Mieszkania: Będzie alternatywa do zakupów na kredyt

W Polsce liczba mieszkań oddanych na wynajem sięga prawie 2 mln, co stanowi niecałe 14 proc. ogółu mieszkań. Przeważająca ich część jest w posiadaniu właścicieli prywatnych, a najem instytucjonalny dopiero powstaje i ma marginalny udział. Aktualnie w 30 projektach jest ich ponad 6,5 tys. Największy portfel mieszkań na wynajem obecnie na polskim rynku posiada Resi4Rent oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem - FMnW.

Liczba planowanych mieszkań na wynajem (tylko tych ogłoszonych oficjalnie), które mają powstać w ciągu najbliższych 5 lat to ponad 25 tys. Będzie ona jednak z pewnością rosła, bo wielu inwestorów dopiero przymierza się do wejścia na bardzo obiecujący polski rynek.

"Dostrzegamy także aktywność deweloperów w tym zakresie, którzy - poprzez dostarczenie na rynek budynków z mieszkaniami na wynajem - starają się stworzyć drugie źródło przychodu, funkcjonujące niezależnie od sprzedaży mieszkań do nabywców indywidualnych" - oceniają eksperci Cushman & Wakefield, firmy doradczej świadczącą usługi na rzecz najemców i właścicieli nieruchomości komercyjnych.

A popyt jest coraz większy, bo wysoki kredyt hipoteczny to duże obciążenie na wiele lat, jednocześnie ograniczające plany zawodowe.

- Widzimy zapotrzebowanie na mieszkania oferowane w ramach najmu instytucjonalnego. Mamy w Grupie PFR dwa fundusze mieszkań na wynajem (Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz Fundusz Mieszkań dla Rozwoju) i prawie wszystkie oferowane przez nie lokale są wynajęte. Taką formą najmu zainteresowane są trzy grupy. Pierwsza to osoby mobilne zawodowo, druga to osoby, które nie mają zdolności kredytowej i nie stać ich na kupno mieszkania na kredyt, więc poszukują przystępnych cenowo mieszkań na wynajem, a trzecia grupa to młode pokolenie, które ma trochę inne preferencje w tym względzie i jest mniej zainteresowana mieszkaniem na własność i wiązaniem się kredytem hipoteczny, bo ceni sobie swobodę i mobilność - mówi Paweł Borys, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju.

Z ankiety Cushman & Wakefield, wynika, że ponad 42 proc. respondentów uważa, że ceny mieszkań są za wysokie (43 proc. osób, spośród tych, które chcą nająć mieszkanie w ciągu najbliższych 12 miesięcy) i dlatego woli nająć mieszkanie, niż kupić. Dodatkowo 11 proc. ze wszystkich ankietowanych nie ma zdolności kredytowej (aż 41 proc. spośród osób, które chcą nająć mieszkanie w ciągu najbliższego roku). Ponad 29 proc. osób, które planują nająć mieszkanie w ciągu najbliższego roku nie decyduje się na inne rozwiązanie, dlatego że nie chce mieć długoterminowych zobowiązań.

Popyt jest, na razie może być zaspokajany przez najem od prywatnych osób, ale na rynku w największych miast pojawiają się kolejni duzi gracze.

- Ostatnio zawarto kilka transakcji między funduszami inwestycyjnymi i deweloperami na dostarczenie pakietów mieszkań na zasadzie forward funding i forward purchase, w tym duża ich część dotyczy rynku warszawskiego. Są to zakupy przede wszystkim na najem instytucjonalny, czyli gromadzenie przez fundusze inwestycyjne budynków mieszkalnych generujących przychody z najmu mieszkań, co nie wyklucza, w perspektywie kilku lat, sprzedaży z zyskiem ustabilizowanego produktu przez niektóre z nich. Fundusze inwestycyjne obecne na polskim rynku i te, które planują na niego niebawem wejść mają różne strategie inwestowania. Fundusze interesują się polskim rynkiem, bo stopy zwrotu, pomimo rosnących cen i chwilowego spadku wysokości czynszów na rynku mieszkaniowym, są nadal wyższe niż w zachodnich krajach na "dojrzałych rynkach" - mówi Karolina Furmańska, starszy analityk mieszkaniowy w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych oraz Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

Takie hurtowe zakupy jeszcze mocniej napędzają popyt na bardzo rozgrzanym rynku, ale ostatnie dane pokazują, że większość zakupów jest robiona w celach inwestycyjnych tyle, że głównie przez osoby prywatne.

Wbrew pozorom, takie hurtowe zakupy inwestycyjne w mniejszym stopniu windują ceny niż w przypadku indywidualnych inwestorów, kupujących po 2-3 mieszkania, a szybciej mogą pobudzić podaż.

- Jeżeli porównany dwie sytuacje: jedna, w której inwestor instytucjonalny kupuje 100 mieszkań od tego samego dewelopera, a druga, gdzie stu inwestorów indywidualnych kupuje po jednym - dwóch mieszkaniach na wynajem w różnych miejscach od różnych deweloperów, to z punktu widzenia całego rynku mieszkaniowego zdecydowanie lepszy jest jeden instytucjonalny inwestor. Po pierwsze, relatywnie mniej napędza ceny, bo jeśli kupuje 100 mieszkań, to ma większe szanse na obniżenie ceny za metr kwadratowy niż indywidualny inwestor. Po drugie, uelastycznia podaż mieszkań, bo jeśli deweloper sprzeda hurtowo kilkaset mieszkań, to może szybciej zakończyć jedną inwestycję i przenieść całe moce i środki finansowe na inną, nową. Sprzedaż mieszkań pojedynczo czy nawet po kilka, trwa zdecydowanie dłużej. Do tego takie hurtowe zakupy mieszkań na wynajem tworzą rynek najmu instytucjonalnego, który dla najmujących jest dużo bardziej stabilną formą niż od osób prywatnych - tłumaczy dr Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości.

Podkreśla też, że z punktu widzenia rozwoju mieszkalnictwa i dostępności mieszkań, to pozytywne zjawisko, bo w Polsce najem instytucjonalny ma na razie marginalny udział, a w wielu krajach europejskich jest znaczącym segmentem rynku i daje ludziom realną alternatywę wobec kupowania mieszkań, zaciągając długoletni kredyt hipoteczny.

- Obecnie najem instytucjonalny w Polsce ma śladowy udział w całym rynku najmu i występuje tylko w największych miastach. Dla rynku byłoby dobrze, gdyby był wiodąca formą i miał ponad 50 proc. udziału w całym rynku najmu i wyznaczał trendy, do których indywidualni wynajmujący musieliby się dostosowywać - dodaje ekspert SGH.

Czy taką skalę da się kiedykolwiek osiągnąć, dziś trudno przewidzieć, ale dużym impulsem do powstania rynku najmu instytucjonalnego mogą być polskie REIT- y (spółki inwestujące w nieruchomości na wynajem). W końcu mają one szanse zaistnieć, bo po kilku nieudanych podejściach, ruszył międzyresortowy zespół, który do końca roku ma przygotować projekt ustawy i skierować go do parlamentu.

- Chcąc rozwinąć rynek najmu instytucjonalnego, potrzebna jest zmiana modelu finansowania. REIT byłyby pomocne do tego by zmobilizować kapitał i upowszechniać najem długoterminowy. Z jednej strony mogą być korzystne dla rozwoju rynku najmu instytucjonalnego, w sytuacji gdy jest na to popyt, a z drugiej strony jest to atrakcyjna klasa aktywów do inwestowania. Oczywiście trzeba pamiętać, że tradycyjne REIT- y funkcjonują w różnych segmentach jak handel, logistyka i biurowce, a mieszkania są tylko jednym z nich i trochę trudniejszym - zwykle z mniejszymi stopami zwrotu niż np. logistyka - mówi Paweł Borys.

Zwolennikiem wprowadzenia REIT-ów jest również Adam Czerniak.

- Miałoby to pozytywny wpływ na rynek, bo dużo lepiej, żeby takie inwestycje miały formę REIT-ów niż zakupy przez fundusze, które nawet nie mają siedziby na terenie Polski. Po drugie REIT pozwala w dużo bezpieczniejszy sposób zainwestować kapitał osobom prywatnym, a do tego nie ma minimalnego wymogu kapitału, czyli można zainwestować dużo niższą kwotę kupując udziały, a nie trzeba się lewarować kredytem na zakup mieszkania czy sięgać po jeszcze bardziej ryzykowne formy jak crowdfoundingowy zakup nieruchomości zabezpieczony wekslem - ocenia. Jak dodaje, instytucjonalni najemcy mogą być konkurencyjni cenowo w porównaniu do najmu prywatnego, przede wszystkim z tego względu, że korzystają z efektu skali w zarządzaniu i administrowaniu takimi mieszkaniami, remontami itp., więc łatwiej obniżać koszty związane z najmem. Po drugie, mogą rozproszyć ryzyko związane z nieuczciwym najemcą, więc będzie ono w zdecydowanie mniejszej kwocie wkalkulowane w czynsz - argumentuje ekspert SGH.

Z punktu widzenia lokatorów podstawową korzyścią jest stabilność i pewność, bo można wynająć mieszkanie na długi okres, bez ryzyka, że nagle trzeba zakończyć umowę i się wyprowadzić. W przypadku najmu od osób prywatnych największą wadą jest niepewność, bo osoba kupująca mieszkanie pod wynajem w każdej chwili może je chcieć odsprzedać albo udostępnić komuś z rodziny.

Na razie ci, którzy szukają mieszkania i przymierzają się do najmu, najczęściej biorą pod uwagę prywatnego właściciela, bo innej możliwości nie widzą.

- Nastawienie społeczeństwa wynika z braku świadomości, że taki produkt jak najem instytucjonalny jest obecny na rynku, gdyż w skali całego kraju, jest to tylko kilka tysięcy mieszkań. Jestem pewna, że ten trend się odwróci, bo jasne zasady rozliczania, elastyczność, możliwość "odmeblowania" lub "domeblowania" mieszkania, bardzo dobre lokalizacje, wysoki standard mieszkań, czy choćby bezproblemowe podejście do posiadania zwierząt i nastawienie na pełne potrzeby najemcy, to atuty, które charakteryzują najem instytucjonalny - tłumaczy Karolina Furmańska.

Monika Krześniak-Sajewicz