Murowany kryzys?

Znacznie większym pesymistą jest Harald Magnus Andreassen, główny ekonomista w Sparebank1 Markets. Uważa on, że spadki mogą wynieść nawet 30-40 proc., czyli ile w Stanach Zjednoczonych w czasie ostatniego kryzysu finansowego. - Historia pokazuje, że jeśli ceny nieruchomości zaczynają spadać, to spadają nawet przez trzy do pięciu lat - powiedział Andreassen w rozmowie z dziennikarzem portalu Nettavisen.

Jego zdaniem podstawowym problemem Norwegii jest to, że w ostatnich latach wybudowano w kraju (zwłaszcza w dużych miastach) zbyt wiele mieszkań za zbyt wysoką cenę. Zaczynająca się korekta może doprowadzić do tego, że kolejne powstające mieszkania będą po prostu tańsze. - Dzisiaj deweloperzy notują ogromne profity, ale z doświadczenia wiemy, że ich zyski kurczą się, gdy spada popyt - dodał ekonomista.

Norwegia jest krajem, gdzie ceny mieszkań wzrosły przez 22 lata o ponad 230 proc. Efektem tego jest ogromne zadłużenie gospodarstw domowych (pod koniec 2014 r. relacja zadłużenia hipotecznego gospodarstw domowych oraz ich dochodów wyniosła aż 158 proc.), a przeciętny koszt zakupu norweskiego metrażu powinien być o 25-60 proc. niższy (szacunki Międzynarodowego Funduszu Walutowego).

Również ostatni raport Eurostatu wykazuje niebezpieczny wzrost cen nieruchomości w kilku krajach Unii Europejskiej. W 2017 r. wyniósł on średnio 4,6 proc., ale są kraje, gdzie był on dwucyfrowy. Najmocniej rosły ceny na Islandii (22,5 proc. rok do roku), następnie w Czechach (12,3 proc.) i Irlandii (12 proc.). Dużą dynamikę odnotowały też nieruchomości w Holandii, Portugalii i na Węgrzech, gdzie wzrosty ceny przekroczyły 10 proc.

Jak na tym tle wygląda Polska? U nas ceny rosną poniżej średniej, na poziomie 3,7 proc., a więc wolniej niż jeszcze kwartał wcześniej. Mniejsze wzrosty odnotowano tylko w Niemczech (3,6 proc.), Finlandii (1,4 proc.) i Cyprze (0,6 proc.).

Polscy deweloperzy nie widzą więc powodów do obaw: nadal kupują grunty, rozpoczynają nowe inwestycje, może z mniejszym rozmachem niż kilka miesięcy temu, ale podnoszą ceny.

Chętnych na mieszkanie nie brakuje, bo dobra sytuacja na rynku pracy i niskie stopy procentowe zachęcają ludzi do zaciągania kredytów. A ci, którzy mają gotówkę, wolą inwestować w mieszkania (głównie na wynajem) niż trzymać je na lokacie.

Jednak wiele osób z branży budowlanej zastanawia się co stanie się z rynkiem, za rok, dwa czy trzy, gdy pojawią się mieszkania z rządowego programu Mieszkanie Plus.

- Wzrost liczby lokali na wynajem sprawi, że w wielu rejonach ceny nieruchomości spadną - mówi wprost Marcin Jańczuk, ekspert z firmy Metrohouse. - I to nie chodzi tu tylko o te wynajmowane, ale również na sprzedaż.

Część deweloperów obawia się o przyszłość. Dotyczy to zwłaszcza małych i średnich firm, które nie mają kapitałów własnych i muszą posiłkować się kredytem, żeby prowadzić budowę. A banki już zaostrzyły kryteria finansowania nowych inwestycji mieszkaniowych. Na kredyt mają szanse głównie firmy, które mogą pochwalić się inwestycjami już realizowanymi, a także posiadają zabezpieczenia np. w postaci dodatkowych gruntów lub nieruchomości. Większa ostrożność banków to efekt rosnącej liczby znaków zapytania związana z przyszłością branży.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2017 r. w Polsce oddano do użytku 178 258 mieszkań (9,1 proc. więcej niż w 2016 r.), z czego 90 tys. zbudowali deweloperzy. To o 13,5 proc. więcej niż rok wcześniej. W sumie inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 128 484 mieszkań, czyli o 20,5 proc. więcej niż w 2016 r.

Również w tym roku na rynku szybko przybywa nowych lokali.

Z danych GUS wynika, że w styczniu i w lutym 2018 r. oddano do użytkowania 29 576 mieszkań, czyli o 10 proc. więcej niż przed rokiem (wtedy zanotowano wzrost o 7,5 proc.). Najwięcej lokali wybudowali deweloperzy, którzy oddali w sumie 16 385 mieszkań, tj. o 11,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku (wtedy notowali wzrost o 11 proc.).

Mimo tego popyt na nowe lokale nie maleje. Np. z wyliczeń ekspertów firmy konsultingowej Reas, analizującej rynek nieruchomości w sześciu największych aglomeracjach wynika, że w Warszawie, Krakowie i Poznaniu firmy sprzedały więcej mieszkań niż wprowadziły na rynek, a jedynym miastem, gdzie gotowe lokale czekały na klientów była Łódź. Trzeba jednak przyznać, że deweloperzy są mistrzami w regulowaniu rynku: tam gdzie zauważą nasycenie i spadek popytu natychmiast ograniczają inwestycje. I tak z danych Reas wynika, że tylko w IV kwartale 2017 r. w porównaniu do III kwartału w Krakowie liczba dostępnych lokali zmniejszyła się o 12,9 proc., w Łodzi o 7,4 proc., a w Warszawie o 5,3 proc. Patrząc rok do roku spadki są znacznie większe: w Krakowie wyniosły 26 proc., w Poznaniu - 14 proc., Warszawie - 12 proc., a w Łodzi aż 42 proc.

Dzięki tej polityce branży udaje się utrzymać wzrost cen. W ostatnim kwartale 2017 r. wzrosły one średnio o 1,8 proc., ale rok do roku więcej. Największą dynamikę odnotowano w Trójmieście (15 proc.), Łodzi (8,5 proc.) i Warszawie (8,4 proc.).

Jeden ze stołecznych deweloperów chwalił się w ubiegłym roku, że na każdym sprzedanym metrze kwadratowym generuje 2,9 tys. zł. Mieszkanie w jego inwestycji kosztowało ok. 9 tys. zł za mkw. Wniosek? Marże deweloperów w dalszym ciągu są bardzo wysokie i wynoszą 20-30 proc. Tymczasem eksperci NBP twierdzą, że koszt wybudowania metra kwadratowego w Warszawie wynosi ok. 3000 zł, a zakup ziemi to w cenie metra kwadratowego gotowego lokalu 1300-1800 zł. Wniosek? Załóżmy na chwilę, że zyski deweloperów mogłoby być skromniejsze np. 5-procentowe. Wtedy okazałoby się, że np. za 450 tys. zł (tyle kredyt dla pary średnio zarabiających osób w Polsce) młodzi Polacy mogliby kupić nie 50-metrowe lokum, tylko 80-metrowe.

Z takiego założenia wychodzą właśnie autorzy projektu Mieszkanie Plus. Wyliczyli, że mieszkanie (bez gruntów i infrastruktury) można wybudować w Polsce za ok. 2,5 tys. zł za mkw.

W Białej Podlaskiej to się udało. Powstało 186 mieszkań, których koszt budowy nie przekroczył 2 tys. zł za mkw. Deweloperzy utrzymują jednak, że za taką cenę w Polsce budować się nie da. Poza tym ceny najmu nie gwarantują dziś zysku z przedsięwzięcia.

Jednak rosną koszty wykonawstwa i ceny gruntów, trudniej ma być o uzyskanie pozwolenia na budowę tam, gdzie nie ma planów zagospodarowania. Na dodatek UOKiK szykuje nowelizację ustawy deweloperskiej, przewidującą m.in. zmianę w prowadzeniu otwartych rachunków powierniczych.

Jeśli pomysł przejdzie, zwiększy się bezpieczeństwo klientów, ale z rynku może wypaść wiele mniejszych firm, które dziś finansują budowy, posiłkując się środkami wpłacanymi przez nabywców.

- Teoretycznie środki powinny trafiać na konto dewelopera, gdy realizowany jest harmonogram prac, ale w praktyce nikt tego nie kontroluje - ocenia Marek Niechciał, prezes UOKiK.

Gdy nowelizacja wejdzie w życie, firmy nie będą mogły ruszyć pieniędzy do momentu zakończenia budowy i przeniesienia własności na nabywców. Ponadto, bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma sprawdzać m.in. czy firma posiada prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne i czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. A jeśli z jakiegoś powodu deweloper zaprzestanie budowy, bank będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie rachunku i zwrócić nabywcom zgromadzone pieniądze.

Pisząc o tym, co czeka deweloperów z 2018 czy 2019 r. warto też wspomnieć o wykupie obligacji, które wyemitowały duże firmy, po to by zdobyć pieniądze na inwestycje. Przypomnijmy, że w 2017 r. deweloperzy wyemitowali obligacje o wartości ponad 1,3 mld zł. W tym roku muszą wykupić papiery o łącznej wartości prawie 600 mln zł.

Generalnie branżę czekają zmiany, rynek ulegnie przetasowaniu. Niewykluczone, że część firm deweloperskich, które dziś nie widzą sensu wchodzenia w Mieszkanie Plus zmieni zdanie. Zwłaszcza, że rząd cały czas pracuje nad modyfikacjami programu, starając się m.in. by był on atrakcyjniejszy dla deweloperów. Bez nich bowiem realizacja programu będzie bardzo trudna, może nawet niemożliwa. Ministerstwo inwestycji i rozwoju skierowało do konsultacji społecznych projekt specustawy, która zakłada m.in. szybką ścieżkę przekwalifikowywania gruntów w miastach pod budownictwo wielorodzinne, na których mają powstawać tanie mieszkania na wynajem. Do tego celu ma służyć decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych wydawana przez wojewodę. Dzięki niej będzie można budować na terenach, na których dziś działać nie wolno.

Przy kurczących się zasobach gruntów, ich rosnących cenach i wydłużających się procedurach uzyskania pozwoleń na budowę, dla wielu firm z branży budowlanej wejście w realizację programu Mieszkanie Plus może okazać się rynkowym "być albo nie być".

Jedno jest raczej pewne: rosnąca liczba mieszkań na rynku - i tych do kupienia, i tych na wynajem - powinna wyhamować wzrost cen nowych mieszkań, a nawet wymusić obniżki na rynku wtórnym, zwłaszcza tych w gorszej lokalizacji i niższym standardzie. Dzięki temu w Polsce nie grozi nam sytuacja taka, jak w Norwegii, gdzie bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości właśnie pęka.

Ewa Wesołowska