W pierwszym kwartale 2009 r. oddano do użytku rekordową ilość, ponad 491 tys. m.kw. powierzchni magazynowych. W budowie jest jeszcze 518 tys. m.kw., które w tym roku będą gotowe. Według analityków z Cushman & Wakefield, tak duża podaż spowodowała wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu 13,6 proc. w porównaniu do 10 proc. w IV kw. 2008 r. Ustabilizował się poziom czynszów, a w części lokalizacji ceny spadły. Taka sytuacja doprowadziła do ograniczenia nowych inwestycji, co w kolejnych latach może doprowadzić do ponownej przewagi popytu nad podażą. Tym bardziej że w Polsce zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wciąż jest duże.
2/3 transakcji mniej
Ogromne powierzchnie wchodzące w tym roku na rynek są efektem decyzji o budowie podejmowanych w szczycie hossy, mniej więcej w połowie 2008 r. Gdy na arenie pojawił się kryzys finansowy, zmieniło się podejście. Banki ograniczyły dostęp do kredytów, klienci dążą do cięcia kosztów, a deweloperzy starają się minimalizować ryzyko i ograniczać zaangażowanie kapitałowe. Z tego powodu kończy się jedynie rozpoczęte przedsięwzięcia i wstrzymuje nowe.
Deweloperzy rezygnują też z budowy magazynów spekulacyjnych na rzecz inwestycji przygotowywanych pod konkretnego najemcę. Dziś wynajem magazynów nie jest sprawą prostą, ale taki stan rzeczy nie będzie trwać wiecznie. Teraz magazynów jest nieco za dużo, ale za kilka kwartałów sytuacja się odwróci. Dlatego dzisiaj zachęcamy inwestorów do rozpoczynania budowy magazynów - dzięki temu unikną niedoborów w przyszłości - przekonuje Mike Musil, prezes zarządu spółki Metropolis.
Na razie jednak dominują spadki. Wolumen transakcji zawartych w okresie styczeń-marzec opiewa na 134 tys. m. kw., co oznacza spadek o 68 proc. w porównaniu do odpowiedniego okresu rok temu. Ponad połowa nowych umów dotyczy magazynów na Górnym Śląsku. - Przy spadku zainteresowania wynajmem powierzchni magazynowych, właśnie ten region wyrasta na lidera - komentuje Mike Musil.
Atrakcyjne ceny i lokalizacje
Podstawą sukcesu kompleksów magazynowych jest lokalizacja. Górny Śląsk z rozwiniętym przemysłem jest także miejscem przecięcia ważnych szlaków transportowych i przyciąga uwagę inwestorów. Mówią o tym same transakcje na rynku i przedsięwzięcia budowlane.
Intermarche wynajął 28,5 tys. m.kw. w Panattoni Park Mysłowice. W tym roku była to największa umowa najmu. Firma SEGRO poinformowała o zakończeniu drugiej fazy budowy centrum logistycznego Tulipan Park Gliwice. Docelowo na 48 ha będzie do dyspozycji 200 tys. m.kw. powierzchni magazynowych (już teraz jest 115 tys. m.kw.). Kompleks położony jest w sąsiedztwie autostrady A4, łączącej Kraków z Wrocławiem i zachodnią granicą Polski i leży kilka kilometrów od budowanego węzła Sośnica - skrzyżowania autostrad A4 i A1. Będzie to największy węzeł drogowy w tej części Europy, długość ślimaków wyniesie 30 km. Właśnie ta lokalizacja należy do najatrakcyjniejszych w Polsce, tym bardziej że zlokalizowana w tym rejonie gmina Gierałtowice odrolniła 600 ha gruntów i zachęca inwestorów, ułatwiając załatwienie wszelkich formalności. Na procedury wystarczają trzy tygodnie.
Dosłownie kilkaset metrów od budowanego węzła leżą tereny Synergy Park, przedsięwzięcia firmy Metropolis. - Park różni się od standardowych przedsięwzięć. Nie budujemy magazynów na wynajem, ale sprzedajemy inwestorom działki dostosowane do ich potrzeb. Minimalna wielkość działki to 1 ha - wyjaśnia Mike Musil.
Dziś takie przedsięwzięcia mają wzięcie, ponieważ ceny nieruchomości przemysłowych w miastach wciąż są wysokie. Poza centrami można znaleźć dogodnie zlokalizowane magazyny. Co prawda, według danych Cushman & Wakefield, ceny ustabilizowały się na poziomie z IV kwartału ubiegłego roku, jednak część parków biznesowo-przemysłowych obniżyła je o 20-25 proc. Jeśli połączyć to z przygotowaną infrastrukturą i lokalizacją, takie przedsięwzięcia są dla firm atrakcyjne i mimo zmniejszonego popytu podpisuje się kolejne umowy.
- Zainteresowanie jest niższe, niż byśmy tego oczekiwali, ale mamy klientów. Ostatnio duża firma kupiła 5 ha, finalizujemy kolejną transakcję, mamy kilka rezerwacji - tłumaczy prezes Metropolis. Firma dysponuje powierzchnią ponad 70 ha, w tym roku przygotowała na sprzedaż 25 ha. Zdaniem Mike'a Musila, nie powinno być problemów ze sprzedażą tych terenów.
Szanse rozwoju
Poza Górnym Śląskiem atrakcyjne są także parki biznesowo-przemysłowe zlokalizowane na obrzeżach większych miast, takie jak np. wrocławski ProLogis Park, czy Panattoni Park w pobliżu Łodzi. W całości został już wynajęty Panattoni Park Wrocław I o powierzchni 84 tys. m2. To magazyny na Bielanach Wrocławskich, przy drodze nr 35, łączącej Wrocław ze stolicą Czech. W pobliżu jest też skrzyżowanie autostrady A4 i drogi ekspresowej E67.
Firma buduje też m.in. Park Wrocław II, docelowo na 60 tys. m.kw. powierzchni magazynowych, oraz Park Mysłowice, gdzie powstaje 28 tys. m.kw. Dalszy rozwój planuje też Metropolis i choć priorytetem firmy pozostaje Górny Śląsk, Mike Musil nie wyklucza inwestycji w innych regionach.
Szansą dla polskich parków jest też sytuacja przedsiębiorstw z Europy Zachodniej, głównie niemieckich. Borykając się z problemami u siebie, mogą przenosić część działalności operacyjnej do Polski. Jeżeli szanse na rozwój zostaną wykorzystane, być może w okolicach Gliwic powstanie centrum podobne do logistycznego euroregionu Moza-Ren, który skupia ćwierć miliona firm.
Wojciech Kwinta
w.kwinta@businessman.pl
Czynsze w najważniejszych i najlepiej położonych centrach logistycznych od roku nie zmieniły się i wynoszą 4-4,5 euro za 1 m.kw. miesięcznie
Panattoni 62
ProLogis 12
Emerson 10
Europolis 6
BIK 4
SEGRO 3
Inni 3
Źródło: Cushman & Wakefield, kwiecień 2009 r
CZYTAJ TAKŻE:
