Małe kupuj, duże wynajmij
Przeanalizowane przez Open Finance i Home Broker dane z 10 największych miast Polski w większości potwierdzają obiegową opinię, że w przypadku mniejszych mieszkań sporo tańszy od kosztu ich wynajmu jest zakup na kredyt - przeciętna rata jest o blisko 17 proc. mniejsza od miesięcznego czynszu.
W segmencie większych lokali to jednak przeważnie wynajem okazuje się lepszym rozwiązaniem. Odpowiedź na tytułowe pytanie uzależniona jest głównie od indywidualnej zdolności kredytowej każdego z nas. Jeśli umożliwia nam ona uzyskanie kredytu we franku szwajcarskim w odpowiedniej wysokości, co ze względu na stosowanie przez banki tzw. rekomendacji "S" dla niektórych może okazać się trudniejsze, to w większości przypadków - biorąc pod uwagę jedynie miesięczne obciążenie domowego budżetu i nie rozpatrując zakupu mieszkania w charakterze inwestycji - wymarzone "M" zdecydowanie lepiej jest kupić niż wynajmować.
Z uśrednionych danych zebranych na podstawie analizy ogłoszeń z 10 miast zamieszczonych w portalu Oferty.net, wynika, że różnica pomiędzy ratą a czynszem wynosi prawie 17 proc. na korzyść kredytu. Zatem zakup - nawet uwzględniając dodatkowy koszt w postaci czynszu (który zazwyczaj zawiera się w wynajmie, zaś w przypadku kredytu musimy go doliczyć do dodatkowo ponoszonych wydatków) - byłby korzystniejszą opcją.
Patrząc na dane w poszczególnych miastach, widać jednak znaczne różnice. Szczególna sytuacja ma miejsce w Katowicach, gdzie koszt wynajmu jest tak duży, iż opłaca się tam nawet zakup mieszkania za pieniądze uzyskane z kredytu złotowego. Taką sytuację wytworzył najprawdopodobniej ogrom śląskiej aglomeracji, która miała po wojnie bardzo szybki przyrost mieszkańców, za którym nie nadążano z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Po zmianach gospodarczych (m.in. zamykanie kopalni) nastąpił duży zastój w budownictwie - podczas, gdy w innych miastach powstawały nowe mieszkania. Ostatnie lata to poprawa sytuacji gospodarczej w Katowicach - wzrosła liczba zatrudnionych oraz zarobki, a w związku z dużym niedoborem mieszkań (obecnie Katowice mają jeden z najniższych w Polsce wskaźników budowy nowych mieszkań na 1000 mieszkańców), ceny wynajmu są wysokie.
Na przeciwnym biegunie znajdują się Olsztyn i Kraków, gdzie ceny wynajętego mieszkania mniej obciążą nasz budżet w porównaniu do ewentualnego kredytu, choć nie ma tu już tak znaczących różnic, jak w przypadku Katowic.
W pozostałych miastach - zwłaszcza we Wrocławiu i Łodzi - lepiej wybrać kredyt, bo jego koszt będzie niższy niż opłaty za wynajem.
. . . a większe wynajmować
Z zebranych przez nas danych wynika też jasno, że w przypadku większych mieszkań bardziej opłaca się wynajem od zakupu na kredyt. Przeciętna rata kredytu w złotym jest bowiem o 39 proc. wyższa, zaś rata kredytu we franku o 3,3 proc. niższa niż koszt najmu. A należy przecież pamiętać, że po uwzględnieniu miesięcznego czynszu obciążenie kredytobiorcy zwiększa się (każda spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa ustala stawki we własnym zakresie, stąd brak konkretnych danych statystycznych; można jednak przyjąć, że jest to co najmniej kilka złotych za metr kwadratowy).
Znowu najkorzystniej dla potencjalnych kredytobiorców przedstawia się sytuacja w Katowicach, gdzie średnio rata kredytu we franku wychodzi o 23 proc. taniej niż koszt najmu. Optymistyczne są także dane dla Łodzi i Bydgoszczy - rata jest o około 14 proc. niższa od opłat na rzecz właściciela wynajmowanego mieszkania. Mniej korzystnie wygląda to w Lublinie i we Wrocławiu - tylko około 6 proc.
W innych miastach tańszy okazuje się wynajem niż zaciągnięcie kredytu - dla wynajmujących duże lokale, proporcje będą najkorzystniejsze w Krakowie - różnica aż o 15 proc. i w Olsztynie - 13 proc.
Jak liczyliśmy
Trudno jednoznacznie określić, gdzie kończy się małe mieszkanie a zaczyna duże. Jest to wbrew pozorom rzecz bardzo względna, uzależniona od indywidualnych gustów i oczekiwań. To co jednemu wyda się dużym mieszkaniem - np. 2-pokojowe o powierzchni 52 mkw., dla drugiego oznaczać będzie ciasną klitkę. W naszej analizie, jako wielkość graniczną, dzielącą mieszkania na małe i duże, przyjęliśmy 47 mkw. Bowiem na naszym rynku jest sporo popularnych niegdyś mieszkań
3-pokojowych o takiej właśnie wielkości, budowanych w systemie wielkopłytowym oraz tzw. "Rama H". A trudno chyba uznać mieszkanie 3-pokojowe za małe?
Nasze wyliczenia oparliśmy na danych zebranych z ofert zamieszczonych na portalu Oferty.net. Uwzględnialiśmy zarówno propoyzcje z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, które w dniach 24-25 lipca br. były prezentowane na stronach portalu.
Grzegorz Baciński, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Bernard Waszczyk, analityk Open Finance
