Na hossę w mieszkaniówce przyjdzie jeszcze poczekać

Od połowy ubiegłego roku z miesiąca na miesiąc sytuacja na rodzimym rynku nowych mieszkań wydaje się coraz bardziej normować. Wyraźny przełom przyniósł ostatni kwartał 2013 roku, kiedy to sprzedaż mieszkań z pierwszej ręki osiągnęła rekordowy poziom, nie notowany od szczytu boomu z przełomu lat 2007/2008. Potwierdzeniem dokonanego już najprawdopodobniej przesilenia był pierwszy kwartał bieżącego roku, którego wyniki sprzedażowe deweloperów ponownie okazały się zbliżone do rekordowych. Nic też nie wskazuje na to, by trwający drugi tegoroczny kwartał miał przynieść istotne pogorszenie statystyk sprzedażowych branży deweloperskiej.

Co więcej, za wynikami sprzedaży od kilku miesięcy idą też monitorowane i publikowane przez GUS dane dotyczące aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich, które rozpoczynają coraz więcej nowych budów i gromadzą rekordowe od miesięcy ilości nowych pozwoleń na budowę.

Bez większych wątpliwości można więc mówić o koniunkturalnym przesileniu oraz ożywieniu "na wszystkich frontach" w ramach krajowego rynku pierwotnego mieszkań. Bezspornym faktem stał się wzmożony popyt na mieszkania deweloperskie, który raczej nie przejawia zbyt wielu objawów zjawiska przejściowego - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. Warto więc sprawdzić, czy trwający już co najmniej trzeci kwartał z rzędu dynamiczny wzrost popytu na nowe mieszkania, przełożył się zgodnie z prawami ekonomii na wzrost ich cen.

Jak się okazuje, w przypadku sześciu miast Polski, będących głównymi punktami koncentracji inwestycji deweloperskich, jedynym wiarygodnym trendem, o jakim obecnie można mówić, jest wyraźne zatrzymanie kilkuletniej tendencji spadkowej. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu rok do roku doszło dodatkowo do niewielkiego, nie przekraczającego 3 proc. odbicia.

Z kolei we Wrocławiu i Łodzi ceny praktycznie od 12-tu miesięcy się nie zmieniły. Spadek natomiast, w skali dość istotnej bo ponad trzyprocentowej, zanotowano w Trójmieście.

Tego typu zmiany mogą świadczyć zarówno o początkach trwałej hossy w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki, jak i o przejściowej korekcie cen, po której należałoby oczekiwać powrotu dekoniunktury i cenowej tendencji spadkowej. Okresowe korekty w każdym cyklu rynkowym, o charakterze spadkowym lub wzrostowym, są zjawiskiem jak najbardziej typowym nie tylko na rynkach akcyjnych, surowcowych czy walutowych, ale także na szeroko pojętym rynku nieruchomości.

Dość ograniczone w odniesieniu do skali wzrostu popytu ruchy cenowe na głównych krajowych rynkach nowych nieruchomości mieszkaniowych można obecnie wytłumaczyć tylko w jeden sposób - wciąż zauważalną nadwyżką podaży - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. Jest ona wprawdzie znacznie już okrojona w stosunku do stanu sprzed 2-3 lat, jednak wciąż wyższa o około 30 proc. w stosunku do stanu równowagi.

Na omawianych rynkach podaż nowych lokali mieszkalnych wynosi obecnie ponad 42 tys. w większości gotowych lokali, a więc o niespełna 4,5 proc. mniej niż przed rokiem.

Według zgodnej opinii analityków giełdowych kilku biur maklerskich, deweloperzy to jeden z zaledwie dwóch segmentów giełdowych, posiadających na dziś dzień wiarygodne podstawy i namacalne perspektywy dynamicznego rozwoju koniunktury w najbliższych miesiącach czy latach. Tymczasem wyceny akcji głównych branżowych tuzów pozostają wciąż na mało satysfakcjonującym poziomie, dodatkowo bez jakichkolwiek przesłanek rychłej poprawy. Wobec tego indeks WIG-deweloperzy pozostaje w typowej defensywie dryfując od wielu miesięcy w trendzie bocznym na poziomach zbliżonych do połowy dystansu pomiędzy historycznymi dołkami i lokalnymi górkami notowań, formowanymi od około trzech lat. Co to oznacza?

Z jednej strony dość ograniczony potencjał wzrostowy całej warszawskiej GPW, z drugiej jednak absolutny brak wiary uczestników rynku giełdowego w sens inwestycji w akcje spółek deweloperskich. Czy brak faktu dyskontowania poprawy kondycji segmentu deweloperskiego przez rynek giełdowy oznacza faktycznie jedynie korekcyjny charakter obserwowanego ożywienia krajowej mieszkaniówki?

Jak wynika z historii giełdowych notowań, ceny mieszkań na rodzimym rynku pierwotnym są mocno skorelowane z wycenami akcji notowanych na GPW spółek deweloperskich, mierzonych poziomem indeksu WIG-deweloperzy. Ten ostatni swój dołek zanotował już z górą półtora roku temu, ceny nowych mieszkań z kolei prawdopodobnie dopiero w ostatnich miesiącach. Wiarygodnym sygnałem powrotu trwałej tendencji wzrostowej cen mieszkań będzie więc zapewne wygenerowanie sygnału hossy w segmencie deweloperskim warszawskiej giełdy. Stanie się tak gdy indeks WIG-deweloperzy pokona jedyny dziś istotny opór na poziomie około 1600 punktów, do którego obecnie brakuje mu kilkanaście procent.

Niewiele wskazuje na to, by taki scenariusz miał się zrealizować już w najbliższej przyszłości. Dlatego przed planującymi zakup własnego "M" jeszcze sporo czasu na znalezienie odpowiedniego lokum po atrakcyjnej jak na rodzime realia cenie.

Jarosław Jędrzyński, analityk

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze