MdM się kończy - czy będzie miało to wpływ na rynek?

Zaskakujące dane na ten temat publikuje REAS w raporcie za III kw. 2016. Wynika z niego, że choć liczba wniosków o dopłaty w MdM zmalała o blisko 60% kwartał do kwartału, to deweloperzy w największych 6 miastach sprzedali tylko o 6 proc. mieszań mniej. Tak więc efekt kończących się środków w MDM zdaje się nie oddziaływać istotnie na popyt na mieszkania.

Co więcej - jeśli taki wynik utrzyma się w obecnym kwartale - deweloperzy pobiją roczny rekord sprzedaży.

Przypomnijmy, że już w marcu skończyły się środki w MDM z puli tegorocznej. W lipcu natomiast BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków na 2017 r. Wszystko to oznacza, że klienci mogli starać się o dopłaty dopiero na inwestycje z datą realizacji w 2018 r.

Od stycznia odblokowana zostanie druga pula pieniędzy na 2017, ale wiele wskazuje na to, że i one szybko się skończą. Znów więc będą rezerwowane środki na rok kolejny - ostatni funkcjonowania MDM. W praktyce, przy szybkich rezerwacjach, program będzie już zakończony w 2017 roku.

Koniec MDM budzi poważne obawy o kondycję rynku mieszkaniowego. Program dopłat do wkładu własnego jest bowiem jednym z podstawowych motorów popytu.

Widać to m.in. po strukturze cenowej mieszkań na rynku pierwotnym. Spory odsetek realizowany jest z myślą o MDM, stąd też ceny są dostosowane do limitów programu. Tam gdzie limity kształtują się powyżej lokalnych średnich cenowych, tam ogólny poziom cen rośnie.

Deweloperzy zdają sobie sprawę, że choć popyt jest duży, to jak na siłę stymulantów obecnych w gospodarce (m.in. rekordowo niskie stopy procentowe) wcale nie jest on bardzo stabilny. Dlatego też próbują dostosować ofertę do zapotrzebowania rynkowego. Równowaga popytu i podaży sprawia, że ceny szybko nie rosną.

Rodzi się pytanie - co po MDM?

Nowe formy pomocowe na rynku mieszkaniowym, proponowane przez obecny rząd nie wspierają bezpośrednio sprzedaży mieszkań, są oparte na zupełnie innej filozofii (budowa tanich czynszówek na wynajem, wsparcie oszczędzania na cele mieszkaniowe), co może przynieść efekty dopiero za kilka lat. Na rynku mieszkaniowym pojawi się więc "dziura" związana z końcem MDM. Jeśli dodać do tego, rysującą się w perspektywie podwyżkę stóp procentowych oraz wymogów kredytowych, obawa o przyszły popyt jest uzasadniona.

Na razie jednak tego nie widać. Mimo znaczącego spadku liczby wniosków w MDM, sprzedaż spadła tylko nieznacznie. Czy to oznacza, że obawy są nieuzasadnione?

Działanie deweloperów zdaje się świadczyć o tym, że po dwóch latach koniunktury zdają sobie sprawę o zbliżającym się końcu bardzo dobrej passy. Zwalniają tempo inwestycji. W największych miastach badanych przez REAS po rekordowych 17,7 tys. nowych mieszkań w II kwartale, wprowadzili do sprzedaży o 20% mniej, czyli "zaledwie" 14,2 tys. lokali.

Jak już powiedzieliśmy, choć wyniki sprzedażowe nieco spadły w III kw., to jednak znacznie mniej w porównaniu do zmniejszenia liczby wniosków w MDM.

Czy to oznacza, że zbliżanie się do końca programu nie będzie miało wpływu na rynek mieszkaniowy? Niekoniecznie. Prawdopodobnie realne odbicie braku MDM poznamy dopiero w kolejnych kwartałach. Należy pamiętać, że do marca były przyjmowane wnioski jeszcze o wypłaty na 2016, więc na pewno przynajmniej część inwestycji kupowanych w III kw. Była finansowana także z tych pieniędzy.

Kolejne miesiące, w tym wyniki obecnego kwartału, pokażą na ile wysychające źródełko środków MDM uderzy w popyt na mieszkania.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN