Mieszkania na rynku wtórnym. Ceny w górę mimo pandemii
Od 4 do nawet 15 proc. wzrosły przez ostatni rok ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach - informuje firma Metrohouse. Do podobnych wniosków doszedł Expander, który średni wzrost cen w tym samym okresie w 16 dużych miastach obliczył na 6,6 proc. W najbliższych miesiącach taniej nie będzie. Z raportu HRE Think Tank wynika, że wzrost cen mieszkań w Polsce w 2021 roku może wynieść od 7 do 10 proc.
Sieć biur nieruchomości Metrohouse wyniki dla całego kraju sumuje wykorzystując dane dostarczone prze serwis Unirepo, skupiający w jednym miejscu oferty z 38 portali ogłoszeniowych. Z kolei firmy Expander i Rentier.io od dawna regularnie i co miesiąc monitorują sytuację na rynku mieszkaniowym w kilkunastu miastach z liczbą ludności powyżej 200 tysięcy.
Wysoki popyt na mieszkania i rosnące stawki w przeliczeniu na metr kwadratowy to zaskakujący efekt epidemii koronawirusa. Pandemia - wbrew wielu prognozom - spowodowała dodatkowy napływ klientów lokujących nadwyżki finansowe na rynku mieszkaniowym i nawet wzrosty cen nie były czynnikiem ograniczającym zainteresowanie zakupami.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny mieszkań w ciągu ostatnich 12 miesięcy w 16 miastach wzrosły średnio o 6,6 proc. Jedyny ośrodek, w którym stawki spadły (o 2,2 proc.) to Katowice. Na przeciwnym biegunie znalazł się Sosnowiec z prawie 23-procentowym wzrostem cen. Mimo to, stolica Zagłębia nadal pozostaje najtańszym wśród miast o populacji powyżej 200 tysięcy mieszkańców. Średnia stawka za metr kwadratowy wynosi tu 5 tysięcy złotych.
Aż w 9 z 16 miast firmy Expander i Rentier.io odnotowały najwyższe ceny w historii. W Warszawie średnia stawka wzrosła do 11 200 zł za metr kwadratowy, w Gdańsku do 9 983 zł, w Krakowie do 9 600 zł, a we Wrocławiu do 8 588 zł.
- Metrohouse i Gold Finance ustaliły, że za czwartym kwartale 2020 roku średnia różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową wyniosła od 2,5 do 6 proc. Dodatkowo w ostatecznych negocjacjach można było uzyskać od sprzedającego do 3,5 proc. rabatu. Sprzedający na rynku wtórnym nadal obserwują sytuację na rynku deweloperskim i kalkulując ceny ofertowe biorą za punkt odniesienia kwoty za jakie oferowane są nowe mieszkania - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Co ciekawe, deweloperzy dbają o to, by ich oferta była szeroka. W 2020 roku w Polsce oddano do użytku najwięcej nowych mieszkań i domów od czterech dekad.
Analitycy HRE Think Tank są zdania, że sektor mieszkaniowy ma szanse notować wyniki jeszcze lepsze niż w 2020 roku. Według nich, jeśli w tym roku popyt na nieruchomości będzie rósł zgodnie z przewidywaniami, to powinno to doprowadzić do wzrostu cen mieszkań o około 7-10 proc.
HRE Think Tank spodziewa się szczególnie wysokiego popytu na nieruchomości ze strony osób korzystających z kredytów hipotecznych. Jak szacuje, popyt na kredyty będzie wyższy niż w 2020 roku o co najmniej 10 proc. Są one teraz nisko oprocentowane, a warunki, które muszą spełnić klienci niezbyt wygórowane. Ocenia się, że w tej chwili do banków trafia najwięcej wniosków kredytowych od co najmniej 2016 roku.
"Oprócz ułatwień w dostępie do kredytów mieszkaniowych bardzo ważna jest też spodziewana odbudowa polskiej gospodarki. Jej dynamika może być na tyle wysoka, że powinno to powodować wzrost zatrudnienia i wynagrodzeń Polaków. W latach 2021-23 PKB Polski ma rosnąć w granicach 4,1-5,4 proc. rocznie" - czytamy w raporcie HRE Think Tank.
Zdaniem ekspertów Expandera i Rentier.io, sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wskazuje, że w kolejnych miesiącach nie należy spodziewać się spadków cen mieszkań. Kredyty cieszą się na tyle dużym zainteresowaniem, że niektóre banki zostały "zasypane" wnioskami. Ważny powód tego boomu to wycofywanie się przez banki z wymogu posiadania 20 proc. wkładu własnego - coraz częściej wystarczy 10 proc.
Przeszkodą w uzyskaniu kredytu zazwyczaj nie jest też dochód pochodzący z umowy cywilnoprawnej czy działalności gospodarczej. Banki otwierają się na klientów, którzy zarabiają inaczej niż w ramach umowy na czas nieokreślony. HRE Think Tank przypomina, że co roku w Polsce 200-350 tysięcy osób w wieku 25-34 lata wyprowadza się z domów rodzinnych. Często są one zatrudnione na "śmieciówkach", a z punktu widzenia banków mają niewysoki wkład własny.
Nad bankami ciągle wisi jednak problem kredytów walutowych, a jego rozwiązanie może się okazać bardzo kosztowne. "To oznaczałoby, że niektóre instytucje będą wymagały dodatkowego wsparcia kapitałowego. Im więcej czasu banki dostaną na przeprowadzenie całego procesu, tym mniejsze będzie ryzyko, że wpłynie to na ograniczenie akcji kredytowej, szczególnie tej skierowanej do klientów zainteresowanych hipotekami" - czytamy w raporcie HRE Think Tank.
Eksperci Expandera i Rentier.io podkreślają, że boom na rynku nieruchomości nie będzie trwał wiecznie. Najbardziej prawdopodobne wydaje się, że do jego zakończenia dojdzie, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe. Taki ruch ze strony NBP poniósłby koszt hipotek, zmniejszył popyt na mieszkania i jednocześnie pogorszył zyskowność lokali kupionych z pomocą kredytu w celu wynajmu.
Nie czekaj do ostatniej chwili, pobierz za darmo program PIT 2020 lub rozlicz się online już teraz!
W dodatku, podwyżki stóp procentowych wpłyną na wzrost oprocentowanie lokat bankowych, obligacji skarbowych i korporacyjnych, a te zaczną przynosić podobne lub nawet wyższe zyski niż uzyskiwane z wynajmu. To może doprowadzić do wyprzedaży mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych. Perspektywa podnoszenia stóp procentowych wydaje się być jednak bardzo odległa. W gronie członków Rady Polityki Pieniężnej dominują zwolennicy utrzymywania stóp na dotychczasowym poziomie przez najbliższych kilka kwartałów.
Jacek Brzeski
