Nadmorskie kurorty blisko polskich kieszeni

W Bułgarii wystarczy posiadać 100, a w Hiszpanii 200 tys. zł, aby stać się właścicielem nieruchomości, na której wynajmie można jeszcze zarobić. Dodatkowe ryzyko generuje jednak kurs walutowy.

Kryzys finansowy i problemy fiskalne wybranych państw europejskich nie pozostały bez wpływu na rynek nieruchomości. Ceny w większości krajów spadły, dzięki czemu dostępność nieruchomości wakacyjnych nad morzem wzrosła. Na przykład względem stanu z połowy 2008 roku poziom cen w Bułgarii spadł o blisko 40 proc. W Hiszpanii oficjalne statystyki mówią o 20-proc. spadkach względem końca 2007 roku. Trzeba jednak zauważyć, że w miejscowościach nadmorskich był on nawet dwukrotnie wyższy. Z kolei na Balearach widoczne są już pierwsze wzrosty, a lokalni deweloperzy myślą już o rozpoczynaniu nowych inwestycji.

Sytuacja na hiszpańskim rynku nieruchomości jest na tyle zła, że w zeszłym tygodniu dwóch ministrów tego kraju rozpoczęło podróż po 6 państwach, których mieszkańców mają namawiać do zakupu nieruchomości wakacyjnej w stolicy corridy. Każde działanie wydaje się dobre w momencie, gdy na hiszpańskim rynku dostępnych jest milion nieruchomości, a co miesiąc nabywcę znajduje niewiele ponad 30 tys. z nich. Nie jest więc błędem spodziewanie się dalszego spadku cen nieruchomości w Hiszpanii.

Lepsza sytuacja wydaje się malować w Bułgarii. Ceny w tym kraju spadały znacznie dynamiczniej niż w Hiszpanii. Choć nie sposób przewidzieć, jak sytuacja na rynku potoczy się dalej, to w przypadku Bułgarii istnieje większa szansa na to, że poziom równowagi zostanie osiągnięty szybciej niż nad Morzem Śródziemnym. Ponadto Bułgaria posiada jeden niekwestionowany atut. Ceny nieruchomości wakacyjnych są tam na relatywnie niskim poziomie. Już za 100-150 tys. zł można tu kupić niewielki lokal mieszkalny nad morzem.

Znacznie drożej jest w Chorwacji. Aby kupić tam dwupokojowe mieszkanie nad morzem trzeba dysponować blisko dwukrotnie większym budżetem niż w Bułgarii. Statystyki pokazują jednak, że 2011 rok rozpoczęty został wzrostem przeciętnej ceny transakcyjnej nieruchomości. Jeśli taki trend byłby kontynuowany, świadczyłoby to o relatywnie szybkim wyjściu rynku z tarapatów.

Nie wszędzie jednak w Europie ceny nieruchomości spadły w wyniku kryzysu. Nie stało się tak na przykład w Austrii. Bank centralny tego kraju informuje, że na koniec 2010 roku ceny mieszkań w Wiedniu były o przeszło 20 proc. wyższe niż trzy lata wcześniej. Jeszcze bardziej stabilna sytuacja miała miejsce w Szwajcarii. Nawet kryzys nie był tam w stanie załamać powolnego - acz stabilnego - trendu wzrostowego cen nieruchomości. Zgodnie z danymi szwajcarskiego banku centralnego ceny nieruchomości są tam teraz o 10 proc. wyższe niż przed wybuchem kryzysu.

Co dziwne, rynek nieruchomości Grecji i Portugalii nie został trafiony gromem problemów fiskalnych. Przecena w obu tych krajach, w wyniku ostatnich kryzysów, nie przekroczyła bowiem 10 proc. (licząc od poziomów z 2007 roku). Inwestorzy powinni jednak mieć się na baczności. Może to być czynnik, który objawi się dopiero w przyszłości. Zgodnie bowiem z badaniami rozwiniętych rynków nieruchomości w Ameryce, Wielkiej Brytanii, Australii, Holandii, Kanadzie czy Irlandii, zmiana poziomu produktu narodowego brutto przekłada się na ceny nieruchomości w horyzoncie trzech lat. Potężne cięcia budżetowe bez wątpienia będą natomiast miały negatywny wpływ na poziom produktu narodowego brutto.

Jak grubym portfelem należy więc dysponować, aby stać się właścicielem nieruchomości nad ciepłym morzem? Najtaniej jest w Bułgarii. Lokale mieszkalne w nadmorskich kurortach są tu do nabycia nawet już poniżej 100 tys. zł. Poziom cen jest więc porównywalny z obserwowanym w Katowicach. Na przykład za mieszkanie położone w odległości 150 metrów od plaży w Słonecznym Brzegu trzeba dziś zapłacić 138 tys. zł. Cały lokal ma dwa pokoje, powierzchnię 72 m kw. i jest wykończony.

Blisko dwukrotnie drożej jest w Hiszpanii. Na przykład za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 56 m kw. położone w Calpe na Costa Blanka trzeba zapłacić ponad 210 tys. zł. Lokal znajduje się około 250 metrów od morza. Dla porównania za te same pieniądze można kupić kawalerkę w Warszawie.

Kolejną "półkę cenową" stanowi Chorwacja. Tu kryzys w mniejszym stopniu niż w Hiszpanii zrewidował ceny. W efekcie zakup wakacyjnego pied-a-terre w Chorwacji może być droższy niż w stolicy corridy. Dla Polaków taka destynacja ma jeszcze jedną przewagę. Odległość między Polską a Chorwacją jest blisko trzykrotnie mniejsza niż między Polską a Hiszpanią. Na terenie Dalmacji w mieście Vodice, za blisko 250 tys. zł zostało wystawione do sprzedaży dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 49 m kw. Niekwestionowanym atutem tej oferty jest odległość od morza - zaledwie 50 metrów.

Relatywnie drogie mieszkania znajdują się w Portugalii i Grecji. Na przykład na południowym wybrzeżu ojczyzny Cristiano Ronaldo za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 62 m kw., położone w odległości 2 km od morza trzeba zapłacić ponad 580 tys. zł. Natomiast w miejscowości Kallikratia (w 40 km od Salonik), trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 75 m kw., położone w odległości 600 metrów od plaży należy zapłacić ponad 430 tys. zł.

Najdrożej jest jednak we Francji i Monako. W pierwszym z tych krajów należy się liczyć z kosztem zakupu lokalu mieszkalnego na poziomie ok. 10 tys. zł w przeliczeniu na m kw. Jest to jednak kropla w morzu w porównaniu do cen w niewielkim księstwie. Tam to właśnie, zgodnie z danymi GPG, metr apartamentu kosztuje tyle, co tania kawalerka w Warszawie - 177 tys. zł.

Przykładowe oferty sprzedaży nieruchomości wakacyjnych

Kupując nieruchomość za granicą trzeba mieć na względzie wszystkie szanse i zagrożenia płynące z takiego rozwiązania. Bez wątpienia niekwestionowanym plusem Grecji, Hiszpanii, Chorwacji czy Bułgarii jest dwu- a nawet trzykrotnie dłuższy sezon niż w Polsce. Dzięki temu czas, w którym właściciel nie będzie korzystał z nieruchomości, może zostać przeznaczony na osiąganie zysku. Działalność taką na niewielką skalę można prowadzić samodzielnie lub zlecić wyspecjalizowanej agencji. Drugie z tych rozwiązań łączy się jednak z kosztem na poziomie około jednej piątej lub jednej czwartej przychodu z wynajmu.

Inwestując za granicą trzeba być także świadomym ryzyka kursowego, które wpływa zarówno na wartość inwestycji, jak i poziom dochodów z wynajmu. Umacnianie się rodzimej waluty działa w tym wypadku na niekorzyść osób posiadających nieruchomości za granicą, a właśnie takiego trendu spodziewają się w najbliższym czasie ekonomiści i rząd.

Na przykład zgodnie z prognozami ministerstwa finansów w 2011 roku średnioroczny kurs złotego do euro wyniesie 3,87, a w 2012 roku 3,69. Jak kurs walutowy wpływa na wartość inwestycji zagranicznych? Gdyby zainwestować w nieruchomość 100 tys. euro, to przy kursie 4 złote za wspólną walutę miałaby ona wartość 400 tys. zł, a przy kursie 3,5 złotych za euro już o 50 tys. zł mniej. Aby uniknąć ryzyka walutowego można skierować swe kroki nad polskie morze, gdzie inwestorzy oprócz zwykłych nieruchomości mieszkalnych mogą na przykład nabyć pokoje w hotelach zarządzanych przez wyspecjalizowane firmy. Z tytułu wynajmu takiej nieruchomości właściciel otrzymuje comiesięczny czynsz. W zależności od standardu, lokalizacji i wielkości takiego projektu hotelowego ceny zaczynają się od 168 tys. zł, a potencjalne zyski są porównywalne z możliwymi do osiągnięcia za granicą (przychód na poziomie 6-10 proc. wartości nieruchomości rocznie).

Bartosz Turek

Wsp. Magdalena Piórkowska, Krzysztof Bałdyga

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL