilku lat.Noble Bank, a w ślad za nim także BRE Bank i Raiffeisen uruchomiły niedawno nową usługę dla najbogatszych inwestorów - poszukują apartamentów i pośredniczą w załatwieniu formalności. Z krótkiej historii jej świadczenia wynika, że większość klientów banków kupuje je na kredyt, własne środki lokując w popularne nieruchomości na wynajem lub w komercyjne. Skoro to już trend, warto rozważyć takie finansowe przedsięwzięcie.

Piotr Stefaniak