"Mieszkanie dla Młodych" kontra "Mieszkanie +"
Od czerwca br., kiedy to Premier Beata Szydło ogłosiła założenia programu "Mieszkanie +", mamy możliwość porównania dwóch skrajnie różnych podejść do polityki mieszkaniowej - obecnego i poprzedniego rządu. Flagowy program PO "Mieszkanie dla Młodych" w opinii twórców przecież kręci się fantastycznie. Narzuca się więc pytanie: po co szukać innych rozwiązań? Przyjrzyjmy się jednak dokładniej obydwu programom.
Mieszkanie dla Młodych
Aby otrzymać rządową dopłatę w ramach MdM, trzeba uzyskać kredyt bankowy na zakup mieszkania. Ale aby dostać kredyt, trzeba posiadać zdolność kredytową. Skoro tak, to z założeń tego programu wynika wprost, że:
- program kierowany jest do grupy najbardziej zamożnych młodych Polaków, tj. takich, którzy mają nie tylko stałą pracę, ale także odpowiednio wysokie dochody,
- adresatów dopłat w ramach MdM stać na zakup mieszkania także bez rządowej pomocy,
- na dodatek obowiązuje ustawowe ograniczenie wieku beneficjentów (do 35 lat), co oznacza jawną dyskryminację osób, które tego kryterium nie spełniają. Budzi więc oczywistą wątpliwość, czy w obecnym brzmieniu program ten jest zgodny z Konstytucją?
Mieszkanie +
Autorzy projektu nie zakładają konkretnych ograniczeń, kto nie może zostać objęty programem "Mieszkanie +". Raczej jest to działanie w drugą stronę: program będzie określał, kto w pierwszej kolejności może skorzystać z substancji mieszkaniowej powstałej w ramach realizacji M+, brane będą tu w pierwszej kolejności kryteria społeczne. Podstawową grupą docelową M+ są Polacy, których nie stać na zakup ani na wynajem mieszkania na wolnym rynku. Wśród młodego pokolenia naszych rodaków jest to pewnie ok. 50 procent populacji lub więcej. Program MdM dla tych osób jest więc zupełnie bezwartościowy.
Mieszkanie dla Młodych
Dopłaty mogą dotyczyć wyłącznie mieszkań, które staną się własnością beneficjenta programu. Problem dla tegoż powstanie, jeśli w okresie 5 lat ulegnie znaczącej zmianie sytuacja nabywcy: rodzinna, zawodowa lub finansowa. Bowiem przez 5 lat nie można ani się mieszkania tego pozbyć (istnieje wówczas konieczność zwrotu odpowiedniej części rządowej dopłaty), ani także wynająć. W przypadku, kiedy beneficjent programu dostaje np. po roku od zakupu pracę w innym mieście, posiadane mieszkanie staje się dlań kulą u nogi.
Mieszkanie +
Podstawową formą korzystania z mieszkań powstałych w ramach M+ jest zawarcie umowy najmu przez zainteresowaną osobę (lub rodzinę). W przypadku nieprzewidzianych zmian w sytuacji życiowej najemcy, wymuszających z jakichś powodów zmianę lokum - po prostu rozwiązuje on umowę najmu w uzgodnionym trybie i może się przeprowadzić w dowolnie wybrane miejsce.
Mieszkanie dla Młodych
Do kosztów należy zaliczyć: ratę kredytu, czynsz za mieszkanie plus opłaty za media. Przy założeniu, że rata kredytu rzadko będzie niższa od 1000 zł, łączny koszt po stronie beneficjenta będzie to od 1500 do 2000 zł miesięcznie. Jest to znacząca kwota w budżecie, szczególnie, że dziś w młodemu pokoleniu Polaków trudno znaleźć pracę z wynagrodzeniem wyższym od 1500 zł netto. Powyższe potwierdza, że MdM jest programem dla młodych i bogatych.
Mieszkanie +
Zgodnie z założeniami M+ górna granica opłat za najem mieszkania będzie wynosić 20 zł za 1 m kw., plus za media - koszt ten nie przekroczy 5 zł za 1 m kw. Na dodatek mieszkania budowane w ramach programu M+ będą z założenia dopasowane do potrzeb mniej zamożnej części społeczeństwa, czyli jeśli dwa pokoje to bliżej 40 m kw., a nie 55 m kw., osoba mieszkająca samodzielnie zmieści się w lokalu 20-metrowym, czyli jej koszty mieszkaniowe będą wynosić nie więcej niż 500 zł/miesięcznie. Jeśli więc najemca uzyskuje dochód na poziomie 1500 zł na rękę - będzie mógł z tej kwoty się utrzymać, dysponując samodzielnym mieszkaniem.
Mieszkanie dla Młodych
Zakładane koszty bezpośrednie było to 3,2 mld zł - mowa tu jedynie o kwotach budżetowych dopłat. Nie są tu uwzględnione koszty związane z administracją MdM, w tym zaangażowanie państwowego Banku BGK SA w rozliczenia związane z obsługą programu. Jest to i tak znacząco mniej, niż poprzedni program mieszkaniowy, który rozkręcił PO w okresie 2009-2012. Chodzi o dopłaty w systemie Rodzina na Swoim, które będą kosztować budżet pomiędzy 6 a 7 mld zł.
Mieszkanie +
Inwestycje w systemie M+ mają być realizowane przy udziale bankowych kredytów (pewnie głównie przy udziale Banku BGK), natomiast raty spłaty tegoż kredytu mają być pokrywane z czynszów przyszłych najemców. Przy tych założeniach - o ile uda się je zrealizować - Skarb Państwa nie będzie musiał dofinansować M+ z budżetowych środków. Klucz do sukcesu tkwi tu w kosztach wytworzenia substancji mieszkaniowej. Przy założeniu, że inwestycje będą realizowane w cenie nie wyższej od 2500 zł za 1 m kw. PUM (co jest możliwe), ambitny plan, aby M+ był programem nie wymagającym wsparcia ze środków publicznych, jest realny.
Mieszkanie dla Młodych
MdM okazał się żyłą złota dla deweloperów, głównie tych największych, czyli potentatów tej branży. Sezon w sezon firmy te biją rekordy sprzedaży, o czym z radością obwieszczają nasze media. Problem w tym, że są to najczęściej podmioty posiadające właścicieli za granicą, lub też polskie firmy, z których niektóre rozliczają osiągane dochody nie w naszym kraju. Czyli znacząca część wypracowanego dochodu w wyniku MdM trafia za granicę.
Mieszkanie +
Program ten wymusza maksymalizację oszczędności w procesie realizacji inwestycji, co daje znaczące preferencje polskim, lokalnym firmom budowlanym. W związku z odgórnie założonymi kosztami budowy, żaden z zagranicznych tuzów nie zmieści się w restrykcyjnie ustalonym harmonogramie. Poza tym będą to inwestycje niskomarżowe, co dodatkowo zniechęci zagranicznych potentatów do udziału w takich projektach - jak ktoś przez lata używa tylko chochli, oduczył się posługiwać przy konsumpcji małą łyżeczką... W szczególności, jeśli powstanie zapotrzebowanie w danej gminie na budynek z 20 mieszkaniami, taki blok ma szansę powstać właśnie z udziałem lokalnych firm budowlanych. W ramach MdM deweloperzy ograniczali się wyłącznie do inwestycji w dużych miastach i tych średniej wielkości, bowiem w małych miejscowościach nie mieli szans na skuteczną sprzedaż. A przecież mieszkania potrzebne są nie tylko w największych aglomeracjach.
Mieszkanie dla Młodych
W tym przypadku ograniczeniem jest kwota dopłat (3,2 mld zł), co pozwoli skorzystać z dobrodziejstwa programu od 100 do 120 tysiącom beneficjentów. Po wyczerpaniu się środków przeznaczonych na MdM - program zostanie zamknięty.
Mieszkanie +
Jedno z głównych założeń M+ to dopasowanie planowanych inwestycji w ramach tego programu do zapotrzebowania na lokalnym rynku. Nie ma tu więc ani dolnej, ani górnej granicy ilości mieszkań, które powstaną w ramach M+. W mojej opinii, przy wypracowaniu odpowiedniego modelu powstawania kolejnych inwestycji, Polska może stać się jednym, wielkim placem budowy - na czym skorzystają wszyscy, nie tylko przyszli najemcy mieszkań powstałych w wyniku realizacji programu.
Jak widać z powyższego, porównanie obydwu programów, czyli zestawienie obok siebie MdM i M+ jest mało eleganckie, przypomina bowiem kopanie leżącego. Niemniej jednak program "Mieszkanie +" powstał obecnie jedynie na papierze, pytanie czy uda rządzącym skutecznie wprowadzić go w życie. W mojej opinii jest to najbardziej realne, jednak pod warunkiem, aby do dalszych prac zaprosić właściwe osoby. Niekoniecznie wyłącznie ze świata polityki.
Krzysztof Oppenheim, prezes zarządu "Nieruchomości Boża Krówka", ekspert od rynku nieruchomości, specjalizujący się także w kredytach hipotecznych, restrukturyzacji zobowiązań, w oddłużaniu i upadłości konsumenckiej. Założyciel Fundacji Praw Dłużnika "Dłużnik też Człowiek"
