Mieszkania. Duże zmiany na rynku, ale w statystykach ich nie widać

Ostatnie, "najnowsze" dane NBP dotyczące zmiany cen na rynku mieszkaniowym wywołały dyskusję na temat opóźnionych statystyk dotyczących tego kluczowego obszaru, ważnego nie tylko dla fachowców, ale dla milionów Polaków. Efekty takiego stanu widać zwłaszcza teraz. Mamy punkt zwrotny na rynku, ponieważ wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej spowodowały, że ceny mieszkań zaczęły spadać, a oficjalne dane tego jeszcze nie wyłapują.

Nie ma porządnej statystyki, która pokazywałaby aktualny i pełen obraz sytuacji. Najnowsze dane NBP za drugi kwartał oparte są na transakcjach z okresu marzec-maj, a wzrost kwartalny odnosi się do okresu grudzień-luty. Dużo nowsze, świeższe i już wyłapujące najnowszy trend są dane opublikowane w połowie lipca przez analityków banku PKO BP. Pokazały one, kwartale spadki w kilku największych miastach i wyraźne hamowanie rocznej dynamiki cen.

- Dane PKO BP są świeższe, bo pochodzą z umów przedwstępnych z faktycznego drugiego kwartału. Ponieważ jesteśmy w punkcie zwrotnym na rynku ten miesiąc przesunięcia powoduje istotną różnicę - komentuje Rafał Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.

Eksperci rynku po raz kolejny zwracają uwagę na brak aktualnych i kompleksowych danych. 

- Statystyka mieszkaniowa w Polsce to zacofany twór. Po kilku miesiącach dowiadujemy się o cenach z przeszłości. Rynek jest dynamiczny. Należy to robić tygodniowo w bardzo prosty sposób, który zgłaszałem w ministerstwie, ale mnie olali wtedy - napisał na Twitterze Tomasz Narkun, analityk ds. rynku nieruchomości.

- Zdecydowanie potrzebujemy lepszych danych o cenach mieszkań. One wychodzą dość późno, a zarówno w GUS i NBP są one kwartalne. Przydałyby się dane w ujęciu miesięcznym, a nie kwartalnym. Pod względem reprezentatywności, dane NBP są niezłe, choć trzeba pamiętać, że są podawane dla 17 miast, więc nie uwzględniają mniejszych miejscowości, które też są ważne - uważa Adam Czerniak, ekspert rynku nieruchomości ze Szkoły Głównej Handlowej.

Zdaniem Tomasza Narkuna, można to w prosty sposób poprawić i uaktualnić.

- Notariusze po każdym akcie notarialnym w swoim systemie mogliby wpisywać podstawowe dane po każdej transakcji tj. który rynek, rodzaj nieruchomości, wiek nabywcy generowany z peselu, miejscowość transakcji, cena za m2 itp. To automatycznie mogłoby iść do ogólnodostępnej bazy, która generuje dane na bieżąco. Proste, tym bardziej, że notariusze mają już taki system, więc wymagałby jedynie dodania kilku rubryk - proponuje Tomasz Narkun.

Taki pomysł popiera również Adam Czerniak.

- Z danych od notariuszy mógłby być zasilany szereg baz statystycznych, bo obecnie mamy rejestry, w których dane z aktów notarialnych są wpisywane przez urzędników ręcznie, często w sposób niejednolity i w efekcie są to bazy niskiej jakości - mówi ekspert SGH. 

- To mogłoby z kolei kalibrować narzędzia polityki makroostrożnościowej, aby były antycykliczne - dodaje w komentarzu na Twitterze Wojciech Matysiak.

Eksperci zwracają uwagę właśnie na ten wątek, bo szczegółowe i aktualne informacje pomogłyby także w prowadzeniu sensownej polityki mieszkaniowej, która cały czas mocno kuleje. W maju wystartował program "Mieszkanie bez wkładu własnego", ale nikt z niego nie skorzystał, bo totalnie rozmija się z aktualną sytuacją na rynku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało już zmianę i między innymi podniesienie wskaźników kwalifikujących mieszkania do programu.

Eksperci wskazują, że skokową poprawę jakości danych i statystyk rynku mieszkaniowego można by wprowadzić przy okazji planowanej ustawy, która ma dać notariuszom możliwość wpisywania hipoteki do księgi wieczystej. Autorem projektu jest Ministerstwo Sprawiedliwości.

- Mielibyśmy dzięki temu dane dotyczące wieku kupujących, szczegółową regionalizację tych statystyk czyli przykładowo nie tylko ceny w danym mieście, ale nawet w konkretnej dzielnicy,  udział transakcji oraz ceny metra kwadratowego w poszczególnych przedziałach metrażowych, itd. Pamiętajmy też, że rzetelne i aktualne dane pomogłoby ludziom niezorientowanym w sytuacji na rynku, którzy nieraz padają ofiarami oszustów proponujących mocno zaniżone ceny - mówi Interii Tomasz Narkun. Jego zdaniem powinna powstać osobna oficjalna strona nieruchomości gov.pl z dobrymi i aktualnymi bazami danych.

- System i tak już jest stworzony i przesyła dane do elektronicznych ksiąg wieczystych. Można te dane "podpiąć" i wykorzystywać do porządnej bazy statystycznej - argumentuje analityk.

Monika Krześniak-Sajewicz

Zobacz również: