Reklama

Mieszkania: Rekordowa liczba transakcji

Indeks cen mieszkań obliczany przez Open Finance w październiku niemal nie zmienił wartości. Padł za to rekord pod względem liczby uwzględnianych w nim transakcji.

W stosunku do września indeks wzrósł symbolicznie, bo zaledwie o 0,04 proc. Niemniej jest to przełamanie spadkowej serii, która trwała przez cztery ostatnie miesiące, począwszy od czerwca. O odwróceniu trendu mowy być oczywiście nie może, co najwyżej o wyhamowaniu wcześniejszej tendencji spadkowej. W ciągu 12 miesięcy indeks stracił 2,19 proc., a od początku bieżącego roku 0,55 proc. i wciąż od najniższego odczytu, zanotowanego w czerwcu 2009 roku, dzieli go ok. 0,8 proc.

Zgodnie z naszymi oczekiwaniami, systematycznie rośnie wolumen transakcji, które uwzględniamy przy obliczaniu indeksu, a które przeprowadzane są przez klientów Open Finance i Home Broker. Październik był o tyle wyjątkowym pod tym względem miesiącem, że padł w nim rekord - 2972 transakcje. Poprzedni - 2951 transakcji - zanotowaliśmy przed rokiem w listopadzie. Jak zawsze zastrzegamy, że wzrost ich liczby wynika nie tylko z rosnącego zainteresowania ze strony nabywców, bo w części jest pokłosiem rozwoju biznesu prowadzonego przez Open Finance i Home Broker.

Na szesnaście miast, które uwzględnimy przy obliczaniu naszego indeksu, w październiku wzrosły ceny dziesięciu, a w pozostałych sześciu spadły. Największe spadki miały miejsce w Zielonej Górze (-2,9 proc.), Wrocławiu (-1,6 proc.) i Poznaniu (-1 proc.). Z kolei w Łodzi (+3,7 proc.), Szczecinie (+2,5 proc.) i Katowicach (+2,3 proc.) zaobserwowaliśmy największy wzrost.

Komentarz i prognoza

Sytuacja na rynku mieszkaniowym rozwija się zgodnie z naszymi oczekiwaniami - obserwujemy stabilizację cen przy cały czas rosnących obrotach. Na razie nie widzimy żadnych przesłanek, które mogłyby wskazywać na zmianę tego stanu rzeczy.

W najbliższych miesiącach na rynek powinny więc wciąż oddziaływać te same czynniki, wśród których do najważniejszych zaliczamy:

* znaczne zasoby gotowych mieszkań, pozostających w zasobach deweloperów;

* przeszło 60-proc. tegoroczny wzrost rozpoczętych przez nich inwestycji w porównaniu analogicznego okresu roku ubiegłego;

* coraz bardziej liberalne podejście banków do udzielania kredytów hipotecznych;

* zmiany w programie Rodzina na Swoim, obniżające od przyszłego roku limity cenowe mieszkań o kilkanaście procent.

Naszym zdaniem, nie bez znaczenia pozostaje fakt, że od przyszłego roku w ramach programu RnS będzie można nabywać jedynie mieszkania nowe, co jest zarówno korzystnym jak i niekorzystnym rozwiązaniem dla deweloperów, bo z jednej strony stymuluje popyt na mieszkania, ale z drugiej ogranicza ewentualny potencjał wzrostu cen mieszkań, a być może nawet jest przesłanką do pewnego ich spadku. W każdym razie, planowane od przyszłego roku, na ogół niekorzystne dla potencjalnych nabywców mieszkań zmiany w programie RnS, wpłyną zapewne na to, że do końca tego roku transakcji w dalszym ciągu będzie przybywać i będziemy notować kolejne rekordy.

Bernard Waszczyk, Open Finance

KOMENTARZ Home Broker

Październik był pierwszym miesiącem od czerwca, który zamiast kosmetycznej obniżki cen transakcyjnych nieruchomości przyniósł ich nieznaczny wzrost. Te niewielkie zmiany sugerują utrzymywanie się w trendzie stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Został on zapoczątkowany ponad półtora roku temu. Od początku br. nominalny spadek cen transakcyjnych wyniósł 0,6 proc. W związku z wpływem inflacji był on więc realnie większy.

Pozytywnym sygnałem jest utrzymujący się nieprzerwanie od ośmiu miesięcy wzrost liczby transakcji. Świadczy to o rosnącej sile rynku. Ostatnie kilkuprocentowe odczyty miesięcznej dynamiki wolumenu transakcji mogą wynikać ze stopniowej poprawy warunków kredytowania hipotecznego. Na przykład w październiku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w rodzimej walucie wyniosło 5,63 proc., a w euro 3,53 proc. Oznacza to duży spadek względem wartości notowanych na początku roku, które wynosiły odpowiednio 6,75 i 4 proc. W najbliższych miesiącach jednak należy spodziewać się w tym względzie pogorszenia, w związku z prognozowanymi podwyżkami stóp procentowych, co przełoży się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Może mieć to także negatywne przełożenie na obserwowany wolumen transakcji.

Zmiany cen transakcyjnych warto rozważać w kontekście struktury sprzedawanych mieszkań. Okazuje się bowiem, że obserwowany od początku roku spadek cen transakcyjnych na poziomie 0,6 proc. połączony był ze zmianą udziału poszczególnych segmentów rynku w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Od początku roku największy wzrost popularności wśród kupujących widoczny jest w segmencie mieszkań najdroższych, a więc zbudowanych po 2000 roku. Podczas gdy na początku roku, na rynku wtórnym, stanowiły one co piąty sprzedany lokal, to teraz jest to prawie co trzecie mieszkanie. Wzrost ten był możliwy kosztem także relatywnie drogich mieszkań w budynkach z cegły. Podczas gdy na początku roku prawie co drugie sprzedane mieszkanie na rynku wtórnym mieściło się w tym segmencie rynku, to teraz jest to co trzeci lokal. W dalszym ciągu dużą popularnością na rynku wtórnym cieszą się najtańsze mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Niewielki wzrost ich udziału w ogólnej liczbie transakcji należy wiązać z relatywnie niską ceną zakupu oraz często atrakcyjną lokalizacją. Dzięki temu właśnie stanowią one jedno z trzech sprzedanych teraz mieszkań używanych.

W najbliższych 12 miesiącach Home Broker prognozuje wzrost cen na poziomie 2,2 proc. Oznacza to utrzymanie się teraz obserwowanej sytuacji na rynku. Wpływ na taką niską prognozę ma między innymi sytuacja na rynku pierwotnym. We wrześniu deweloperzy rozpoczęli budowę 9 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. Dane za pierwsze trzy kwartały br. mówią ponadto o liczbie rozpoczętych przez deweloperów budów na poziomie o 60 proc. wyższym niż w analogicznym okresie rok temu. Jest to pozytywny czynnik dla kupujących, którzy mogą wybierać z rosnącej puli sprzedawanych mieszkań. Ponadto coraz większa podaż dopiero rozpoczynanych projektów przedkłada się na obniżanie przeciętnych cen ofertowych na rynku pierwotnym. Takie działanie deweloperów ma rekompensować nabywcom podejmowanie wyższego ryzyka przy zakupie nieruchomości na przykład na etapie dziury w ziemi. Duża podaż mieszkań nie pozostaje także bez wpływu na politykę rabatową deweloperów. Są oni bardziej otwarci na oferowanie promocji i rabatów niż jeszcze pół roku temu - wynika z doświadczeń doradców Home Broker.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,

m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,

m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa - 1000 pkt - została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr 2:

Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + ?+ C16*

gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,

l1, l2, l3, l4? l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,

St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »