Mieszkania. Kto tak naprawdę zyska, a kto straci na nowych pomysłach rządu?

Rząd zapowiedział regulacyjne ograniczenie większej liczby mieszkań i dodatkowy podatek przy takich zakupach. Ministerstwo Rozwoju zaproponowało w projekcie, który już został przekazany do kancelarii premiera, że wyższy 6-procentowy podatek PCC (podatek od czynności cywilno-prawnych, standardowo wynosi 2 proc.) przy zakupie od szóstego mieszkania wzwyż oraz ograniczenie w zakupie kolejnych, jeśli ktoś ma pięć, każde kolejne może nabyć nie wcześniej niż po upływie roku. Z  informacji Interii wynika jednak, że w samym rządzie są naciski by ograniczenia dotyczyły tylko dużych zakupów, dużo większych niż powyżej pięciu.

Jak pisaliśmy w Interii na razie fundusze - razem z PFR Nieruchomości - mają niewielką liczbę mieszkań na wynajem - obecnie zaledwie 10 tys., więc ich udział w rynku jest marginalny. Do tego w sytuacji braku zdolności kredytowej zwykli Kowalscy nie mają dziś szans na zakup finansowany kredytem z banku, więc kupują jedynie posiadacze dużej gotówki. 

Same rządowe zapowiedzi spowodowały już ruch na rynku ze strony prywatnych inwestorów, którzy rozważają kolejny zakup zanim wejdą obostrzenia.

Jednak eksperci dość zgodnie twierdzą, że nawet jeśli zostałyby ograniczenia na poziomie pięciu czy 7-8 mieszkań, to i tak odetną od rynku tylko dużych graczy czyli fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. Podkreślają także, że mniejsi inwestorzy sobie poradzą - już szykują na to sposoby, a sytuacji Kowalskiego, który musi kupować na kredyt hipoteczny, to nie poprawi, a może jeszcze pogorszyć.

Dodają, że tego typu regulacje mogą jedynie negatywnie wpłynąć na i tak trudną sytuację na rynku najmu. Do tego takie ograniczenia wprowadza się, gdy jest "górka" na rynku i wysoka aktywność spekulantów, a taka sytuacja była jeszcze rok temu, a teraz jesteśmy w zupełnie innej fazie.

- Tego typu programy są skuteczne w momencie gdy rynek jest rozgrzany do czerwoności, kiedy jest na nim bardzo dużo transakcji, bo jest wymierzony w inwestorów spekulacyjnych, którzy szybko kupują i sprzedają, bo to winduje ceny. Natomiast jeśli miałby wejść w życie teraz czyli w 2023 czy 2024 roku, będzie miał niewielki wpływ, bo obroty są bardzo ograniczone, flipperzy są zdecydowanie mniej aktywni i nie spodziewam się, żeby miał wpływ na ceny czy na zwiększenie dostępności mieszkań. Oczywiście ważne jest też jak ostatecznie zostanie skonstruowany, np. czy zostaną nim objęte też cesje na zakup u deweloperów, co będzie z rynkiem pierwotnym, na którym ta struktura podatkowa jest inna - mówi Adam Czerniak, ekspert rynku nieruchomości z SGH.  

Pojawiają się opinie, że to przedwyborcza zagrywka, żeby pokazać, że rząd coś robi z problemem mieszkaniowym.

- Jeżeli przyjrzymy się bliżej planom wprowadzenia podatku od hurtowego zakupu mieszkań, to odnoszę nieodparte wrażenie, że jest on kolejną wrzutką na potrzeby toczącej się kampanii wyborczej. W modelowym scenariuszu legendarne fundusze z zagranicy i mityczni spekulanci na rynku mieszkaniowym mają odegrać rolę czarnych charakterów, które ograniczają dostępność mieszkań dla dużej części społeczeństwa, a rząd ma nas przed tym ochronić. Po pierwsze, mieszkań dzisiaj nie kupujemy, bo nas na to nie stać, a nie dlatego, że na rynku ktoś nam te mieszkania wykupuje. Polskie społeczeństwo oczekuje od rządu opracowania spójnej polityki mieszkaniowej i nie potrzebuje kolejnych pomysłów, które w obecnych uwarunkowaniach makroekonomicznych zmierzają do ograniczenia dostępności lokali dla osób z mniejszymi dochodami - komentuje  Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

Podkreśla on, że niepewność legislacyjna generuje nowe napięcia w polskim sektorze mieszkaniowym, który dzisiaj znajduje się w poważnym kryzysie. Wzrost stóp procentowych przyczynił się do załamania popytu na mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, a deweloperzy wstrzymują się z realizacją nowych inwestycji. Niedostateczna podaż mieszkań w latach 2022-2023 może zakończyć się szybkim wzrostem cen za kilka kwartałów, kiedy po okresie dekoniunktury popyt na rynku mieszkaniowym zacznie się odbudowywać.

Na brak skuteczności zapowiedzianych zmian wskazuje też Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości, założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl.

- Na sytuację zwykłego Kowalskiego te regulacje istotnie nie wpłyną, a być może jeszcze ją pogorszą, bo mogą podnieść ceny najmu mieszkań lub ograniczyć ich podaż - ocenia. - Gdyby miało być tak, że posiadacz pięciu mieszkań w ciągu roku może kupić jedno mieszkanie, to praktycznie zlikwiduje możliwość inwestowania dużych funduszy. Prywatni inwestorzy, którzy kupują pakiety mieszkań, jakoś sobie poradzą, bo już się pojawił szereg pomysłów do zastosowania przy tych ograniczeniach, które planuje rząd. Uderzy to więc tylko w duże podmioty, co wstrzyma rozwój rynku PRS. W efekcie doprowadzi to do ograniczenia liczby mieszkań na wynajem dostępnych na rynku, ale nie zwiększy dostępności dla zwykłego Kowalskiego, bo dziś gdy finansowanie jest drogie i ludzie nie mają szans na kredyt, a program "Bezpieczny Kredyt" dla większości tego nie zmieni, doprowadzi to tylko do tego, że te budynki, które PRS by kupiły, po prostu nie powstaną - część deweloperów w sytuacji braku przedsprzedaży nie otrzyma finansowania bankowego na budowę, a część po prostu odłoży projekt w czasie - komentuje Dziekoński.

Jak podkreśla, największą zagwozdką jest sposób działania tych ograniczeń, bo wydają się oderwane od rzeczywistości.

 - Przykładowo, jeśli ktoś chce nabyć kamienice do remontu i jest w niej do wyremontowania np. 10 mieszkań to co wtedy? Nie będzie można kupić takiego budynku i udostępnić tych mieszkań? Jeśli będzie tak, jak wskazują pojawiające się informacje, że na podstawie zezwolenia ministra niektóre podmioty będą mogły zostać zwolnione z tego ograniczenia, to takie rozwiązania zakrawają na kiepski żart. Na rynku nieruchomości kluczowy jest czas, więc taka procedura byłaby oderwana od realiów. A dla osób długofalowo inwestujących w mieszkania na wynajem podwyższenie podatku PCC do 6 proc. przy kupnie kolejnego mieszkania, posiadając już co najmniej pięć, niczego nie zmieni, bo w niewielkim stopniu obniży rentowność inwestycji. Podatek jest jednorazowy, a inwestycje w nieruchomości rozpisane na wiele lat, więc ten koszt zostanie prawdopodobnie przerzucony na najemcę, zwłaszcza teraz, gdy mamy sytuację, w której mieszkań na wynajem jest za mało - tłumaczy. 

RMF podał w piątek w południe, powołując się na nieoficjalne ustalenia, że w grę wchodzi taki wariant, że na razie ograniczenia miałyby dotyczyć tylko firm i funduszy, a nie obejmą osób prywatnych.  

Monika Krześniak-Sajewicz