Mieszkania w blokach popularne na rynku wtórnym

Z danych WGN wynika, że mieszkania w blokach z czasów PRL najczęściej mają ceny obniżone o około 5-10 proc. w stosunku do lokalnych średnich, choć nie zawsze ta reguła ma zastosowanie. W przypadku bloków bardzo dobrze zlokalizowanych (a takich nie brakuje, gdyż w praktyce, poza dużymi osiedlami, bloki budowano na terenie całych miast) stawki pozostają wysokie.

Bloki cechują się więc dość dużą rozpiętością cenową. W miastach takich jak Kraków i Wrocław stawki zaczynają się od około 4500 zł/m kw. natomiast mogą sięgać nawet i 7-8 tys. za bardzo dobre lokalizacje.

W Warszawie jest nieco drożej. Do tanich lokalizacji warszawskich na pewno należy Bródno, Targówek, także Białołęka. Bloki w centrum bądź w prestiżowych dzielnicach, takich jak Mokotów, pozostają natomiast drogie, z cenami zbliżonymi do średniej lub wyższymi.

Dla przykładu: na Mokotowie mieszkanie w bloku z 1985 roku wyceniono na 399 tys. zł za 48 m kw., co daje ponad 8300 zł za metr i jest wyraźnie powyżej średniej cenowej dla stolicy. Z drugiej strony - za mieszkanie w wielkiej płycie na Bródnie należy zapłacić 329 tys. za 55 m kw., co daje niską jak na Warszawę cenę prawie 6000 zł za metr kwadratowy. Za 63-metrowe mieszkanie w bloku z 1983 r. na Gocławiu jeden z oferentów oczekuje 435 tys. zł, a więc po 6900 zł/m kw., o kilkaset złotych mniej od stołecznej średniej cenowej.

W Krakowie tanie lokalizacje to blokowiska, takie jak Kurdwanów, Nowa Huta czy Bieżanów - Prokocim. Na Azorach za mieszkanie w bloku jeden z oferentów oczekuje powyżej 7000 zł/m kw. W lokalizacji Mistrzejowice za mieszkanie w czteropiętrowym bloku z 1970 roku trzeba zapłacić po 6000 zł/m kw. Cena za 50 m kw. wynosi 310 tys. zł. Znacznie droższa okazuje się - ciesząca się popularnością i dobrze zlokalizowana - dzielnica Krowodrza. Tu za 64-metrowe mieszkanie w bloku z lat 60. zapłacimy około 500 tys. zł.

We Wrocławiu nie brak dobrych lokalizacji mieszkań w wielkiej płycie, oddalonych od centrum nie więcej niż o 2-3 km. Na Szczepinie, który położony jest zaledwie około 300-400 metrów od rynku, ceny za mieszkania w blokach sięgają nawet 7000 zł/m kw. Za jedno z mieszkań przy ul. Zaporoskiej, około kilometra od ścisłego centrum miasta, trzeba zapłacić 335 tys. zł za 60 m kw., co daje stawkę wynoszącą 6100 zł za metr kwadratowy. Z kolei na niecieszącym się dużą popularnością Kozanowie przeciętne stawki to niecałe 5000 zł/m kw. Wyżej wyceniane są bloki m.in. na Nowym Dworze, Gądowie i Popowicach.

Jak widzimy, jeśli klient szuka oferty mieszkaniowej na dużych blokowiskach, może liczyć na dość atrakcyjne ceny. Czy jednak tylko one skłaniają kupujących do wielkiej płyty? Odpowiedź brzmi - nie.

Wbrew pozorom tanie i nudne budownictwo komunistyczne ma swoje zalety, co więcej standard bloków blisko 30 lat po końcu PRL systematycznie się poprawia. Budynki są termomodernizowane, poprawia się estetyka elewacji, elementy małej osiedlowej architektury, wprowadzane są nowoczesne rozwiązania - np. monitoring, bramy na pilota itp.

Oczywiście nie wszystko da się poprawić, tak by bloki oferowały ten sam standard jak nowe budownictwo. Nie ma mowy o parkingach podziemnych czy windach w każdym budynku (w czteropiętrowych blokach ich nie ma), jednak mimo to blokowiska mają inne, bardzo istotne zalety.

Na tle nowego budownictwa w segmencie popularnym wygrywają przede wszystkim lepszymi lokalizacjami, całą infrastrukturą - a więc rozwiniętą siecią drogową, komunikacją miejską, sklepami, przychodniami, szkołami, parkami itp. Na nowych oddalonych od centrum osiedlach często są z tym bardzo poważne problemy, które mogą sprawiać, że życie "pionierów" w takich lokalizacjach bywa niełatwe.

Kolejna zaleta, która dotyczy generalnie rynku wtórnego, to fakt, że jeśli mieszkanie jest we względnie dobrym stanie, nie wymaga od razu nakładów finansowych. To bardzo duża korzyść w porównaniu do nowych nieruchomości, które trzeba jeszcze wykończyć, a więc doliczyć do ceny zakupu kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jarosław Wójtowicz