Na początku roku wzrósł popyt na żyzną ziemię

nieruchomości i budownictwo

Czwartek, 5 czerwca 2014 (06:00)

Jeśli wierzyć danym GUS, to ceny ziemi rolnej wzrosły na początku roku o kilka tysięcy złotych w przeliczeniu na hektar. W praktyce zmiany były kilkukrotnie mniejsze. W ciągu kwartału przeciętny hektar zdrożał do 27,8 tys. zł - wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion's Bank.

GUS przedstawił dane o cenach gruntów rolnych za pierwszy kwartał 2014 roku. Wynika z nich, że średnio za hektar trzeba było zapłacić aż 30,4 tys. zł. To o ponad 3,4 tys. zł więcej niż kwartał wcześniej i o 5,2 tys. zł więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Najnowszy odczyt sugeruje więc bardzo dynamiczny wzrost cen ziemi. Jak jednak wynika z analizy przeprowadzonej przez Lion's Bank, jest to wynik sztucznie zawyżony.

Większy popyt na dobre grunty podnosi ceny

Wynika to z faktu, że w pierwszym kwartale średnia cena transakcyjna ziemi wg GUS zawyżona została poprzez większą popularność ziemi najdroższej - o najwyższej przydatności rolniczej.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w 2012 r., kiedy dane GUS sugerowały znacznie większy wzrost cen ziemi, niż indeks wartości ziemi rolnej stworzony przez Lion's Bank.

Dlaczego stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?

Dane o cenach ziemi publikowane przez ARiMR za GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku (pisaliśmy o tym szerzej 22 lipca w analizie "Pozorny spadek cen ziemi rolnej"). Stworzony przez Lion's Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez ARiMR za GUS.

Ceny ziemi rosną od dawna

Dane dotyczące cen ziemi rolnej po raz pierwszy opublikowane zostały za ostatni kwartał 2004 roku. Od tego czasu ceny ziemi wzrosły o 347,3 proc., czyli średnio 17,6 proc. w skali roku. Gdyby ponadto szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym.

Wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje jednak ziemię rolną w celu tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może doprowadzić nawet do kilkukrotnego wzrostu wartości nieruchomości. Wiązać się może z tym jednak konieczność ponoszenia nie tylko nakładów stricte związanych z przeprowadzaną procedurą administracyjną, ale także renty planistycznej (danina związana ze zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym) lub opłaty adiacenckiej (danina związana z rozwojem infrastruktury lub podziałami działek).

Oczywiście niewykluczona jest także kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi stricte rolnej. "Nad Wisłą" wciąż trzeba za nią płacić wyraźnie mniej niż średnio w Unii Europejskiej (o około 2-3 razy). Jest to ważne w kontekście zniesienia ograniczeń w nabywaniu polskiej ziemi przez obywateli UE w maju 2016 roku. Na ceny ziemi wpływ ma też fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej, a całkiem niedawno Unia zdecydowała także o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego. W ograniczonym zakresie popyt na ziemię może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS).

Ryzyko związane z inwestowaniem w ziemię rolną

W ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) od IV kw. 2004 r. do I kw. br. cena ziemi rolnej zdrożała o 260,6 proc. Dla porównania w podobnym okresie (od 2004 r. do 2013 r.) kupując mieszkanie w śródmieściu Warszawy można było liczyć na wzrost wartości o 95,3 proc. (realnie 53 proc.), natomiast odkładając pieniądze na przeciętnej lokacie bankowej od stycznia 2004 do końca 2013 r. zarobiłoby się 51,7 proc. (realnie 15 proc.). W tym samym czasie notowania indeksu WIG 20 wzrosły o 52,5 proc. (po uwzględnieniu inflacji 15,6 proc.). Na tym tle wzrosty zanotowane na rynku ziemi rolnej są więc wyraźnie wyższe, co powoduje, że inwestując na rynku gruntów trzeba mieć świadomość zagrożenia spadkami cen.

Najmocniej zyskała najlepsza ziemia

Potwierdzeniem tezy o znacznie większym popycie na dobrą ziemię na początku bieżącego roku są dane o wzroście cen tych gruntów. Indeks stworzony przez Lion's Bank pokazuje bowiem, że w pierwszym kwartale najmocniej zdrożały grunty o najwyższej przydatności rolniczej, co jest odwrotnością obserwowanych w długim terminie tendencji. Zyskały one na wartości przeciętnie aż 9,5 proc. (kw./kw.). Dla porównania grunty średnie zdrożały o 5,3 proc. (kw./kw.), a słabe jedynie o 0,8 proc. (kw./kw.).

Jak obliczamy wartość indeksu?

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach. gdzie: W - wartość indeksu cen gruntów rolnych, czi - ceny transakcyjne ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w badanym okresie cb - cena transakcyjna ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w okresie bazowym (IV kw. 2004 r.) azi - całkowity areał ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach.