Mikrokawalerki - metraż mikro, ceny makro?
Rynek ultramałych mieszkań to stosunkowo nowa oferta budownictwa deweloperskiego, która jednak szybko zyskuje na popularności. Tzw. mikrokawalerki często mają mniej niż 20 mkw. Spotyka się nawet "mieszkania" poniżej 15 metrów kwadratowych. Problem jest jeden: w myśl polskiego prawa nieruchomości mieszkaniowe nie mogą być aż tak małe.
Sprawa mikrokawelerek po raz pierwszy stała się głośna rok temu, kiedy rząd planował zniesienie limitów powierzchni pomieszczeń w nieruchomościach mieszkaniowych. Tak jednak się nie stało, m.in. wskutek głosów, akcentujących, że Polacy już teraz żyją w zbyt małych mieszkaniach, w warunkach daleko odbiegających od standardów z innych krajów europejskich.
W myśl rozporządzenia z 2002 roku mieszkanie typu kawalerka powinno dysponować pokojem o powierzchni przynajmniej 16 mkw. Tak więc cały lokal musiałby mieć przynajmniej 24 metry. W ofercie deweloperskiej jednak znajdują się często nieruchomości, które w całości mają zaledwie 16 metrów.
Sprawa podzieliła ekspertów i przedstawicieli branży. Z jednej strony podkreśla się, że małe mieszkania pogorszą i tak złe warunki życia Polaków oraz zepsują rynek, z drugiej deweloperzy zaznaczają, że na takie nieruchomości jest po prostu popyt. Oferta mikrokawalerek może być popularna jako mieszkanie inwestycyjne: pod wynajem lub nieruchomość na tzw. start - dla studenta czy absolwenta.
W dobie wysokiego wkładu własnego tanie malutkie mieszkanie może wypełniać lukę w dostępie do nieruchomości. Dla wielu klientów o niskiej zdolności kredytowej może być to jakieś wyjście.
Ostatnio sprawa mikrokawalerek wróciła po negatywnych sygnałach ze strony Ministerstwa Infrastruktury. Resort podkreśla, że inwestorzy, którzy realizują te projekty, często omijają prawo. W jaki sposób? Np. sprzedają te nieruchomości jako lokale użytkowe, albo w formie tzw. apart lub condohoteli, więc nieruchomości budowanych w celach inwestycyjnych pod krótkoterminowy wynajem. W polskim prawie budowlanym nie ma norm powierzchni dla takich nieruchomości. Ich status jest formalnie nieuregulowany, ale też nie są one mieszkaniami - przynajmniej nie sprzedaje się ich jako mieszkań. Z takiej furtki korzystają deweloperzy. Innym, potencjalnym rozwiązaniem, może być podział np. domu jednorodzinnego. Pomysłów, jak obejść feralne rozporządzenie, jest więc sporo.
Nie sposób odmówić deweloperom racji w tym, że budowę malutkich mieszkań prowokuje rynek. Dane GUS wskazują, że Polacy - mimo rekordowo tanich kredytów i rosnącej siły nabywczej na rynku mieszkaniowym - stawiają w coraz większym stopniu na małe metraże. Wg danych GUS, z "Małego Rocznika Statystycznego 2016" w 2010 roku przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania wynajem wynosiła w Polsce 66,2 mkw. W 2015 roku było już to 58,5 mkw. Wynika z tego, że w ciągu 5 lat powierzchnia nowych mieszkań skurczyła się o około 12 proc.
Obecnie najpopularniejszym formatem są małe dwa pokoje, czyli maksymalnie 45 - 55 mkw. Tego typu mieszkania najczęściej znajdziemy w ofercie deweloperskiej i ich sprzedaż jest największa. W IV kw. 2016 tego typu metraży dotyczyło 26 proc. transakcji na rynku warszawskim (raport Amron - Sarfin), natomiast nieco ponad 20 proc. dotyczyło mieszkań jeszcze mniejszych - o powierzchni 35 - 45 mkw.
Lubimy więc własne, ale małe.
Czy uzasadniona jest obawa, że mikrokawalerki pogorszą i tak złe warunki mieszkaniowe Polaków? Bo o tym, że są złe, nie trzeba nikogo przekonywać. Mieszkań w Polsce jest za mało i są za małe. Wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni (stan na 2015 r.). Co prawda wielkość ta sukcesywnie rośnie, ale do standardów z Zachodu brakuje nam jeszcze wiele. Przykładowo: na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga - 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).
Tak więc - istotnie: bardzo małe mieszkania mogłyby pogorszyć i tak już złe statystyki. Stałoby się tak jednak pod warunkiem, że oferta tego typu byłaby istotnie duża. Mimo popularności mikrokawalerek jest mało prawdopodobne, by tak się stało. Malutkie mieszkania siłą rzeczy są zarezerwowane dla określonej, wąskiej grupy klientów, na dłuższą metę nie zaspokoją aspiracji mieszkaniowych Polaków.
Wydaje się, że taka oferta mająca w dłuższej perspektywie rację bytu jedynie jako mieszkanie na wynajem, jest dedykowana tylko dla kilku najsilniejszych rynków - i tam zresztą te kawalerki powstają. Chodzi o miasta typu Warszawa, Wrocław bądź Kraków. W grę wchodzą również miejscowości turystyczne, gdzie racją bytu dla mikrokawalerek, poza apartamentem na wakacje, może być wynajem pod noclegi.
Mikrokawalereki kuszą niskimi cenami. Czy jednak rzeczywiście są tanie? Przykładowe oferty to mieszkania za około 90 - 100 tys. zł, wykończone pod klucz, o powierzchni nie większej niż 14 - 15 mkw. - co daje cenę rzędu ponad 7000 zł, znacznie wyższą od przeciętnych cenowych dla takich miast jak Wrocław, Kraków czy Poznań. Na rynku warszawskim zdarzają się oferty w cenach 170 tys. zł za 14 mkw. Daje to cenę na poziomie 9900 zł/mkw., a więc wyższą o ponad 2000 zł od średniej cenowej dla stolicy.
W tym tkwi ukryty haczyk kawalerek w wersji mikro i rynku garsonier w ogóle. Choć cena całości jest siłą rzeczy nieduża, to stawka za metr kwadratowy najczęściej okazuje się nieco podwyższona. Dodatkowa sprawa to koszty ewentualnego remontu. Kupujący kawalerkę w wersji mikro, dostaje odpowiednio zaaranżowany produkt, wykończony pod klucz, z meblami na wymiar często łączącymi kilka funkcji- bo przecież liczy się wykorzystanie przestrzeni. Później w ten sam sposób będzie musiał przeprowadzać remonty. Ewentualne urządzenie mieszkania za pomocą standardowych mebli ze sklepu może nie wchodzić w grę, a to przełoży się na wyższe koszty.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
