Mieszkania na obrzeżach miast są często dużo tańsze
Mieszkanie w dużym mieście, a może w miejscowości satelickiej na obrzeżach? Warto się nad tym dobrze zastanowić. Wybór nieruchomości w oddalonej lokalizacji to spora oszczędność, dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej niekoniecznie wiążąca się z gorszą jakością życia.
Oczywistym jest, że centralne lokalizacje osiągają najwyższe wyceny. Im bliżej ścisłych centrów miast, tym drożej. Najwyższe stawki dotyczą wiodących rynków. Na warszawskim Śródmieściu przeciętny poziom cen to około 8,5 - 9,5 tys. zł. Około 8 - 9 tys. trzeba płacić za tak położone mieszkania w centrum Krakowa, natomiast we Wrocławiu stawki przekraczają 7 tys., przy czym za prestiżowe nieruchomości zapłacimy znacznie więcej. Jeśli ktoś chciałby mieszkać w reprezentacyjnej kamienicy na samej płycie rynku powinien liczyć się z wydatkiem rzędu kilkunastu tysięcy złotych za metr.
Ceny nieruchomości w tzw. sypialniach, czyli miejscowościach satelickich wokół metropolii, są jednak zazwyczaj niższe generalnie od przeciętnego poziomu cen w mieście.
Oszczędność może być naprawdę spora. W Warszawie przeciętne stawki dla rynku wtórnego wynoszą obecnie 7300 zł/mkw. To dane NBP. Oznacza to, że za 50-metrowe mieszkanie należy średnio płacić około 350 tys. zł. Jeśli jednak zdecydujemy się na wariant peryferyjny plus dojazdy, zapłacimy znacznie mniej.
W Pruszkowie, oddalonym o 17 km od centrum Warszawy, przeciętny poziom cen ofertowych (na podstawie danych WGN) mieści się w przedziale 4700 - 5200 zł/ mkw. A więc przykładowe 50 - metrowe mieszkanie na rynku wtórnym można mieć za około 250 tys. zł, choć znajdziemy też oferty tańsze. Oznacza to niebagatelną oszczędność - rzędu 100 tysięcy złotych!
Inny przykład to miejscowości podwrocławskie. Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym dla stolicy Dolnego Śląska kształtują się na poziomie około 5300 zł. W takich miejscowościach jak Smolec, Kąty Wrocławskie czy Oława przeciętny poziom cen kształtuje się w wysokości około 4 tys. zł. We wspomnianej Oławie, oddalonej od Wrocławia o 20 km, za 50-metrowe mieszkanie, nawet w ścisłym centrum, zapłacimy więc przynajmniej o 50 tys. zł. mniej. 30-metrową kawalerkę w samym Rynku można mieć już za 100 tys., co daje stawkę nieco ponad 3000 zł/mkw. Znacznie taniej jest oczywiście również w krakowskich czy poznańskich miejscowościach satelickich.
Pytanie, czy taki wybór się opłaca, tzn. czy lepiej zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych czy też kupić droższe, ale znacznie lepiej położone mieszkanie w centrum? Odpowiedź nie będzie prosta, bowiem musimy zrównoważyć wiele czynników. Oczywiście tańsze mieszkanie to tańszy i mniejszy kredyt, który możemy szybciej spłacić, a zaoszczędzone środki przeznaczyć na przykład na nową nieruchomość. Jak widać na przykładach powyżej - oszczędność jest spora.
Z drugiej jednak strony inwestycja mieszkaniowa to inwestycja długoterminowa. Naszym celem jest nie stracić na nieruchomości, którą kupujemy i mieć możliwość późniejszej sprzedaży jej z zyskiem. Chodzi więc o to, by mieszkanie trzymało swoją wartość, a nawet na niej zyskiwało. W ciągu ostatnich 10 lat runął mit ciągłego zyskiwania na wartości przez nieruchomości. Mieszkania kupione na górce cenowej z lat 2006 - 2008 są dziś warte sporo mniej. Natomiast pęknięciu bańki cenowej oparły się nieruchomości najlepiej położone - one trzymają swoją wartość. Zapewniają też popyt na rynku najmu, co jest niesłychanie istotne. Wybierając bardziej peryferyjną lokalizację, możemy mieć problem z późniejszym wynajmem mieszkania.
Do listy minusów lokalizacji peryferyjnych trzeba oczywiście doliczyć koszty i stracony czas na dojazdy. Jeśli osiedle czy miejscowość nie jest dostatecznie dobrze połączona komunikacyjnie z metropolią oznacza to po prostu gorszą jakość życia.
Powyższa lista wad nie musi jednak wcale mieć zastosowania. Wszystko zależy od indywidualnego wyboru i konkretnej lokalizacji. Wspomniany wcześniej podwarszawski Pruszków z racji niskich cen mieszkań, ale też i dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej i kolejowej (SKM), zapewniającej dobry dojazd do stolicy, staje się pożądaną i atrakcyjną lokalizacją. Podobnie ma się rzecz z rynkiem najmu. W dużych ośrodkach, które ściągają do siebie studentów, pracowników i obcokrajowców nawet bardziej peryferyjne lokalizacje nie powinny cierpieć na brak chętnych najemców.
Teresa Michniak
dział analiz WGN
