Mocny ruch w górę na rynku nieruchomości komercyjnych

Inwestorzy wzięli się za nadrabianie zaległości. Ożywienie widać praktycznie w każdym segmencie. Buduje się nowe obiekty handlowe, hotele, biura i magazyny.

- Zwiększony ruch panuje przede wszystkim w obrocie ziemią. To świadczy o tym, że przygotowuje się nowe inwestycje - ocenia Piotr Pławski, kierownik zespołu do spraw oceny ryzyka branży budowlanej w Euler Hermes. O poprawie koniunktury świadczą też plany jednej z największych polskich spółek deweloperskich, Echo Investment SA.

- Na budowę tylko nowych obiektów wydamy w tym roku blisko pół miliarda złotych - mówi Piotr Gromniak, prezes kieleckiej spółki.

Najlepiej ożywienie deweloperskiej aktywności widać w segmencie obiektów handlowych. Zdaniem ekspertów, taka sytuacja może się utrzymać przez następne dwa lata.

- W zeszłym roku oddano do użytku jedynie 30 nowych obiektów, 13 rozbudowano. Ograniczenia finansowe spowodowały przesunięcie niektórych inwestycji na kolejne lata lub ich zaniechanie - wyjaśnia Olga Drela, analityk rynku nieruchomości handlowych DTZ.

Rzeczywiście, ostatnio jednym z największych problemów deweloperów była zmiana polityki banków. By otrzymać kredyt na budowę centrum handlowego czy biurowca, trzeba było mieć 30-35 proc. kapitału własnego (do września 2008 roku wystarczyło 20-25 proc.) i wykazać wyższy, sięgający 60-70 proc. współczynnik wynajęcia obiektu. Do tego doszły problemy z uzyskaniem gwarancji bankowych oraz rosnące dopłaty do aranżacji lokali dla najemców.

W tym roku jest już lepiej. Tylko do końca maja ukończono 15 inwestycji o powierzchni 270 tys. m kw. W trakcie budowy pozostaje kolejne 900 tys. m kw. Jak szacuje DTZ, w 2011 roku w Polsce powstanie ponad 950 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Najwięcej obiektów powstaje w największych aglomeracjach. Jednak na znaczeniu zyskują także miasta, które mają poniżej 200 tys. mieszkańców.

- Inwestycje planowane w mniejszych miastach cieszą się dużym zainteresowaniem większości globalnych i krajowych operatorów działających w Polsce - mówi Jan Mroczka, prezes zarządu Rank Progress SA. Do końca 2014 roku spółka zamierza zbudować tam 16 obiektów handlowych za około 2,2 mld zł.

Z pokryzysowego letargu otrząsnęła się też branża hotelarska. Tylko w Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Świnoujściu, we Wrocławiu, w Krakowie, Mikołajkach, Rzeszowie, Lublinie i w Suwałkach, czyli w miastach, które tworzą pierwszą dziesiątkę prowadzonego przez Horwath HTL rankingu uwzględniającego liczbę inwestycji hotelowych, powstaje blisko 50 hoteli.

- W 2011 roku nie powstanie więcej niż 100 obiektów. Wznowiono jednak inwestycje zamrożone w kryzysie. Już w 2012 roku będzie to skutkować znacznym wzrostem liczby oddanych do użytku hoteli - mówi Janusz Mitulski, partner w dziale inwestycji hotelowych Horwath HTL.

Także i na tym rynku potężnym hamulcem powstrzymującym rozwój były problemy z finansowaniem inwestycji.

- Przyjęliśmy zasadę, że nie podejmujemy rozmów, jeśli inwestor dysponuje wkładem własnym poniżej 45 proc. wartości całego przedsięwzięcia - wyjaśnia Sven-Torsten Kain, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego. Taki wymóg spowodował wstrzymanie realizacji wielu przedsięwzięć. Teraz to się zmienia, choć inwestycje hotelowe nadal postrzegane są przez instytucje finansujące jako dość ryzykowne.

Budowa hoteli Hampton by Hilton w Świnoujściu, Etap i Ibis w Warszawie, Sheraton w Mikołajkach, B&B we Wrocławiu, Medical Spa Interferie czy Centrum Konferencyjnego Gromada w Krakowie to tylko niewielka część realizowanych obecnie przedsięwzięć.

Choć w części zapełnią lukę na polskim rynku hoteli, który zdaniem ekspertów, wciąż jest przez inwestorów niewykorzystany. Na brak pracy nie narzekają także deweloperzy specjalizujący się w budowie powierzchni biurowych.

- Podaż rośnie wolno, ale skutki ożywienia będą widoczne już pod koniec roku - prognozuje Tomasz Buras, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w King Sturge. Analitycy z firmy Cushman & Wakefield przewidują, że w 2011 roku do użytku oddanych zostanie ponad 256 tys. m kw. powierzchni biurowej.

To jednak wciąż znacznie mniej niż w latach poprzednich. Mimo to Polska i tak jest na tle regionu krajem najmocniejszym pod względem wielkości rynku wynajmu powierzchni biurowych.

Świadczy o tym między innymi liczba transakcji inwestycyjnych. W pierwszym kwartale wolumen inwestycji na rynku biurowym wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem prawie czterokrotnie, do 486 mln euro, i stanowił 80 proc. wszystkich inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w tym okresie. Największym rynkiem powierzchni biurowej w Polsce cały czas jest Warszawa.

Oferuje ponad 3,5 mln m kw. powierzchni biurowej. Najaktywniejszym graczem w stolicy jest wywodzące się z Belgii Ghelamco. Obecnie buduje niemal 65 tys. m kw. powierzchni. W planach ma dalsze 248 tys. m kw. Deweloper rozpoczął już budowę Warsaw Spire - biurowca o powierzchni 100 tys. m kw. Będzie gotowy w 2014 roku. Jak spółka informowała w mediach, od stopnia jego komercjalizacji uzależnia się decyzję o budowie kolejnych obiektów. Między innymi trzech budynków biurowych oraz około 20 tys. m kw. powierzchni handlowo-usługowych w kompleksie Sienna Towers.

- Choć budowa jeszcze nie ruszyła, zainteresowanie inwestycją jest już znaczne - informuje Jarosław Zagórski, dyrektor do spraw handlu i rozwoju Ghelamco Poland.

Dynamiczny rozwój segmentu biurowego przewiduje się również w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu.

- Na tych rynkach popyt szybko wrócił i warto tam inwestować. Co więcej: wskaźnik pustostanów we Wrocławiu jest niższy niż w Warszawie - argumentuje Tomasz Buras.

Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Jones Lang LaSalle w Polsce, zapowiada, że lata 2012-13 będą okresem ponownej hossy na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Prognozy są więc optymistyczne, ale to właśnie segment powierzchni magazynowej najmocniej ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych odczuł skutki kryzysu.

Choć pierwszy kwartał nie wyróżniał się jeszcze szczególną aktywnością deweloperów, doszło do kilku wartych odnotowania wydarzeń. Firma ProLogis rozpoczęła swą pierwszą po długiej przerwie inwestycję: ProLogis Park Wrocław V (19 tys. m kw.). Ruszyła budowa trzech parków magazynowych: Segro Industrial Park Tychy oraz Panattoni Park Gliwice I i II. Rozpoczęto także rozbudowę centrów logistycznych Tulipan Park Gliwice oraz Panattoni Park Poznań i Panattoni Park Wrocław. Łącznie w trakcie realizacji pozostaje około 209 tys. m kw.

Powierzchnia już oddana w tym roku do użytku oraz powierzchnia będąca jeszcze w budowie to około 310 tys. m kw. W sumie do końca 2011 roku na rynek może trafić 500 tys. m kw. nowej powierzchni magazynowej. Dla porównania: w 2010 roku było jej 272 tys. m kw., w 2009 roku - 869 tys. m kw.

- Patrząc na coraz większość skłonność inwestorów do finansowania nowych projektów, można oczekiwać, że w latach 2012-13 dynamika powstawania powierzchni będzie rosnąć - podsumowuje ekspert z JLLS.

Oczywiście, w tej branży, tak jak i gdzie indziej, czynnikiem, który ma największy wpływ na liczbę nowych inwestycji, jest finansowanie.

- Sytuacja na rynkach finansowych może zarówno przyspieszyć, jak i spowolnić rozwój naszego segmentu. Najbliższe dwa lata zapowiadają się jednak optymistycznie - uważa Tomasz Mika.

Tylko w tym roku firma Panattoni, jeden z największych graczy na rynku powierzchni magazynowych, zamierza przeznaczyć na nowe inwestycje w Polsce 150-200 mln euro.

- Jesteśmy w trakcie realizacji 320 tys. m kw. powierzchni magazynowej. Nasz plan zakłada rozpoczęcie budowy kolejnych 180-200 tys. m kw. - mówi Robert Dobrzycki, szef Panattoni na Europę Środkowo-Wschodnią.

Wzrost liczby inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych nie pozostaje bez wpływu na sytuację największych firm budowlanych. Przed kryzysem to inwestorzy zabiegali o wykonawców. Teraz role się odwróciły.

- Między firmami budowlanymi panuje zdrowa konkurencja. Teraz to one walczą o kontrakty - mówi Grzegorz Kołcz, dyrektor do spraw inwestycji w spółce Rank Progress.

W porównaniu z okresem boomu, portfel zamówień firm budowlanych działających na rynku nieruchomości komercyjnych się zmniejszył. Na przykład zamówienia z tak zwanego sektora budownictwa ogólnego stanowią tylko 23 proc. portfolio spółki Polimex-Mostostal. W ubiegłych latach, w analogicznych okresach, tego typu kontraktów było więcej: w 2009 roku - około 30 proc., a w 2010 roku - około 26 proc. Z olei w firmie Mirbud, która została wybrana na wykonawcę między innymi centrum handlowego w Bełchatowie, zamówienia z rynku nieruchomości komercyjnych stanowią 40 proc. realizacji.

- Przed rokiem 2008 było to około 60 proc. Kryzys spowodował jednak znaczny spadek liczby prywatnych inwestycji, co odczuliśmy, odnotowując zamówienia na poziomie 25 proc. Dostrzegamy jednak wyraźne ożywienie inwestorów budujących hotele, centra logistyczne i centra handlowe - wyjaśnia Jerzy Mirgos, dyrektor generalny Mirbud SA.

Z nadzieją na zwiększenie tempa powstawania obiektów komercyjnych patrzy również Konrad Jaskóła, prezes zarządu Polimex-Mostostal SA.

- Przewidujemy, że będzie następował stopniowy i równomierny wzrost zamówień - ocenia.

Prezes Jaskóła podkreśla, że mimo tego, iż budownictwo ogólne ma stosunkowo duży udział w rocznej sprzedaży, najbardziej perspektywicznym sektorem jest jednak budownictwo energetyczne i infrastrukturalne.

- Marże uzyskiwane w budownictwie ogólnym są średnio wyższe niż te uzyskiwane w sektorze budownictwa drogowego. Natomiast są niższe od uzyskiwanych w bardziej wymagających sektorach budownictwa, gdzie niezbędne są specjalne umiejętności, czyli w energetyce, w chemii i ochronie środowiska - wylicza.

Z kolei w firmie Erbud, która buduje centra handlowe w Krakowie, Kaliszu i Żyrardowie oraz hale produkcyjne w Jaworznie, przychody z zamówień kubaturowych stanowiły w pierwszym kwartale 78 proc. skonsolidowanych przychodów.

Wielomilionowe kontrakty na rynku nieruchomości komercyjnych realizuje również Budimex. Zamówienie o najwyższej wartości - 97 mln zł, dotyczy budowy centrum hotelowo-konferencyjnego w Serocku. Na 73,5 mln zł opiewa kontrakt na budynek biurowy Pixel w Poznaniu.

Zmniejszenie liczby zamówień oraz kryzysowe spowolnienie spowodowało, że zweryfikowane zostały horrendalne ceny usług budowlanych. Teraz znów zaczynają rosnąć. Grzegorz Kołcz z Rank Progress twierdzi jednak, że generalnie się stabilizują.

- Realizacja metra kwadratowego centrum handlowego Galeria Twierdza Kłodzko I, które otwarte zostało w pierwszym kwartale 2009 roku, kosztowała 2,7 tys. zł. Budowa metra kwadratowego Galerii Twierdza w Zamościu, której otwarcie nastąpiło w drugim kwartale 2011 roku, wynosiła już tylko 1,5 tys. zł - informuje.

Co najważniejsze, na nowe przedsięwzięcia deweloperów działających w sektorze komercyjnym znajdą się pieniądze. Banki potwierdzają, że znów są chętne do finansowania ich projektów. Janusz Mitulski, partner w Horwath HTL - Wznowiono inwestycje zamrożone w kryzysie. Już w 2012 roku będzie to skutkować znacznym wzrostem liczby oddanych do użytku hoteli.

Robert Posytek