Marzysz o apartamencie? Szykuj przynajmniej milion złotych!

Rynek nieruchomości o podwyższonym standardzie oraz luksusowych apartamentów w Polsce przechodzi dynamiczny rozwój. Przybywa realizacji z najwyższej półki, na miarę standardów światowych.

Rozpędzony rynek nieruchomości, dobre dane gospodarcze i bogacące się społeczeństwo - wszystko to skłania inwestorów do realizacji projektów adresowanych do bogatszych kupujących. Nie bez znaczenia jest fakt, że Polacy być może powoli, ale jednak się bogacą. Z raportu KPMG o rynku dóbr luksusowych w Polsce wynika, że liczba zamożnych Polaków (o dochodzie brutto powyżej 7,1 tys. zł) w minionych 12 miesiącach wyniosła ponad 1,1 mln osób i zwiększyła się rok do roku o ponad 60 tys. Wśród tej grupy 164 tys. podatników osiągnęło miesięczny dochód brutto powyżej 20 tys. zł, w tym 42 tys. Polaków - powyżej 50 tys. zł. Autorzy raportu prognozują, że liczba dobrze sytuowanych obywateli wyniesie w 2020 roku nawet 1,4 mln.

Dane sprzedażowe potwierdzają zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami. Według REAS w trzech pierwszych kwartałach 2017 roku sprzedanych zostało więcej apartamentów i apartamentów luksusowych niż w całym 2016 roku. W pięciu badanych przez Reas miastach - w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu - wartość sprzedaży w segmencie apartamentów wyniosła (w trzech kwartałach 2017 roku) 222 mln zł.

Nie tylko ogólne bogacenie się społeczeństwa wpływa na rozwój segmentu nieruchomości luksusowych, ale też dobra koniunktura inwestycyjna. Nieruchomości - zwłaszcza świetnie zlokalizowane - cieszą się dobrą renomą jako lokata kapitału, natomiast wysokie stopy zwrotu z najmu, kuszą do zakupów inwestycyjnych.

Ceny nieruchomości apartamentowych na rynku pierwotnym mogą być bardzo wysokie. Z badań KPMG wynika, że osoby bardzo dobrze uposażone (zarabiające przynajmniej 20 tys. zł brutto miesięcznie) za luksusowe uważają nieruchomości w cenach przynajmniej 17,4 tys. zł/mkw. Za najbardziej luksusowe projekty w rzeczywistości płaci się więcej. Stawki przekraczają 20 tys. zł/mkw.

Rynek wtórny mieszkaniowego luksusu generalnie jest nieco tańszy, ale i tu spotyka się bardzo wygórowane stawki. Gdzie? Przede wszystkim w największych miastach i najbardziej prestiżowych lokalizacjach - a więc w centrach miast, na starówkach, w dzielnicach turystycznych itp., w pięknym otoczeniu przyrodniczym - np. w pasie nadmorskim, w kurorcie nadbałtyckim z widokiem na morze. Jeśli chodzi o typ budownictwa - w cenie są przede wszystkim nowe realizacje, a więc luksusowe obiekty apartamentowe oraz zabytkowe/historyczne budynki o niebanalnym wyglądzie - np. świetnie zlokalizowane, prestiżowe i odnowione kamienice.

Jakie są ceny takich apartamentów na rynku wtórnym? Sprawdziliśmy to, na podstawie ofert z WGN. Wynika z nich, że za najdroższe nieruchomości płaci się 20 - 22 tys. zł/mkw., natomiast średnia mieszkaniowego luksusu wynosi około 13 - 15 tys. zł od metra kw. Poniżej 10 tys. zł, w przedziale 7-9 tys. możemy mówić natomiast o nieruchomościach o podwyższonym standardzie.

Bardzo drogie są nowe apartamenty w kurortach nadbałtyckich, bezpośrednio przy plaży, z tarasami i dużymi przeszkleniami wychodzącymi na morską taflę. W Mielnie ceny za takie obiekty wynoszą 19-22 tys. zł/mkw. Przykładowa oferta to 77-metrowy apartament z widokiem na morze, zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie plaży przy bulwarze spacerowym. Nieruchomość będzie oddana w standardzie pod klucz w przyszłym roku. Cena wynosi ponad 1,7 mln zł. Podobne ceny spotykamy m.in. w Międzyzdrojach, czy Świnoujściu. W Krakowie za 75-metrowy apartament na Starym Mieście, w nowym budynku trzeba zapłacić ponad 1,4 mln zł. Cena za 92-metrowy apartament z widokiem na morze w Gdyni to wydatek rzędu 2 mln zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi ponad 21 600 zł.

Jeśli ktoś woli podziwiać np. piękne kamieniczki z wrocławskiej starówki, za luksusowe mieszkanie w zabytkowym budynku bezpośrednio w Rynku zapłaci od 14 tys. zł/mkw. Inna oferta z Wrocławia to willowy apartament na nowym osiedlu, w zielonej części dzielnicy Krzyki. Cena takiej 80-metrowej nieruchomości to 1,6 mln zł.

Jak widzimy na powyższych przykładach, stawki wynoszą kilkanaście - kilkadziesiąt tysięcy od metra kwadratowego. Należy przypuszczać, że segment apartamentowy, podobnie jak cały rynek nieruchomości, będzie nadal szybko rósł w następnych latach. Na lokalnych rynkach mamy do czynienia z dynamicznym wzrostem cen. Uważa się, że to właśnie pokłosie wzrostu liczby inwestycji w segmencie luksusowym.

Marcin Moneta

dział analiz WGN