MdM doczekał się silnej konkurencji w postaci tanich mieszkań używanych
Pachnące nowością mieszkanie, w które trzeba zainwestować jeszcze kilkadziesiąt tysięcy, czy też mieszkanie po poprzednich właścicielach w starszym budynku? Polacy ciągle dają odpowiedź drugą - preferują rynek wtórny, a ten okazuje się tańszy nawet od nowych lokali w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.
Nowe mieszkania podobno dawno się tak dobrze nie sprzedawały - słychać od deweloperów. Równolegle słychać też o bardzo słabych wynikach programu MdM. W 2014 roku nie wykorzystano nawet połowy przyznanych środków.
Mimo to deweloperzy i eksperci przewidują dla MdM okres koniunktury w 2015 r. Do nowych mieszkań z dopłatą ma skłonić przede wszystkim rosnący wkład własny kredytów. Osoby, które nie będą miały minimum 10 proc. wkładu skorzystają z państwowego programu.
Czy tak się stanie? Można mieć wątpliwości, biorąc pod uwagę, że już w minionym roku większość banków przestawiła się na minimum 10-procentowy wkład, a te które oferowały jeszcze kredyty z LTV 95 proc. wcale nie zanotowały wyjątkowo dużej zwyżki zainteresowania (z ostatecznymi podsumowaniami musimy poczekać na dane za IV kw. 2014 r.).
Wszystko jednak wskazuje na to, że Polacy po prostu "zaadoptowali się" do nowych wymogów. Zresztą na to wskazują dane samych bankowców - wkład własny przynoszony przez klientów do banków systematycznie rośnie.
Czy więc ten "straszak" na pewno skłoni do skorzystania z MdM? Można mieć wątpliwości, zwłaszcza, że program jest coraz mniej konkurencyjny cenowo. Na niektórych rynkach limity MdM są wywindowane do poziomu średnich dla całej puli mieszkań nowych. W większości miast natomiast mieszkania z państwową dopłatą okazują się droższe od lokali używanych.
Przykładem może być Poznań, gdzie średnie ofertowe ceny z rynku wtórnego (dane NBP) wynoszą około 4900 zł/m kw., tymczasem limity MdM są na poziomie 5900 zł. W Gdańsku średnia cen transakcyjnych mieszkań używanych to obecnie 5000 zł, tymczasem nowy limit MdM wynosi 5300 zł. W Kielcach limit MdM to 4570 zł, a mieszkania używane kosztują średnio według NBP 3860 zł.
Skąd taka konkurencyjność cenowa rynku wtórnego? Porównanie średnich stawek od czasu górki cenowej z lat 2007-2008 pokazuje, że to właśnie mieszkania używane straciły najwięcej.
W najdroższym dla rynku pierwotnego I kw. 2008 r. (dane NBP) nowe mieszkania w głównych miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Gdynia, Poznań, Łódź) kosztowały średnio 7300 zł. Obecnie jest to 6400. W ciągu 7 lat ceny na rynku pierwotnym spadły więc o około 12 proc.
Na rynku wtórnym najdrożej było w III kw. 2007 r., gdy średnia dla wyżej wymienionych miast wynosiła 6960 zł. Obecnie wynosi 5620. Oznacza to, że mieszkania używane staniały średnio o około 20 proc.
Dodać należy, że dysproporcja cenowa między tymi oboma rynkami nie była aż tak duża jak obecnie. W szczycie górki cenowej wynosiła około 200-300 zł. Obecnie dystans jest większy. Średnia cen mieszkań używanych z Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi wynosi 5600 zł/m kw., podczas gdy dla rynku pierwotnego - 6400 zł.
Nie wiadomo, na ile do większych spadków cen mieszkań używanych przyczynił się sam MdM. Z programu ustawodawca "usunął" rynek wtórny, licząc na zainteresowanie klientów mieszkaniami nowymi, tymczasem efekt jest inny. Lokale używane straciły mocniej na wartości i stały się dobrą alternatywą wobec nowych mieszkań na peryferyjnych osiedlach, nawet z państwową dopłatą.
Marcin Moneta
