Mieszkania. Pierwsze sygnały hamowania koniunktury

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Końcówka roku niemal za każdym razem w ostatnich latach zapisuje się pewnym osłabieniem statystyk w kategorii danych dotyczących budów rozpoczętych. Wg portalu RynekPierwotny.pl po części może to być spowodowane sezonowością rynku budowlanego, po części zaś w przypadku deweloperów czynnikami natury organizacyjnej.

W tegorocznym listopadzie deweloperzy rozpoczęli budowę kolejnych niespełna 13 tys. lokali. To minimalnie mniej rok do roku, a jednocześnie niemal tyle samo co w poprzednim miesiącu. Natomiast od początku roku ruszyła budowa 154 tys. mieszkań deweloperskich, a więc blisko 30 proc. więcej rdr, co pozwala już dziś zdecydowanie optymistycznie oszacować całoroczny wynik przedsiębiorców na zbliżony do 170 tys.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od stycznia do listopada br. rozpoczęto budowę już ponad 260 tys. lokali mieszkalnych, co oznacza wzrost rok do roku o ponad jedną czwartą, będący potwierdzeniem świetnej wręcz koniunktury inwestycyjnej krajowej mieszkaniówki w dobiegającym końca roku 2021.

Już od dość dawna elementem comiesięcznych raportów GUS z rynku mieszkaniowego, który budzi największe emocje, są statystyki dotyczące ilości mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba pozwoleń w deweloperskich portfelach, pomimo licznych narzekań przedsiębiorców na opieszałość organów administracyjnych, rośnie w br. jak na drożdżach, a średnia miesięczna ich wolumenu utrzymuje się na historycznie rekordowym poziomie.

Tymczasem listopad przyniósł wyraźną korektę tej kategorii danych GUS rynku mieszkaniowego. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl tym razem wolumeny przedmiotowych decyzji administracyjnych solidarnie zniżkowały miesiąc do miesiąca o kilkanaście procent zarówno w przypadku przedsiębiorców budujących na sprzedaż lub wynajem, jak i u inwestorów indywidualnych.

Sytuacja ta nie zaciążyła jednak na doskonałych wręcz wynikach liczonych od początku roku. W tym okresie ogółem wydano bez mała rekordowe 308 tys. pozwoleń - 27,5 proc. więcej rok do roku, a w przypadku samych deweloperów prawie 190 tys., czyli ponad 29 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Na pozór więc i w tej kategorii danych GUS trudno dopatrywać się jakichkolwiek problemów.

Coraz wyższy poziom osiągają wolumeny mieszkań oddanych do użytkowania, które są naturalnym następstwem najnowszej historii statystyk mieszkań rozpoczętych. Co więcej, w listopadzie nastąpiło wyraźne wybicie wolumenów tych danych, potwierdzające półroczny trend wzrostowy. W efekcie miesięczny wynik listopadowy na poziomie ogółem ponad 24 tys. oddanych lokali oraz ponad 16 tys. deweloperskich, dobrze się wpisuje w scenariusz dążenia omawianych statystyk do poziomów bliskich rekordowym. Od początku roku wolumen takich mieszkań wyniósł ogółem już ponad 208 tys., co oznacza wzrost w stosunku do analogicznego okresu ub. roku o ponad 5 proc.

Na pozór listopadowe dane GUS budownictwa mieszkaniowego niczym szczególnym się nie wyróżniły. W dalszym ciągu, jeśli uwzględnić okres od początku roku, sygnalizują utrzymywanie się bardzo dobrej koniunktury inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Można wręcz odnieść wrażenie, jakby nic szczególnego się nie działo w otoczeniu mieszkaniówki, a ona sama miała przed sobą wciąż jak najlepsze perspektywy.

Tymczasem sytuacja nie wygląda jak wiadomo aż tak optymistycznie. Znaczny, kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań z rynku pierwotnego w br. w połączeniu z perspektywą dalszych zdecydowanych podwyżek stóp procentowych w nowym roku, to tylko dwa główne czynniki, które raczej nie przyczyną się do dalszej eskalacji potencjału popytowego mieszkaniowego rynku pierwotnego. A taki stan rzeczy będzie musiał znaleźć swoje odbicie w gusowskich statystykach inwestycyjnych rynku mieszkaniowego.

Być może pierwszą jaskółką nadchodzącego spowolnienia koniunktury inwestycyjnej w mieszkaniówce jest wyraźnie zaakcentowana półroczna tendencja spadkowa danych nowych pozwoleń i mieszkań rozpoczętych, dokładnie odwrotna do coraz szybciej rosnących wolumenów mieszkań oddanych do użytkowania. Wygląda to tak, jakby deweloperzy w ostatnich miesiącach starali się zamknąć jak najwięcej inwestycji rozpoczętych w przeszłości, jednocześnie ograniczając aktywność w uruchamianiu czy planowaniu nowych budów. Byłyby to uzasadnione działania poprzedzające oczekiwany spadek rynkowej temperatury, na którego potwierdzenie lub zaprzeczenie zapewne nie przyjdzie długo czekać uczestnikom rynku nieruchomości.