Mieszkanie na start: Siedem rzeczy, które warto wiedzieć o dopłatach

"Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania" wprowadza system dopłat do czynszu dla najemców, których nie stać na samodzielny najem lub zakup nieruchomości.

Jest to swego rodzaju Mieszkanie plus po liftingu. Pierwotny pomysł nie zadziałał, jak powinien, i postanowiono zmienić koncepcję. Mieszkanie na start dofinansowuje najem, a nie zakup mieszkania (tak jak Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych). W ramach programu jego beneficjenci będą otrzymywać dopłatę do najmu, dzięki której obniżą ponoszone z tytułu czynszu koszty.

Dopłaty będzie można uzyskać, zasiedlając mieszkanie nowe lub poddane rewitalizacji. Kluczowym jest, by budowa lub odnowienie nastąpiły w efekcie współpracy gminy z inwestorem. Gminy będą w tym programie bardzo ważnymi graczami, gdyż to one decydować będą o budowie (lub rewitalizacji) budynków i osiedli oraz odpowiadać za nabór najemców, a o dofinansowanie nie będzie mógł ubiegać się każdy - informuje Marcin Krasoń z Home Broker.

Mieszkanie na start jest kierowane do osób, których nie stać na zakup lub wynajem mieszkania, ale jednocześnie mają zbyt wysokie dochody, by ubiegać się o lokal socjalny lub komunalny. Ustalono, że średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego nie może przekroczyć 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia, przy czym każda kolejna osoba zwiększa ten pułap o 30 pkt proc. Ale co oznacza pojęcia "przeciętne wynagrodzenie"? Twórcy ustawy mieli tu na myśli wskaźnik publikowany raz do roku przez Główny Urząd Statystyczny na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1383, 1386 i 2120 oraz z 2018 r. poz. 138).

Za 2017 r. było to 4271,51 zł, co oznacza, że limit dla jednoosobowego gospodarstwa wynosi 2563 zł (w ujęciu netto). Limit będzie zwiększany o 30 punktów procentowych (ok. 1281 zł) przez każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego. Przykładowo dla pary będzie to 3844 zł, a dla rodziny pięcioosobowej - 7689 zł.

Warto wiedzieć, że do wyliczenia dochodu gospodarstwa domowego uwzględnia się wszystkie osoby razem zamieszkujące, także te, między którymi nie występuje pokrewieństwo. Dodatkowo trzeba pamiętać, że dla wniosków składanych w pierwszym półroczu pod uwagę bierze się dochody nie z poprzedniego, a z jeszcze wcześniejszego roku (przykładowo dla pierwszego półrocza 2019 r. będzie to 2017 r.), a w drugim półroczu liczy się po prostu poprzedni rok.

Z dofinansowania w ramach Mieszkania na start mogą skorzystać zarówno obywatele polscy, jak i cudzoziemcy, ci jednak muszą mieć prawo pobytu (czasowego lub stałego) lub kartę pobytu z adnotacją "dostęp do rynku pracy".

Ustawa mówi, że aby ubiegać się o dofinansowanie do czynszu, w dniu składania wniosku nie można być właścicielem (lub współwłaścicielem) mieszkania lub domu ani korzystać ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest dom lub mieszkanie - wyjaśnia Krasoń.

Warunki zapisane w ustawie decydują tylko o tym, kto może ubiegać się o dopłaty, a nie o tym, kto je otrzyma. To gmina będzie tworzyć kryteria, za spełnianie których potencjalni najemcy otrzymywać będą punkty. Kryteria mają być dopasowane do sytuacji społecznej i mieszkaniowej danego obszaru i wybrane spośród listy zapisanej w ustawie.

Kryteria mogą być zróżnicowane wagowo i suma punktów będzie decydować o tym, kto znajdzie się na liście najemców. Kryteria mogą dotyczyć m.in. liczby dzieci, niepełnosprawności członków gospodarstwa domowego czy wysokości dochodów. Może być też tak, że chcąc ściągnąć osoby czynne zawodowo gmina zdecyduje o przyznawaniu punktów osobom migrującym za pracą.

Dofinansowanie w ramach Mieszkania na start będzie wypłacane co miesiąc, a jego wysokość ma zależeć od lokalizacji mieszkania oraz jego wielkości i liczby osób zamieszkujących w nim. Bazowa wysokość dofinansowania jest pochodną przeciętnego kosztu budowy mieszkań na terenie danej gminy.

Do obliczeń brana pod uwagę będzie też tak zwana powierzchnia normatywna nieruchomości zależna od liczby mieszkańców. Dla gospodarstwa jednoosobowego będzie to 20 m kw., a każda kolejna osoba zwiększy ją o 15 m kw., zatem dla pary będzie to 35 m kw., a dla pięcioosobowej rodziny - 80 m kw.

Miesięczna dopłata do czynszu wyniesie 1/12 iloczynu "średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych" obowiązującego w dniu złożenia wniosku w danej gminie, powierzchni normatywnej mieszkania oraz współczynnika dopłaty wynoszącego 1,8 proc.

Jak to wygląda w praktyce? Biorąc pod uwagę dane na trzeci kwartał 2018 r. maksymalna wysokość dopłat we Wrocławiu wyniesie 145 zł dla jednoosobowego gospodarstwa domowego, 254 zł dla dwóch osób, a 580 zł dla pięciu osób. W Warszawie będzie to odpowiednio 173, 302 i 690 zł. Mniej będzie można otrzymać w gminach położonych poza aglomeracjami, przykładowo na terenie województwa łódzkiego singiel otrzyma 99 zł, para 173 zł, a pięcioosobowa rodzina - 395 zł - wylicza Marcin Krasoń.

Zgodnie z zapisami ustawy dana osoba może korzystać z dopłat łącznie przez 15 lat (przy czym nie muszą być to dopłaty do najmu jednego mieszkania). W toku prac nad ustawą wprowadzono zapis, że dopłaty do danego mieszkania mogą być wypłacane przez 20 lat od chwili ukończenia inwestycji, co znaczy, że po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy z jednym najemcą z dofinansowania w danym lokalu będzie mógł skorzystać ktoś inny.

Dofinansowanie zostanie przerwane, gdy wzrosną dochody w gospodarstwie domowym, ale kiedy sytuacja powróci do wcześniejszego stanu, może ono zostać przywrócone. Dopłaty zostaną też utracone, gdy beneficjent stanie się w trakcie ich uzyskiwania właścicielem domu lub mieszkania (także w drodze dziedziczenia, acz w tej sytuacji nie dotyczy to odziedziczenia częściowego udziału w lokalu mieszkalnym).

Co do zasady wysokość dopłat jest stała przez cały czas trwania umowy, zatem przy istnieniu jakiejkolwiek inflacji (a to chyba można założyć), realna wartość dofinansowania będzie z każdym rokiem spadać. Inna będzie siła nabywcza kwoty 400 zł w pierwszym roku, a inna po dziesięciu czy piętnastu latach. Dopłaty mogą się jednak zmienić, jeśli zmieni się dochód lub liczba osób korzystających z nich. Czyli na przykład urodzenie kolejnego dziecka zwiększa dopłaty.

Nabór wniosków o najem z dopłatami przeprowadzać będą gminy, które zawrą z inwestorami umowy dotyczące odpowiednich inwestycji mieszkaniowych. Wnioski (wg wzorów przygotowanych przez odpowiednie ministerstwo) będą składane i oceniane w oparciu o określone wcześniej kryteria zbudowane na bazie sytuacji mieszkaniowej i społecznej w danym rejonie.

Aby złożyć do gminy wniosek o dopłaty, należy mieć podpisaną umowę najmu (lub umowę zobowiązującą do zawarcia takowej) mieszkania spełniającego warunki ustawy. W teorii gminy już mogą podpisywać umowy z inwestorami i BGK i rozpoczynać nabór najemców. Wprawdzie ustawa wchodzi w życie 1 stycznia 2019 r., ale dopuszcza ona sytuację, w której dopłaty będą udzielone do mieszkania, którego pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce w 2018 r., pod warunkiem, że zostanie przeprowadzone zgodnie z zasadami programu. Jak na razie lista gmin na stronie internetowe BGK świeci jednak pustkami. Na pierwsze nabory do listy beneficjentów należy jeszcze trochę zaczekać.

Gminy będą podpisywać z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowy o współpracy i na ich podstawie co miesiąc składać wnioski o dopłaty na taką kwotę, jaka wynika z liczby beneficjentów i wysokości dofinansowania im przysługującego. Pieniądze nie będą jednak trafiać na rachunki najemców, a do gminy, która to będzie przelewać odpowiednie kwoty na konta inwestorów. A najemca będzie po prostu płacił niższy czynsz.

Marcin Krasoń, Home Broker