Na rynek ziemi wraca normalność
Powoli rosnące ceny i obroty to obraz rynku ziemi rolnej po ponad roku od wprowadzenia nowych zasad zakupu gruntów. Polacy uczą się żyć z nowymi ograniczeniami, a obawy przed spadkami cen okazują się płonne - wynika z indeksu zmiany cen ziemi rolnej stworzonego przez Open Finance.
36,9 tys. zł za ha - taka jest obecnie przeciętna cena jaką należy płacić za hektar ziemi ornej w Polsce - wynika z indeksu wartości ziemi rolnej Open Finance. Dane te dotyczą drugiego kwartału 2017 roku. W ciągu trzech miesięcy przeciętna rolna parcela zdrożała o ponad 500 złotych, a w ciągu roku już bez mała o 2 tysiące - sugerują szacunki Open Finance.
Oznacza to, że przez 12 miesięcy hektar ziemi zdrożał o 5,6 proc. To najlepszy wynik od ponad roku. Przypomnijmy, że od końca kwietnia 2016 roku, głównymi nabywcami ziemi w Polsce mogą być rolnicy indywidualni. To ograniczyło inwestycyjny popyt spekulacyjny, co mogło doprowadzić do przecen gruntów.
Wbrew oczekiwaniom w ostatnich kwartałach z poważniejszą korektą nie mieliśmy jednak do czynienia. Z drugiej strony nic nie wskazuje na to, aby na rynek miały wrócić dynamiczne wzrosty cen, charakterystyczne dla ostatnich kilkunastu lat. Ostatnie kwartały sugerują raczej, że ewentualne wzrosty cen będą raczej miały oparcie w tym jak rosnąć będzie opłacalność prowadzenia gospodarstwa rolnego. Trzeba mieć bowiem świadomość, że obecnie w większym stopniu to popyt zgłaszany przez rolników ma wpływ na to ile kosztują rolne parcele.
Wydają się to potwierdzać chociażby dane Ministerstwa Sprawiedliwości na temat liczby zawieranych umów o sprzedaży działek rolnych. W obrocie prywatnym doszło w pierwszym półroczu do 24,3 tys. transakcji. To o 7 proc. więcej niż w drugim półroczu 2016 roku, ale wciąż o 44 proc. mniej niż przez pierwsze sześć miesięcy 2016 roku. Wtedy doszło do prawie rekordowej liczby 43,4 tys. transakcji. Pamiętajmy jednak, że w drugim przypadku odnosimy się do okresu, w którym dużo osób kupowało i sprzedawało ziemię tuż przed wprowadzeniem w życie nowego prawa.
Dane ministerstwa zdają się więc sugerować, że dotychczas nawet co trzecia transakcja zawierana była przez inwestorów. Nic nie wskazuje na to, aby w kolejnych kwartałach obrót na rynku miał spadać, a powoli rosnąca świadomość nowych zasad zakupu ziemi doprowadziła nawet w pierwszym półroczu do wzrostu liczby transakcji w porównaniu do drugiego półrocza 2016 roku. Najprawdopodobniej kolejne półrocze będzie jeszcze lepsze, bo to przeważnie po zbiorach rolnicy kupują najwięcej ziemi.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że "nierolnik" może zostać właścicielem gruntu rolnego jeśli posiada kwalifikacje rolnicze (o tym decyduje rozporządzenie ministra rolnictwa). O specjalną zgodę wystąpić mogą też właściciele ziemi, ale muszą udowodnić, że ich ziemi nie chce kupić żaden z uprawnionych podmiotów. Co ciekawe przez prawie rok od wprowadzenia nowej ustawy z odmową spotkało się mniej niż 2 proc. z kilku tysięcy osób, które o takie specjalne pozwolenie poprosiło.
Obserwowane wzrosty cen to zasługa głównie drożejącej ziemi słabej i średniej. Grunty najdroższe, czyli te o największej przydatności rolniczej, niemal nie zmieniają wartości od drugiej połowy 2015 roku. Teoretycznie powodem może być to, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję - przede wszystkim oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach czego efektem są stabilne ceny żyznej ziemi.
W przypadku ziemi niższych klas bonitacyjnych dynamika zmian tradycyjnie jest wyższa. Takie parcele częściej stają się łupem osób niezwiązanych z rolnictwem. Łatwiej jest też zmienić przeznaczenie takich działek, aby wykorzystać je na inne cele niż sianie czy sadzenie, a cena słabych gruntów ornych jest przeważnie niższa niż tych o największej przydatności rolniczej.
Bartosz Turek
analityk Open Finance
