Miejscowy plan zagospodarowania może spędzić ci sen z powiek
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to bardzo ważny dokument, który definiuje jakiego rodzaju zabudowa może być realizowana w danej lokalizacji. Każdy, kto rozpatruje kupno działki, powinien w pierwszym rzędzie zapoznać się właśnie z zapisami planu. Istnieje też możliwość wpływania na kształt planu jeszcze na etapie jego powstawania oraz później - gdy jest już uchwalony. Niestety gminy mają pełną dobrowolność w braniu wniosków pod uwagę. W ostateczności pozostaje droga sądowa.
Czym jest plan miejscowy? Jest jednym z najważniejszych dokumentów dla wszystkich, którzy przymierzają się do kupna działki budowlanej czy budynku. Plan to akt prawa miejscowego. Przyjmują go gminy. Dokument określa zasady ładu przestrzennego - czyli mówiąc prościej: co w danym miejscu można wybudować, jaka zabudowa ze względu na przeznaczenie i rodzaj działalności są przewidziane dla danego terenu czy też wreszcie - czy w okolicy szykują się inwestycje infrastrukturalne, np. drogowe, które mogą być podstawą do wywłaszczenia.
Z planu dowiemy się też jakie sąsiedztwo nas może czekać - czy np. domki jednorodzinne, czy zakłady produkcyjne.
Dokument jest więc pozycją obowiązkową dla każdego inwestora. W Polsce ciągle większość obszarów gminnych nie ma przyjętych planów miejscowych.
Nawet jeśli obszar, na którym leży upatrzona przez nas działka, nie ma jeszcze planu, powinniśmy się dowiedzieć, czy gmina przymierza się do jego opracowania i uchwalenia. Czas przed uchwaleniem planu należy wykorzystać na zgłaszanie swoich uwag do jego projektu.
Procedurę zaczyna uchwała o rozpoczęciu prac, następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza to w lokalnej prasie. Określa też termin, w którym można zgłaszać swoje wnioski. Mogą składać je zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, stowarzyszenia, organizacje itp.
Gdy projekt planu jest już opracowany, gmina ogłasza to na 7 dni przed jego wyłożeniem do publicznego wglądu. Projekt planu musi być wyłożony przynajmniej na 21 dni. 14 dni po prezentacji można składać pisemne uwagi co do jego treści.
Nie jest określone, jakiego rodzaju zastrzeżenia mogą się znaleźć w takich uwagach. Formuła ta pozwala obywatelom wyrazić swoje poglądy na temat zagospodarowania terenu. Co ważne - zastrzeżenia do planu mogą składać także osoby niebędące mieszkańcami gminy.
W trakcie wyłożenia projektu do publicznej prezentacji organizuje się też dyskusje na temat rozwiązań w nim zaproponowanych. Generalnie więc proces wpływania na ostateczny kształt planu ma charakter nieco lobbystyczny. Trzeba o swoje postulaty po prostu zabiegać, uczestniczyć czynnie w procedurze. Najlepiej też zebrać się w grupę osób o tym samym stanowisku - np. mieszkańców, czy właścicieli okolicznych działek, no i swoje zastrzeżenia dobrze umotywować.
Kiedy plan miejscowy jest już przyjęty, również możemy starać się o jego zmianę.
W tym celu należy złożyć w gminie odpowiedni wniosek. Niestety ewentualna odmowa gminy nie wiąże się już z żadną instancją odwoławczą. Przepisy w tej sprawie nie przewidują żadnych konkretnych procedur ani terminów. Krótko mówiąc - nie mamy szansy w żaden sposób "zmusić" wójta czy burmistrza do reakcji na nasz wniosek.
Wniosek musi oczywiście zawierać dane wnioskodawcy, opis wnioskowanej zmiany wraz z uzasadnieniem i wskazanie terenu/nieruchomości, którego dotyczy.
Ponieważ - tak jak to już zostało napisane wyżej - władze gminy mają w zasadzie dowolność w rozpatrywaniu wniosku, dobrze jest zaopatrzyć się w mocne argumenty, uzasadniające konieczność zmiany planu także np. dobrem gminy. Warto pozyskać więcej osób, stworzyć grupę lobbującą za zmianą planu miejscowego, może szukać poparcia u lokalnych radnych. Jedyna odpowiedzialność, jaką ponoszą władze samorządowe w takim przypadku, to odpowiedzialność polityczna. Jeśli wójt poczuje, że nie zmieniając planu może stracić sporą grupę wyborców, być może spojrzy na nasz wniosek cieplejszym wzrokiem...
Jeśli nasz lobbing osiągnie skutek bądź z jakiegoś innego powodu uzyska akceptację władz gminy, zostanie zaprezentowany radzie gminy (miasta), a ona zdecyduje o ewentualnym rozpoczęciu prac nad zmianą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli natomiast uważamy, że uchwalony plan miejscowy uderza w nasz interes prawny (łamie konkretne prawa właściciela nieruchomości - np. utrudnia z korzystania ze swojej własności) wtedy możemy zaskarżyć plan do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Argumenty muszą być tu jednak bardzo mocne.
W takiej sytuacji należy wezwać gminę do usunięcia naruszeń. Rada gminy zobowiązana będzie do odpowiedzi na wezwanie. W przypadku odmowy mamy 30 dni na wniesienie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
